DANH MỤC

Mobile / Fb / Zalo: 0912 842 224 | 0982 842 224

Cập nhật cổ phiếu VIC – Khuyến nghị Nắm giữ

Lượt xem: 596 - Ngày:
Chia sẻ

VIC (Cổ phiếu VIC) đã công bố KQKD Q1/2019 với doanh thu thuần đạt 21,8 nghìn tỷ đồng (giảm 23,3% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1 nghìn tỷ đồng (tăng 12,9% so với cùng kỳ). Mặc dù ghi nhận từ doanh thu BĐS nhà ở thấp khiến tổng doanh thu giảm 23,3% so với cùng kỳ nhưng thu nhập từ chuyển nhượng dự án và không còn thu nhập thuế bất thường đã giúp lợi nhuận tăng.

Đồ thị cổ phiếu VIC phiên giao dịch ngày 08/05/2019. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu VIC phiên giao dịch ngày 08/05/2019. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh. Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 115.300đ, tương đương P/E là 69,8 lần. Doanh thu Q1 giảm trong khi lợi nhuận tăng với doanh thu mảng BĐS nhà ở giảm trong khi doanh thu các mảng khác tăng. LNST của cổ đông công ty mẹ tăng 12,9% nhờ chi phí thuế trở lại mức bình thường (không còn chi phí thuế bất thường như trong Q1/2018) và lợi ích cổ đông thiểu số âm. Tỷ suất lợi nhuận gộp hầu hết các mảng cải thiện nhưng tỷ trọng đóng góp từ những mảng kinh doanh mới có tỷ suất lợi nhuận tương đối thấp đã hiến tỷ suất lợi nhuận chung giảm nhẹ. Công ty cũng đã công bố sự thay đổi trong chiếu lược ở mảng phát triển BĐS theo đó công ty sẽ thực hiện bán sỉ một phần dự án hoặc chuyển nhượng hoàn toàn dự án cho các  nhà đầu tư tổ chức bên cạnh phát triển BĐS bán lẻ truyền thống. Dự án VinFast vẫn triển khai theo tiến độ và dự kiến dự án sẽ sản xuất xe ô tô bắt đầu từ cuối Q2. Nhiều người kỳ vọng người mua nhà sẽ quan tâm nhiều đến dự án Vinhomes quy mô lớn tại TP HCM, dự kiến mở bán trong tháng này sau một khoảng thời gian trì hoãn. Cho năm 2019, HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng 33,7% nhờ chi phí thuế trở lại mức bình thường và lợi nhuận được cải thiện.

Doanh thu Q1/2019 giảm 23,3% so với cùng kỳ do doanh thu mảng BĐS nhà ở giảm – Doanh thu Q1/2019 đạt 21,8 nghìn tỷ đồng (giảm 23,3% so với cùng kỳ. Cụ thể:

  • Doanh thu BĐS nhà ở giảm 57,8% so với cùng kỳ đạt 8,43 nghìn tỷ đồng, đóng góp 38,6% tổng doanh thu (Q1/2018 là 70,3%).
  • Doanh thu cho thuê mặt bằng bán lẻ tăng 31,4% so với cùng kỳ đạt 1,7 nghìn tỷ đồng, đóng góp 7,7% tổng doanh thu (Q1/2018 là 4,5%).
  • Doanh thu mảng nghỉ dưỡngtăng 5,4% so với cùng kỳ đạt 1,9 nghìn tỷ, đóng góp 8,9% tổng doanh thu (Q1/2018 là 6,5%).
  • Doanh thu bán lẻ tăng mạnh đạt 7 nghìn tỷ đồng (tăng 70,4% so với cùng kỳ), đóng góp 32,2% tổng doanh thu (Q1/2018 chỉ là 14,5%).
  • Doanh thu từ bệnhviện và giáo dụctăng trưởng mạnh, lần lượt tăng 20,2% và 51,2% so với cùng kỳ đạt 669 tỷ đồng và 512 nghìn tỷ đồng.
  • Mảng sản xuất ô tô và điện thoại di động và phân phối ô tôđóng góp doanh thu lớn hơn ở mức 1,2 nghìn tỷ đồng trong sau khi VIC lần lượt mở bán các sản phẩm xe máy điện và điện thoại di động và mua lại GM Việt Nam với quyền phân phối xe Chevrolet trong năm ngoái.

