Sẵn sàng tăng trưởng; Tăng tỷ trọng
Mặc dù giá cổ phiếu NLG tăng mạnh trong 3 tháng vừa qua, NLG đang giao dịch với mức chiết khấu 39% so với RNAV (đã được điều chỉnh tăng 1,6%) so với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua là 30%. Chúng tôi cho rằng mức chiết khấu này sẽ thu hẹp nhờ kế hoạch phát triển vững chắc và bảng CĐKT lành mạnh của Công ty. Tuy nhiên, HSC hạ khuyến nghị đối với NLG xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào) sau khi giá cổ phiếu tăng mạnh trong 3 tháng vừa qua. Ngoài ra, chúng tôi hạ 10,9%- 15,1% (tương đương CAGR 3 năm đạt 18,1%) dự báo lợi nhuận thuần trong giai đoạn 2023-2025 do tỷ suất lợi nhuận tại dự án Mizuki thấp hơn dự báo và chúng tôi đưa ra giả định chi phí bán hàng & quản lý thận trọng hơn.
Đồ thị cổ phiếu NLG phiên giao dịch ngày 08/06/2023. Nguồn: AmiBroker
Cập nhật doanh số bán nhà
Tính đến ngày 15/4/2023, tổng doanh số bán nhà của Cổ phiếu NLG là 434 tỷ đồng, giảm 92% so với cùng kỳ và chỉ hoàn thành lần lượt 4,6% và 7,0% mục tiêu cả năm 2023 của NLG và dự báo của chúng tôi. Doanh số bán nhà chủ yếu đến từ các dự án Akari City (8ha, TP.HCM), Southgate (165ha, Long An) và Mizuki Park (26ha, TP.HCM).
Tuy nhiên, sau Q1/2023 ảm đạm (chủ yếu do cuộc khủng hoảng tín dụng), chúng tôi nhận thấy doanh số bán nhà của NLG đã cải thiện đáng kể. Doanh số bán nhà của NLG trong 15 ngày đầu tháng 4/2023 đạt 196 tỷ đồng, gần tương đương tổng doanh thu Q1/2023.
Chúng tôi dự báo doanh số bán nhà sẽ cải thiện trong nửa cuối năm 2023, nhờ kỳ vọng lãi suất sẽ giảm dần và động thái chuyển hướng chính sách sang hỗ trợ thị trường BĐS của Chính phủ.
Chúng tôi cập nhật kế hoạch phát triển dự án của NLG trong Bảng 1, bao gồm tình trạng mới nhất của dự án VSIP Hải Phòng (22ha, Hải Phòng). Vào cuối Q1/2023, TP.Hải Phòng đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể cho toàn thành phố. Đây là điều kiện tiên quyết để phê duyệt pháp lý cho các dự án BĐS và do đó, chúng tôi kỳ vọng dự án VSIP Hải Phòng sẽ giải quyết được các vấn đề pháp lý và mở bán trong năm 2024 (so với năm 2025 trong dự báo trước đó).
Từ đó, HSC giữ nguyên dự báo doanh số bán nhà trong năm 2023 và 2025 ở mức lần lượt 6,2 nghìn tỷ đồng (giảm 39,5% so với cùng kỳ) và 15,8 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng tăng 30,2%) nhưng nâng 4,0% dự báo trong năm 2024 lên 12,1 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 98,7%). Nhìn chung, chúng tôi duy trì dự báo tốc độ CAGR doanh số bán nhà trong giai đoạn 2022-2025 đạt 16,1%.
Bảng 1: Danh mục dự án, NLG
Bảng 2: Doanh thu lũy kế chưa bàn giao đến cuối năm 2022, NLG
Biểu đồ 3: Doanh số bán dự án, NLG
Dự báo mới: HSC hạ 10,9%-15,1% dự báo lợi nhuận thuần giai đoạn 2023-2025
Trong năm 2023, chúng tôi hạ 10,9% dự báo lợi nhuận thuần xuống 634 tỷ đồng (tăng trưởng 14,1%) sau khi hạ dự báo tỷ suất lợi nhuận thuần dự án Mizuki xuống 12,9% từ 20% trước đó, do tỷ suất lợi nhuận thuần dự án này trong Q1/2023 thấp hơn dự báo trong bối cảnh thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Ngược lại, chúng tôi bổ sung vào mô hình dự báo khoản thu nhập ước tính khoảng 70-80 tỷ đồng từ việc bán 0,5ha đất hỗn hợp tại dự án Kikyo Residence (Quận 9), so với không có khoản thu nhập này trước đó.
