Triển vọng tươi sáng, cơ hội tốt để tích lũy
HSC duy trì giá mục tiêu theo phương pháp SoTP là 39.100đ và dự báo lợi nhuận giai đoạn 2022-2024. Chúng tôi kỳ vọng hoạt động kinh doanh sẽ tích cực và CAGR lợi nhuận thuần đạt 40% trong giai đoạn 2021-2024. VRE sẽ hưởng lợi sau giai đoạn COVID-19 và đang giao dịch chiết khấu 35% so với RNAV, cao hơn đáng kể so với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua là 23%. HSC nâng khuyến nghị lên Mua vào. 
Đồ thị cổ phiếu VRE phiên giao dịch ngày 17/05/2022. Nguồn: AmiBroker
ĐHCĐ tổ chức tại Hà Nội ngày 10/5/2022
VRE tổ chức ĐHCĐ tại Hà Nội ngày 10/5/2022. Cổ đông đã tham dự đầy đủ và thông qua tất cả các tờ trình. Các thông tin chính như sau:
BLĐ đặt kế hoạch doanh thu thuần và lợi nhuận thuần năm 2022 lần lượt đạt 8,0 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 35,8%) và 2,4 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 82,6%).
Cơ cấu kế hoạch doanh thu theo từng mảng kinh doanh như sau:
- Doanh thu cho thuê được dự báo sẽ đóng góp 88-90% tổng doanh thu (7,0- 7,2 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 49,8%-53,2%) và được thúc đẩy nhờ (1) cắt giảm các gói hỗ trợ bên đi thuê chịu ảnh hưởng của COVID-19, (2) mở thêm 3 TTTM mới trong năm nay bao gồm Vincom Mega Mall Smart City và 2 Vincom Plaza, bổ sung thêm 95.000 m2 diện tích mặt sàn vào danh mục TTTM của Công ty. Hiện tại, VRE có 81 TTTM trong danh mục với tổng diện tích mặt sàn là 1,8 triệu m2.
- Doanh thu shophouse được dự báo sẽ đóng góp 8-10% tổng doanh thu (640- 800 tỷ đồng).
Doanh thu shophouse nhìn chung sát với dự báo của HSC nhưng doanh thu cho thuê thấp hơn khoảng 10% so với dự báo của chúng tôi. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn duy trì dự báo do chúng tôi cho rằng kế hoạch của BLĐ hơi thận trọng.
Công ty cũng đề xuất sẽ không chi trả cổ tức cho năm 2021, sát với dự báo do chúng tôi cho rằng Công ty sẽ ưu tiên dự trữ tiền mặt để phòng ngừa rủi ro dịch COVID-19 bùng phát trở lại trong tương lai.
Mô hình TTTM mới và kế hoạch phát triển tham vọng trong tương lai
BLĐ chia sẻ tại ĐHCĐ rằng lưu lượng khách hàng tới TTTM đã hồi phục tốt sau khi Việt Nam áp dụng cách tiếp cận “sống chung với COVID-19”. Trong tháng 4/2022, BLĐ ước tính lưu lượng khách hàng tới một số TTTM nhất định đạt 80% mức trước dịch COVID-19. Công ty kỳ vọng doanh thu của khách thuê sẽ hồi phục tương ứng và đạt 80-90% mức trước dịch COVID-19 vào cuối năm nay.
Vào cuối tháng 4/2022, VRE mở thêm một TTTM mới – Vincom mega Mall Smart City – bổ sung thêm 68.000m2 diện tích mặt sàn vào danh mục. Theo BLĐ, Vincom mega Mall Smart City được phát triển theo mô hình mới và có một vài khách thuê trong lĩnh vực giải trí mới, như VS racing với đường đua F1 mini, Studio Okara 4.0 và Wolfoo City cho trẻ em. Chúng tôi tin rằng việc tập trung cho các khách hàng trong lĩnh vực giải trí thuê với diện tích cho thuê lớn là chiến lược đúng đắn và sẽ giúp duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, cũng như cung cấp trải nghiệm tốt hơn cho khách hàng tới TTTM.
BLĐ cũng chia sẻ tại ĐHCĐ rằng, trong giai đoạn 2022-2026, VRE dự kiến sẽ bổ sung 1,4-2 triệu m2 diện tích mặt sàn vào danh mục của Công ty, chủ yếu tập trung vào các TTTM Vincom Mega Mall nằm trong các đại dự án Vinhomes Mega và Vincom Plaze tại các thành phố cấp 2. Do hạn chế thông tin, chúng tôi chưa phản ánh các dự án này vào mô hình dự báo. HSC ước tính VRE sẽ bổ sung thêm khoảng 73.000-95.000m2 diện tích mặt sàn/năm vào danh mục TTTM của Công ty trong giai đoạn 2022-2025. Do đó, chúng tôi cho rằng điều này sẽ tạo ra rủi ro KQKD cao hơn so với dự báo của chúng tôi nếu VRE mở thêm nhiều TTTM hơn dự báo.