Cơ cấu doanh thu từng mảng

BĐS nhà ở

Doanh thu mảng phát triển BĐS giảm đáng kể chủ yếu do ảnh hưởng của thời điểm hạch toán với số lượng căn bàn giao trong Q1/2019 thấp – Doanh thu mảng phát triển BĐS đạt 8,4 nghìn tỷ đồng (giảm 57,8% so với cùng kỳ). Trong kỳ, Công ty bàn giao 396.000 m2 diện tích thương phẩm (giảm 61,1% so với cùng kỳ), chủ yếu từ các dự án sau:

  • Vinhomes Golden River (1,8 nghìn tỷ đồng),
  • Vinhomes The Harmony (1,3 nghìn tỷ đồng),
  • Vinhomes Green Bay (0,7 nghìn tỷ đồng),
  • Vinhomes Central Park (1,5 nghìn tỷ đồng),
  • Vinhomes Metropolis (0,8 nghìn tỷ đồng),
  • Vinhomes Imperia (0,3 nghìn tỷ đồng),
  • Vinhomes Star City Thanh Hóa (0,6 nghìn tỷ đồng), và
  • Condotel tại Bắc Ninh, biệt thự bờ biển và nhà phố thương mại trên toàn quốc (1,3 nghìn tỷ đồng).

Chúng tôi kỳ vọng giá trị hạch toán sẽ trở lại mức cao trong các quý tiếp theo của năm khi công ty thực hiện bàn giao những căn còn lại tại Vinhomes Green Bay, Vinhomes The Harmony, Vinhomes Metropolis, Vinhomes Central Park và bắt đầu bàn giao các dự án Vinhomes Sky Lake, Vinhome Sportia, phân khu Monaco tại Vinhomes Imperia cũng như đóng góp cao hơn từ mảng bán sỉ và chuyển nhượng dự án.

Doanh số bán hàng tăng mạnh – Trong Q1/2019, VIC bán được khoảng 5.501 căn (tăng 590% so với cùng kỳ) với giá trị hợp đồng đạt 12,3 nghìn tỷ đồng. Theo đó, đến cuối quý, doanh thu chưa thực hiện tổng cộng đạt 76,9 nghìn tỷ đồng (tăng 3,2% so với cùng kỳ).

Đặt mục tiêu mở bán 8 dự án trong năm 2019 – gồm 4 dự án tại Hà Nội, 3 dự án tại TP HCM và 1 dự án tại Hải Phòng. Phần lớn giá trị sẽ đến từ 3 dự án Mega Vinhomes (trước đó là dự án Vincity). Công ty dự kiến mở bán dự án Vinhomes Grand Park vào tháng 5.

Chiến lược bán sỉ và chuyển nhượng một phần cho các dự án quy mô lớn – Vinhomes đã thành lập bộ phận bán hàng cho khách hàng tổ chức vào tháng 3/2019 với phụ trách việc chuyển nhượng dự án hoặc bán sỉ các sản phẩm BĐS cho người mua là các tổ chức. Chúng tôi được biết chiến lược phát triển trong tương lai của  Vinhomes sẽ gồm tỷ trọng đáng kể từ chiến lược mới này bên cạnh hoạt động bán lẻ. Cụ thể, đối với các dự án quy mô lớn, Công ty sẽ tập trung vào làm quy hoạch tổng thể và bán cấu phần dự án cho các chủ đầu tư thứ cấp và nhà đầu tư tổ chức. Chiến lược này dự kiến sẽ rút ngắn chu kỳ triển khai dự án đối với các dự án quy mô lớn và tạo ra dòng tiền cho Công ty tỏng những năm đầu của chu kỳ triển khai dự án. Theo Công ty, doanh thu bán buôn BĐS sẽ đóng góp khoảng 50% tổng doanh thu mảng phát triển BĐS trong năm 2019. Trong tương lai, công ty dự kiến hoạt động này sẽ đóng góp khoảng 20-30% tổng doanh thu. Trong Q1/2019, Vinhomes đã chốt được một thỏa thuận bán buôn cho dự án Vinhomes Mê Linh tại Hà Nội và hạch toán 1,6 nghìn tỷ đồng lãi trong doanh thu HĐ tài chính. Công ty cũng đã bán 6 tòa tại dự án Vinhomes Ocean Park với lợi nhuận sẽ được hạch toán trong những quý tiếp theo của năm.

Mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ

Doanh thu tăng trưởng đáng kể nhờ các TTTM mới mở trong năm 2018 hoạt động ổn định – Doanh thu thuần đạt 1,7 nghìn tỷ đồng (tăng 31,4% so với cùng kỳ) chủ yếu nhờ các TTTM mới mở trong năm 2018 hoạt động ổn định.

Tỷ lệ lấp đầy nói chung tăng – Trong Q1/2019, ngoại trừ chuỗi Vincom Centers, còn lại tất cả các chuỗi TTTM có tỷ lệ lấp đầy tăng lên đáng kể, giúp tỷ lệ lấp đầy bình quân tăng từ 89,9% trong Q1/2018 lên 91,4%.

  • Tỷ lệ lấp đầy bình quân chuỗi Vincom Center giảm nhẹ từ 94,7% xuống còn 92,8% chủ yếu ảnh hưởng từ việc Công ty mở mới những TTTM với diện tích khá lớn gồm Vincom Center Landmark 81 và Vincom Center Metropolis. Điều này chủ yếu nhờ Công ty giữ chỗ cho những khách hàng lớn hiện vẫn đang trong quá trình đàm phán. Theo đó, chúng tôi kỳ vọng tỷ lệ lấp đầy sẽ cải thiện trong các quý tới.
  • Tỷ lệ lấp đầy chuỗi Vincom Mega Mall đạt 90,5% (Q1/2018 là 89%).
  • Tỷ lệ lấp đầy chuỗi Vincom Plaza tăng lên 92,3% từ 91,6%.
  • Tỷ lệ lấp đầy chuỗi Vincom+ tăng đáng kể từ 73,3% trong Q1/2018 lên 85,7%.

Trong Q1/2019, Công ty đã ký hợp đồng cho thuê 49.629 m2 diện tích và trên 444 hợp đồng quảng cáo. Giá cho thuê bình quân tăng 5-7%, ví dụ:

  • Giá cho thuê bình quân chuỗi  Vincom Mega Mall tăng 10,5% lên 14,7 USD/m2.
  • Giá cho thuê bình quân chuỗi  Vincom Plaza tăng 9,9% lên 12,2 USD/m2.

Tiếp tục mở rộng trong 2 năm tới – Trong Q1, Công ty không mở thêm TTTM và đến cuối Q1/2019 số lượng TTTM là 66 TTTM, trải khắp 38 tỉnh thành cả nước với tổng diện tích cho thuê gần 1,5 triệu m2. Trong giai đoạn 2019-2020, VRE dự kiến mở khoảng 40 TTTM, tập trung vào TTTM Vincom Plaza và Vincom Megamall. Cho năm 2019, Công ty dự kiến mở thêm 13 TTTM với diện tích cho thuê xấp xỉ 153.000 m2.