Trong năm 2024-2025, chúng tôi hạ lần lượt 12,1% và 15,1% dự báo lợi nhuận xuống lần lượt 856 tỷ đồng và 917 tỷ đồng sau khi đưa ra các giả định định giá thận trọng hơn đối với tỷ suất lợi nhuận và chi phí bán hàng và quản lý. Tuy nhiên, chúng tôi kỳ vọng lợi nhuận thuần vẫn sẽ tăng trưởng lần lượt 34,9% và 7,1% trong năm 2024- 2025 nhờ đẩy nhanh tiến độ bàn giao sản phẩm tại các dự án BĐS nhà ở.
Chúng tôi không đưa ra dự báo đối với các khoản mục không thường xuyên đáng chú ý nào trong giai đoạn 2023-2025.
Chúng tôi dự báo NLG sẽ bàn giao sản phẩm tại các dự án Southgate, Mizuki, Izumi trong năm 2023. Trong khi đó, chúng tôi kỳ vọng NLG sẽ bắt đầu bàn giao sản phẩm tại dự án Cần Thơ từ năm 2024 và dự án VSIP Hải Phòng từ năm 2025.
Nhìn chung, chúng tôi dự báo tốc độ CAGR lợi nhuận thuần trong giai đoạn 2022- 2025 đạt 18,1% (Bảng 4-5).
Bảng 4: Điều chỉnh dự báo lợi nhuận, NLG
Bảng 5: Dự báo doanh thu theo dự án của NLG và các công ty liên doanh, liên kế
Nâng 2% giá mục tiêu nhưng hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng do định giá
HSC nâng 1,6% định giá RNAV, sau khi chuyển giai đoạn cơ sở định giá sang giữa năm 2024 (từ cuối năm 2023). Để xác định giá mục tiêu là 37.550đ, chúng tôi áp dụng mức chiết khấu 30% đối với RNAV (giữ nguyên), sát với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua là 30,1%.
Phương pháp
Tính toán RNAV (Bảng 6) của chúng tôi như sau:
- Chúng tôi áp dụng phương pháp DCF để xác định giá trị của các dự án đang trong quá trình phát triển bao gồm dự án Southgate (Waterpoint, 165ha), Akari City, Mizuki Park, Cần Thơ 1, VSIP, Paragon và Izumi (Waterfront).
- Đối với quỹ đất còn lại – dự án Vàm Cỏ Đông hoặc Waterpoint giai đoạn 2 – chúng tôi áp dụng phương pháp so sánh do chúng tôi chưa có kế hoạch phát triển chi tiết. HSC áp dụng bình quân giá đất nông nghiệp tại Long An với mức chiết khấu 20% do thanh khoản thấp do quy mô lớn (190ha).
- Đối với các tài sản và quỹ đất khác, HSC áp dụng giá trị sổ sách do thông tin về những tài sản này còn hạn chế.
Bảng 6: Định giá, NLG (tỷ đồng)
Bối cảnh định giá
Giá Cổ phiếu NLG đã tăng 29% trong 3 tháng vừa qua (vượt trội 22% so với chỉ số VNIndex) và tăng 14% kể từ khuyến nghị Mua vào vào ngày 19/2/2023 của chúng tôi. NLG đang giao dịch với mức chiết khấu 39,3% đối với RNAV, cao hơn so với mức chiết khấu bình quân trong 3 năm qua là 30,1% (Biểu đồ 7).
Chúng tôi ưa thích cổ phiếu NLG nhờ (1) danh mục dự án rất chất lượng, được kỳ vọng sẽ đem lại dòng tiền tăng đáng kể và thúc đẩy KQKD trong 5 năm tới, (2) tình hình tài chính rất lành mạnh với tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH chỉ là 0,1 lần. Điều này sẽ hỗ trợ vị thế của NLG so với các doanh nghiệp phát triển BĐS khác, đặc biệt là trong giai đoạn thị trường khó khăn hiện nay.
Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng tâm lý tích cực từ những động thái của Chính phủ đã phản ánh một phần vào giá cổ phiếu và sẽ cần thêm thời gian để phản ánh vào doanh số bán nhà và lợi nhuận. Với tiềm năng tăng giá là 15,5%, chúng tôi hạ khuyến nghị xuống Tăng tỷ trọng (từ Mua vào) do định giá.
Biểu đồ 7: Chiết khấu của thị giá so với RNAV, NLG
Nguồn: HSC
Tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Dautucophieu.net sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.