HSC duy trì dự báo giai đoạn 2022-2024
HSC duy trì dự báo giai đoạn 2022-2024. Trong năm 2022, chúng tôi dự báo lợi nhuận thuần đạt 2,6 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 100,3%) và doanh thu đạt 8,8 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 49,4%). Chúng tôi kỳ vọng VRE sẽ mở thêm 3 TTTM mới trong năm nay bao gồm 1 Vincom Mega Mall và 2 Vincom Plaza.
Trong năm 2023, chúng tôi dự báo lợi nhuận thuần đạt 3,2 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 29,4%) và doanh thu đạt 10,2 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 19,9%), được thúc đẩy nhờ 3 TTTM đề cập ở trên sẽ đóng góp trong cả năm và mở thêm các TTTM mới, bao gồm 1 Mega Mall Grand Park và 2 Vincom Plaza. HSC dự báo VRE sẽ điều chỉnh tăng giá cho thuê trở lại 2-5% so với giữ nguyên trong năm 2022.
Trong năm 2024, HSC dự báo lợi nhuận thuần của VRE sẽ tăng trưởng 9% đạt 3,4 nghìn tỷ đồng với doanh thu đạt 10,4 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 1,9%).
Nhìn chung, HSC dự báo CAGR lợi nhuận thuần của VRE sẽ đạt 40% trong giai đoạn 2021-2024 đạt 3,6 nghìn tỷ đồng trong năm 2024, so với 1,3 nghìn tỷ đồng trong năm 2021.
Định giá: RNAV được giữ nguyên, nâng khuyến nghị lên Mua vào
HSC duy trì giá mục tiêu đối với VRE là 39.100đ. Chúng tôi áp dụng phương pháp tổng hợp từng phần (SoTp) để xác định giá trị hợp lý (RNAV) là 43.408đ. Sau đó, chúng tôi áp dụng mức chiết khấu 10% (giữ nguyên) để đưa ra giá mục tiêu là 39.100đ. Chúng tôi thận trọng áp dụng mức chiết khấu 10% do sự không chắc chắn về diễn biến dịch COVID-19 và nguy cơ các biến thể mới bùng phát.
Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng VRE sẽ hưởng lợi từ sự hồi phục sau giai đoạn COVID[1]19 cũng như sự gia tăng của tầng lớp trung lưu. Lợi nhuận năm 2022 và 2023 sẽ hồi phục mạnh khi nền kinh tế trở lại bình thường. Ngoài ra, VRE có vị thế dẫn đầu trong ngành cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam, Công ty sẽ được hưởng lợi chính từ nhu cầu tiêu dùng gia tăng trong trung và dài hạn.
Cổ phiếu đã giảm khoảng 21,4% trong 3 tháng qua và hiện giao dịch chiết khấu 35% so với RNAV điều chỉnh, cao hơn đáng kể so với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua là 23%. HSC nâng khuyến nghị lên Mua vào.
Bảng 1: Định giá, VRE 
Biểu đồ 2: Chiết khấu của thị giá so với RNAV, VRE 
Rủi ro đối với giả định chính của HSC
Rủi ro liên quan tới COVID-19: Mặc dù triển vọng hồi phục của Cổ phiếu VRE trong trung và dài hạn rất tốt, triển vọng ngắn hạn, do ảnh hưởng của COVID-19, vẫn không chắc chắn (chúng tôi áp dụng mức chiết khấu 10% đối với giá trị hợp lý để phản ánh rủi ro này). VRE vẫn dễ chịu ảnh hưởng tiêu cực từ những đợt bùng phát dịch trong nước thời gian tới, mặc dù Chính phủ đã cam kết mở cửa nền kinh tế trở lại một cách bền vững.
Rủi ro về sự gia tăng mua sắm trên nền tảng TMĐT tại Việt Nam: Mặc dù theo kịch bản cơ sở của chúng tôi, TMĐT sẽ cần nhiều thời gian để có thể xâm lấn hoạt động bán lẻ trực tiếp tại Việt Nam, những thay đổi nhanh chóng đối với hành vi tiêu dùng có thể ảnh hưởng tới lưu lượng khách hàng tới các TTTM nói chung; VRE là doanh nghiệp lớn nhất và sẽ chịu rủi ro lớn nhất. Chúng tôi đánh giá rủi ro này sẽ thấp hơn tại Việt Nam do sự phát triển của thị trường bán lẻ vẫn đang trong giai đoạn đầu, trong khi tỷ lệ thâm nhập của TMĐT vẫn ở mức thấp. Tuy nhiên, trong dài hạn, HSC kỳ vọng xu hướng bán lẻ của Việt Nam cũng sẽ hội nhập với toàn cầu.
Nguồn: HSC
Tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Dautucophieu.net sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.