Mảng nghỉ dưỡng

Doanh thu mảng nghĩ dưỡng tăng nhẹ – Doanh thu Q1/2019 tăng 5,4% so với cùng kỳ đạt 1,94 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi thấy rằng từ Q1/2019, doanh thu từ biệt thự và khu nghỉ dưỡng (khoảng 3.200 phòng) tại Phú Quốc không còn được hợp nhất vào VIC. Các căn biệt thự và khu nghỉ dưỡng ngày thuộc về CTCP Du lịch Phú Quốc, một công ty con VIC nắm 30% cổ phần. Trước đây, hai bên đã tham gia hợp đồng hợp tác đầu tư quy định toàn bộ lợi ích từ Vinpearls tại Phú Quốc sẽ thuộc về Tập đoàn. Hợp đồng này đã hết hạn vào tháng 8/2018.

Nếu tính cả Vinpearl Phú Quốc thì tại cuối kỳ, có 12.301 phòng thuộc hệ thống. Tổng số đêm phòng đã bán tăng 65% so với cùng kỳ lên 400.000 đêm. Giá cho thuê phòng bình quân tại các khách sạn và khu nghỉ dưỡng hiện tại (mở trước năm 2018) đã tăng 6% so lên 2,4 triệu đồng/đêm. Số lượng khách đến Vinpearl land cũng tăng đáng kể, tăng 29% so lên 1,3 triệu lượt vào Q1/2019.  Vinpearl nắm 27% thị phần nghỉ dưỡng 4-5 sao và 47% thị phần nghỉ dưỡng 5 sao trong năm 2018.

Công ty cũng dự kiến sẽ bổ sung thêm 543 phòng thuộc 3 dự án trong các quý còn lại, gồm 223 phòng tại dự án Vinpearl Luxury Landmark 81, 221 phòng tại Hải Phòng và 109 căn biệt thự tại dự án Vinpearl Luxury Phú Quốc . Tỷ lệ lấp đầy bình quân ước tính khoảng 45% trong quý này và công ty nỗ lực cải thiện tỷ lệ này lên 50%-55% trong năm sau, với kỳ vọng lợi nhuận trước thuế, lãi vay và khấu hao không còn âm trong năm 2020.

Mảng bán lẻ hàng tiêu dùng

Mở rộng nhanh chóng giúp cải thiện doanh thu bán lẻ hàng tiêu dùng – Doanh thu bán lẻ hàng tiêu dùng đạt 7 nghìn tỷ đồng (tăng 70,4% so với cùng kỳ); trong đó doanh thu từ chuỗi VinMart tăng 57,7% sov ới cùng kỳ đạt 3,56 nghìn tỷ đồng và doanh thu chuỗi VinMart+ tăng 88,1% so với cùng kỳ đạt 2,72 nghìn tỷ đồng nhờ:

  • Số lượng các cửa hàng tăng lên 2.136 cửa hàng tại 60/63 tỉnh thành cả nước, tăng thêm 963 cửa hàng so với Q1/2018. Trong tháng 4/2019, Công ty đã thông báo mua Shop&Go và Zakka; bổ sung thêm 54 cửa hàng tiện lợi vào hệ thống, chủ yếu tại TP HCM.
  • Tốc độ tăng trưởng bình quân mỗi cửa hàng trong Q1/2019 tốt, là 14% với chuỗi VinMart và 20% với chuỗi VinMart+

VIC đứng đầu ở mảng siêu thị mini và đứng số 1 ở mảng siêu thị/đại siêu thị xét về số lượng cửa hàng/siêu thị – Đến cuối Q1/2019, VinMart+ giữ thị phần 67% xét về số lượng mặt bằng và siêu thị còn VinMart giữ thị phần 16% (tương đương Co.op Mart) về số lượng cửa hàng.

