Về KH2017, chúng tôi đánh giá kế hoạch đặt ra là khá khả thi và Công ty nhiều khả năng sẽ vượt kế hoạch đặt ra với nhu cầu thuê đất và giá đất hỗ trợ bởi dòng vốn FDI. Rủi ro pha loãng ngắn hạn của cổ phiếu trong ngắn hạn sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ triển khai và sức hấp thụ của dự án LH3.
Đồ thị cổ phiếu LHG cập nhật ngày 15/06/2017. Nguồn: AmiBroker
CTCP Long Hậu (LHG-HSX) cho thuê đất tại khu công nghiệp Long Hậu 1 (LH1) và Long Hậu 2 (LH2) tại Long An với tổng diện tích lên đến 250ha. Như đề cập trong báo cáo thường niên 2016, quỹ đất thương phẩm còn lại có thể cho thuê trong năm 2017 là gần 15ha. Mức giá cho thuê dao động từ 90 USD/m2 đến 95 USD/m2 cho 50 năm và các diện tích đất còn lại có thể đạt giá cho thuê tốt hơn do nguồn cung ngắn hạn bị hạn chế. Trên cơ sở dòng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng trưởng tốt và quan sát sức hấp thụ thị trường ~12-15ha/năm đối với các KCN của LHG, mục tiêu cho thuê toàn bộ diện tích còn lại này trong năm 2017 là hoàn toàn khả thi. Hợp đồng cho thuê đất của Công ty thường kéo dài 50 năm và trả tiền 1 lần cho cả vòng đời dự án. Công ty sẽ ghi nhận toàn bộ doanh thu cho thuê đất khi nhận được trên 90% số tiền cho thuê. Trước đó, thời gian khách hàng trả tiền thuê đất thường kéo dài 3 năm nhưng đã rút ngắn lại còn 1 năm nhờ nền kinh tế ổn định và các khách hàng có năng lực tài chính tốt hơn.
Đáng chú ý, LHG cho biết sẽ chốt thanh lý các hợp đồng thuê đất chậm thanh toán nhiều năm trong năm 2017 và cho khách hàng mới thuê lại. Tổng giá trị hợp đồng thanh lý khoảng 213 tỷ đồng (theo BCTC năm 2016), tương đương diện tích đất thu hồi 10-12ha. Nếu thanh lý và cho thuê lại thành công, LHG có thể thu về khoản tiền đương tương và bổ sung đáng kể năng lực tài chính trong thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất 164 tỷ cho ~113ha đất theo Nghị quyết ĐHCĐ bất thường trong năm 2017. Ngoài ra, nếu cho thuê lại phần diện tích thu hồi với giá thuê cao hơn, doanh thu năm 2017 của LHG có thể ghi nhận thêm phần chênh lệch từ giá thuê cao hơn này.
Nhằm tạo quỹ đất mới cho thuê, LHG đang triển khai dự án KCN Long Hậu 3 (KH3) rộng 124ha với vốn đầu tư ước tính 1100 tỷ đồng. Khi đi vào hoạt động, LH3 sẽ bổ sung 90ha đất thương phẩm kinh doanh cho Công ty. Phát triển liền kề với LH1 và LH2, dự án mới có lợi thế về chi phí đầu tư do có thể sử dụng hạ tầng kết nối từ khu hiện hữu và đặc biệt công tác thu hút khách hàng cũng dễ dàng hơn thay vì phát triển ở một vị trí mới hoàn toàn. Đến cuối tháng 5/2017, tiến độ đền bù của LH3 đạt 50% theo kế hoạch. Nếu công tác đền bù hoàn thành trước Q4/2017, LH3 có thể bắt đầu cho thuê từ đầu Q2/2018. Để tài trợ dự án, Công ty sẽ phát hành ~24 triệu cổ phần (ESOP và phát hành cho cổ đông hiện hữu tỉ lệ 1:0,87) giá 13.000 đồng/cp nâng VĐL sau phát hành lên 500 tỷ đồng. HIện tại, LHG đã nộp hồ sơ lên UBCK NN và thời điểm chốt quyền phát hành cổ phiếu có thể vào đầu Q3/2017.
LHG đang giao dịch chiết khấu so với GTSS (P/B ~0,8). Điều này có thể đến từ sự thất vọng của NĐT đối với việc Công ty chậm giải quyết các hợp đồng thuê đất chậm thanh toán các năm qua cũng như các khoản dự phòng đầu tư tài chính phát sinh. Giá cổ phiếu thậm chí diễn biến khá xấu giai đoạn đầu năm khi LHG công bố cùng lúc khoản tiền sử dụng đất phải đóng trong năm 2017 và kế hoạch huy động vốn tài trợ dự án LH3. Hai thông tin này có thể gây quan ngại về mục đích sử dụng thực tế của nguồn vốn huy động mới. Tuy nhiên, như đã phân tích, việc xử lý các hợp đồng thuê đất chậm trả và tái cho thuê thành công sẽ củng cố sức khỏe tài chính cho LHG và vực dậy niềm tin của NĐT đối với cổ phiếu. Về KH2017, chúng tôi đánh giá kế hoạch đặt ra là khá khả thi và Công ty nhiều khả năng sẽ vượt kế hoạch đặt ra với nhu cầu thuê đất và giá đất hỗ trợ bởi dòng vốn FDI. Rủi ro pha loãng ngắn hạn của cổ phiếu trong ngắn hạn sẽ phụ thuộc nhiều vào tốc độ triển khai và sức hấp thụ của dự án LH3.
Nguồn: Rongviet Reseach