Mảng sản xuất (ô tô và ĐTDĐ)

Trong Q1/2019, VIC ghi nhận 1,2 nghìn tỷ đồng doanh thu từ mảng sản xuất, chủ yếu từ án xe máy điện, ĐTDĐ và phân phối xe Chevrolet. Tuy nhiên mảng này lỗ trước thuế và lãi vay là 563 tỷ đồng như dự kiến. Theo lãnh đạo Công ty, trong những năm đầu của dự án Vinfast, Công ty sẽ chưa đặt mục tiêu lợi nhuận lên hàng đầu mà mục tiêu hàng đầu là xây dựng thị phần, niềm tin cũng như nhận diện thương hiệu trong lòng người dân Việt Nam; giúp xây dựng ngành công nghiệp ô tô của Việt Nam. Tuy nhiên, Tập đoàn vẫn kỳ vọng sản phẩm xe máy điện sẽ đạt điểm hòa vốn sau 2 đến 3 năm hoạt động và theo sau đó bởi mảng ô tô cũng trong thời gian tương đương.

Dự án sản xuất ô tô Vinfast đang được triển khai từng bước với mẫu xe ô tô sẽ ra mắt vào Q2/2019 – Tổ hợp nhà máy VinFast được đặt tại khu đất 335 ha tại KCN Đình Vũ, Cát Hải, Hải Phòng. Công suất nhà máy ban đầu là 250.000 xe máy điện và 250.000 ô tô và dự kiến sẽ tăng lên 1 triệu xe máy điện và 500.000 ô tô trong tương lai. Tổng vốn đầu tư cho dự án là khoảng 3,5 tỷ USD, và công ty gần như đã hoàn tất quá trình huy động vốn. Đến cuối năm 2018, công ty đã chi khoảng 2 tỷ USD cho dự án Vinfast, với phần vốn còn lại sẽ được giải ngân trong năm 2019 và 2020.

Các mảng kinh doanh khác

Bốn mẫu điện thoại V-smart được giới thiệu vào tháng 12/2018 – hướng đến người dùng bình dân và trung cấp. Đến hiện tại, công ty đã phân phối sản phẩm thông qua hơn 3.500 cửa hàng phân phối tại 63 tỉnh thành. Công ty dự kiến sẽ giới thiệu thêm 10 mẫu điện thoại nữa trong năm 2019.

Mở rộng sang mảng bán lẻ dược phẩm từ tháng 11/2018 – Đến cuối Q1/2019, VIC đã có 31 cửa hàng đang hoạt động, tăng từ con số 11 cửa hàng tại thời điểm cuối năm 2018. Công ty đặt mục tiêu mở thêm 382 cửa hàng mới trong các quỹ còn lại của năm.

Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm từ 23,9% xuống 21,9% – Lợi nhuận gộp đạt 4,78 nghìn tỷ đồng (giảm 29,6% so với cùng kỳ). Tỷ suất LN gộp giảm xuống 21,9% từ 23,9% trong cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu là do đóng góp từ mảng BĐS (là mảng cho tỷ suất LN cao hơn) giảm, trong khi đó Công ty cũng ghi nhận đóng góp từ các mảng kinh doanh mới (sản xuất) với tỷ suất LN khá thấp. Tuy nhiên, chúng tôi dự báo tỷ suất LN gộp chung sẽ tăng trong những quý sau khi đóng góp từ mảng BĐS trở về mức thông thường. Cơ cấu lợi nhuận của từng mảng như sau.

  • Lợi nhuận gộp từ mảng BĐS đạt 2,8 nghìn tỷ đồng (giảm 52,9% so với cùng kỳ) với tỷ suất LN gộp tăng từ 29,6% lên 33,1% nhờ cơ cấu danh mục sản phẩm tốt hơn.
  • Lợi nhuận gộp mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ đạt 870 tỷ đồng (tăng 29,2% so với cùng kỳ) với tỷ suất LN gộp ổn định vào khoảng 52,0%.
  • Mảng khách sạn nghỉ dưỡng vẫn lỗ trong Q1/2019 với mức lỗ 11,5 tỷ đồng, chủ yếu do nguồn thu nhập đảm bảo trả cho các chủ biệt thự biển, tuy nhiên mức lỗ đã giảm đáng kể từ 57 tỷ đồng trong Q1 năm ngoái.
  • Mảng bán lẻ hàng tiêu dùng đạt 953 tỷ đồng lợi nhuận gộp (tăng 132,4% so với cùng kỳ) với tỷ suất LN gộp tăng đáng kể từ 9,9% lên 13,6% nhờ hiệu quả hoạt động của Vinmart và Vinmart+ được cải thiện.
  • Mảng sản xuất, với sản xuất xe máy điện, sản xuất điện thoại và phân phối ô tô đóng góp một phần nhỏ vào tổng lợi nhuận, là 25 tỷ đồng (tương đương tỷ suất LN gộp là 2,1%).

Lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án thúc đẩy lợi nhuận tài chính thuần – Doanh thu HĐ tài chính tăng mạnh 544,9% so với cùng kỳ đạt 4,8 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ ghi nhận lợi nhuận từ chuyển nhượng dự án Vinhomes Mê Linh (Hà Nội) với giá trị 1,6 nghìn tỷ đồng, và bán cổ phần tại CTCP Đầu tư Kinh doanh và Phát triển Đô Thị Ngôi Sao Phương Nam, công ty con mà VIC nắm 99,65% cổ phần với giá trị vào khoảng 1,1 nghìn tỷ đồng.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng mạnh 33,6% so với cùng kỳ lên 4,8 nghìn tỷ đồng chủ yếu do phát sinh chi phí tại các mảng kinh doanh mới.

LNTT giảm 27,4% so với cùng kỳ còn 1,9 nghìn tỷ đồng, trong khi đó LNST giảm nhẹ 2,2% so với cùng kỳ do chi phí thuế trở lại mức thông thường, do trong Q1 năm ngoái, Tập đoàn chịu khoản thuế không thường xuyên lớn liên quan đến bán cổ phần VHM của một công ty con.

LNST của cổ đông công ty mẹ tăng 12,9% so với cùng kỳ là 1.038 tỷ đồng với lợi ích cổ đông thiểu số âm.

Các khoản phải thu tăng do khoản tiền đặt cọc đầu tư dự án tăng trong khi đó việc giải ngân cho dự án VinFast khiến chi phí xây dựng dở dang tăng – Tại thời điểm cuối Q1, tổng tài sản tăng lên 314 nghìn tỷ đồng (tăng 9,1% so với đầu năm), chủ yếu do các khoản phải thu và chi phí xây dựng dở dang tăng.

  • Các khoản phải thu ngắn hạn tăng lên 13,4 nghìn tỷ đồng (tăng 76,9% so với đầu năm), chủ yếu do phải thu từ thoái vốn tại các công ty con tăng 4,4 nghìn tỷ đồng và phải thu từ chuyển nhượng dự án tăng 1,2 nghìn tỷ đồng.
  • Chi phí xây dựng dở dang tăng 9,5% so với đầu năm lên 64 nghìn tỷ đồng do Vingroup tiếp tục giải ngân thêm khoảng 4,3 nghìn tỷ đồng đầu tư cho dự án Vinfast.

Tăng vay nợ để tài trợ cho các mảng kinh doanh mới – Đến cuối Q1/2019, tổng nợ của VIC tăng mạnh lên 102,3 nghìn tỷ đồng (tăng 12,3% so với đầu năm), gồm 22,2 nghìn tỷ đồng nợ ngắn hạn, 2,6 nghìn tỷ đồng nợ dài hạn, 29,2 nghìn tỷ đồng (tương đương 1.512 triệu USD) vay hợp vốn, 35,6 nghìn tỷ đồng trái phiếu thường, 10,2 nghìn tỷ đồng (tương đương 450 triệu USD) trái phiếu hoán đổi và 2,5 nghìn tỷ đồng nợ dài hạn khác. Hiện 69% nợ của VIC là bằng tiền VND, 30% là bằng đồng USD và 1% là bằng EUR. Chúng tôi ước tính khoản vay có lãi suất bình quân là 7,7%/năm. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vào cuối Q1/2019 vẫn ở mức cao, là 1,0 lần, tăng từ mức 0,92 lần vào cuối năm 2018.

HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2019 tăng trưởng 3,37% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 139 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 13,8%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 5,0 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 33,7%). Dự báo của chúng tôi dựa trên những giả định sau:

  • Chúng tôi dự báo doanh thu thuần mảng BĐS là 60 nghìn tỷ đồng (giảm 27,5%) với hạch toán các dự án sau

–     VinCity Ocean Park (thấp tầng) – 19,4 nghìn tỷ đồng (gồm bán sỉ và chuyển nhượng dự án),

–     VinCity Sportia (thấp tầng) – 2,9 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes SkyLake – 7,7 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Marina – 6,4 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Greenbay – 5,2 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Thanh Hóa – 3,0 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Central Park – 3,3 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Golden River – 3,0 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Imperia – 3,0 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Harmony – 2,8 nghìn tỷ đồng,

–     Vinhomes Metropolis – 1,8 nghìn tỷ đồng.

Chúng tôi cũng lưu ý rằng VIC hiện nắm 42% cổ phần tại dự án Vincity Grand Park. Tuy nhiên Công ty dự kiến sẽ tăng tỷ lệ lợi ích trong dự án này lên khoảng 90-95% thông qua hợp đồng BCC trong năm nay. Nếu thành công, lợi nhuận từ dự án này sẽ được hợp nhất vào BCTC của VIC.

  • Doanh thu từ cho thuê mặt bằng dự kiến đạt 7,2 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 29,8%) – với giả định tổng diện tích sàn mặt bằng cho thuê tăng lên 1,6 triệu m2 (tăng 10,8%) với 13 TTTM mở mới, tương đương xấp xỉ 153.000 m2 diện tích sàn đi vào khai thác. Chúng tôi giả định tỷ lệ lấp đầy bình quân ở các TTTM hiện tại sẽ tăng nhẹ lên 91,2% từ 89,9% trong năm 2018.
  • Chúng tôi dự báo doanh thu mảng khách sạn, nghỉ dưỡng đạt 9,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 34,9%) – Năm nay, công ty dự kiến mở bán 3 dự án mới, đưa vào khai thác hơn 796 phòng khách sạn nâng tổng số phòng lên khoảng 9.600 phòng (đã loại trừ Vinpearl Phú Quốc). Chúng tôi giả định tỷ lệ lấp đầy bình quân sẽ tăng nhẹ từ 45% lên 53% trong năm 2019 nhờ tốc độ giới thiệu các dự án mới chậm lại. Tuy nhiên chúng tôi dự báo mảng này vẫn lỗ và mức lỗ gộp là 38 tỷ đồng.
  • Doanh thu mảng bán lẻ ước đạt 34,8 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng mạnh 79,9% – với giả định công ty sẽ mở thêm gần 900 cửa hàng mới, theo đó tổng số cửa hàng ở tất các mô hình tăng lên gần 2.956 cửa hàng (bao gồm cả thông qua M&A), tăng 44,4% so với năm 2018 và tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 10,3%.
  • Mảng sản xuất sẽ đóng góp doanh thu 18,9 nghìn tỷ đồng với giả định Công ty sẽ bán được 76.500 xe máy điện và 38.800 ô tô, gồm SUV, sedan và Fadil.
  • Chúng tôi dự báo tỷ suất lợi nhuận gộp chung tăng nhẹ từ 24,4% và lợi nhuận gộp là 33,8 nghìn tỷ đồng.
  • Lỗ tài chính thuần dự báo là 2,4 nghìn tỷ đồng so với mức lãi 2,6 nghìn tỷ đồng trong năm 2018 do nợ dài hạn tăng trong khi đó doanh thu HĐ tài chính là 4,5 nghìn tỷ đồng (giảm 40,3% so với năm 2018) do ghi nhận khoản lợi nhuận không thường xuyên từ chuyển nhượng dự án và bán cổ phần.
  • Chi phí bán hàng và quản lý tăng lên 21,6 nghìn tỷ đồng (tăng 23,5%), tương đương 15,6% doanh thu thuần.

Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2019 đạt 5,0 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 33,7%), EPS dự phóng 2019 là 1.651đ, tương đương P/E dự phóng là 68,2 lần.

Chúng tôi ước tính mức giá mục tiêu hợp lý đối với cổ phiếu VIC là 115.300đ/cp dựa trên RNAV, tương đương P/E dự phóng là 69,8 lần. Chúng tôi ước tính RNAV dựa trên định giá lại các tài sản hoạt động của công ty bằng cách chiết khấu dòng tiền tương lai.

  • Đối với mảng BĐS, chúng tôi chủ yếu sử dụng phương pháp định giá chiết khấu dòng tiền (DCF) để định giá danh mục các tài sản BĐS của VIC với tổng quỹ đất là 145 triệu m2, tương đương 92 triệu m2 diện tích sàn nhà ở. Giá trị hiện tại thuần (NPV) là dòng tiền thuần từ các dự án với tỷ lệ chiết khấu là 10,0%.
  • Đối với mảng cho thuê mặt bằng bán lẻ, chúng tôi sử dụng phương pháp định giá tổng hợp từng phần. Đối với các TTTM hiện tại, chúng tôi định giá tài sản thuần dựa trên thu nhập hoạt động thuần cho năm 2019 và tỷ suất chiết khấu thu nhập “cap rate”, trong khi đó đối với các TTTM trong danh mục, chúng tôi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền trong tương lai. Chúng tôi giả định tổng diện tích sàn cho thuê sẽ tăng lên 2,3 triệu m2 trong năm 2021, với tỷ lệ lấp đầy các TTTM mới mở dao động từ 80-90%, tăng 1-2% mỗi năm. Giả định giá thuê bình quân sẽ tăng 5-8% mỗi năm.
  • Đối với mảng khách sạn và nghỉ dưỡng, chúng tôi giả định tỷ lệ lấp đầy bình quân dao động từ 45% lên 65% trong giai đoạn 2019-2022 và dự báo mảng này sẽ hòa vốn trong năm 2020.
  • Chúng tôi áp dụng chỉ số P/S bình quân của các công ty bán lẻ trong khu vực, là 1,25 lần để định giá mảng bán lẻ hàng tiêu dùng, dựa trên doanh thu năm 2019.
  • Đối với các mảng kinh doanh khác như ô tô, y tế, giáo dục và nông nghiệp, chúng tôi sử dụng giá trị sổ sách để cộng vào ước tính RNAV.

Quan điểm đầu tư. Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu VIC là 115.300đ; tương đương P/E là 69,8 lần. Giá cổ phiếu hiện thấp hơn 2,3% so với ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi. Tuy nhiên VIC có thể có mức định giá cao vì công ty vẫn thực sự là doanh nghiệp đầu ngành ở nhiều mảng kinh doanh. Công ty đã tiếp tục phát triển nhanh chóng trong năm 2018 và theo đó cần một lượng vốn lớn. Sự mở rộng nhanh ở một số mảng đã ảnh hưởng đến lợi nhuận. Tuy nhiên chúng tôi kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận sẽ tăng lên sau khi tốc độ mở rộng chậm lại từ năm 2019 trở đi. Về dài hạn, tầm nhìn của VIC là trở thành công ty holding với các mảng kinh doanh sẽ được niêm yết ở các doanh nghiệp riêng rẽ. Đây là động thái hợp lý và giúp cho hoạt động huy động vốn ở từng mảng được linh hoạt hơn. Tuy nhiên điều này làm phát sinh một câu hỏi là về dài hạn, giá cổ phiếu VIC sẽ cao hơn hay thấp hơn định giá dựa trên phương pháp định giá từng phần.

Nguồn: HSC

 

 

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

Gọi ngay
Messenger
Zalo chát
Mở tài khoản
Góp ý