DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu NVL – Khuyến nghị NẮM GIỮ với giá mục tiêu 68.700đ

Lượt xem: 219 - Ngày:
Chia sẻ

Nhận định KQKD – NVL công bố KQKD 6 tháng đầu năm với doanh thu tăng và lợi nhuận giảm. Tiếp tục đánh giá Nắm giữ – Novaland (Cổ phiếu NVLđã công bố KQKD 6 tháng đầu năm với doanh thu thuần tăng 29% so với cùng kỳ đạt 4.290 tỷ đồng nhờ số lượng căn bàn giao tăng. Tuy nhiên LNST của cổ đông công ty mẹ giảm 13% so với cùng kỳ còn 723 tỷ đồng do lãi từ đánh giá lại giá trị các khoản đầu tư vào công ty con giảm và chi phí lãi vay tăng. Theo đó sau 6 tháng, công ty mới chỉ hoàn thành được 19,7% kế hoạch doanh thu và 23,3% kế hoạch LNST đề ra cho cả năm do hầu hết sản phẩm của công ty dự kiến bàn giao trong nửa cuối năm nay.

Đồ thị cổ phiếu NVL phiên giao dịch ngày 14/08/2018. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu NVL phiên giao dịch ngày 14/08/2018. Nguồn: AmiBroker

Tổng số căn bàn giao tăng giúp cải thiện doanh thu thuần – 1.028 căn được bàn giao trong 6 tháng đầu năm, tăng 11% so với cùng kỳ, chủ yếu thuộc 7 dự án bao gồm Tresor, Rivergate, Kingston, Wilton, Lucky Palace, Lakeview City và Golden Mansion (thấp tầng). Con số này chỉ bằng 15,3% kế hoạch bàn giao cả năm là 6.700 căn. Theo kế hoạch, phần lớn số căn được bàn giao sẽ rơi vào vào nửa cuối năm, thuộc tổng cộng 11 dự án và theo đó, công ty có vẻ tự tin sẽ hoàn thành kế hoạch đề ra. Trong đó, khoảng 1.700 – 1.900 căn sẽ được bàn giao vào Q3 và 3.800-4000 căn vào Q4.

Doanh số bán hàng 6 tháng đầu năm kém khả quan do công ty không mở bán nhiều dự án mới – Nửa đầu năm 2018, công ty đã bán được 725 căn (giảm 80% so với cùng kỳ) do:

(1)  công ty không mở bán nhiều dự án mới.

(2)  Nguồn cung còn lại từ các dự án đã mở bán không còn nhiều do tỷ lệ bán hàng trung bình tại các dự án đã trên 95%.

Trong 6 tháng đầu năm, công ty chỉ mở bán 535 căn ở giai đoạn 2 của dự án Victoria Village. Đến cuối Q2, NVL đã bán được 67% trong tổng số 1.044 căn của dự án này với giá bình quân khoảng 40 triệu đồng/m2.

Tỷ suất lợi nhuận gộp cải thiện nhờ tỷ trọng các dự án BĐS thấp tầng được hạch toán trong doanh thu tăng – Lợi nhuận gộp tăng mạnh, đạt 1.410 tỷ đồng (tăng 74% so với cùng kỳ), nhờ đó tỷ suất lợi nhuận gộp tăng lên 32,9% so với 24,3% cùng kỳ. Sự cải thiện này là nhờ NVL hạch toán một số dự án BĐS thấp tầng như Lakeview City, Golden Mansion với biên lợi nhuận thường cao hơn nhiều so với dự án cao tầng.

Công ty ghi nhận lỗ tài chính thuần do lãi từ đánh giá lại các khoản đầu tư giảm và chi phí vay lãi vay tăng – Công ty ghi nhận lỗ tài chính thuần là 25 tỷ đồng so với lợi nhuận tài chính thuần là 679 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2017. Cụ thể như sau:

(1)  Doanh thu HĐ tài chính giảm 26% so với cùng kỳ, còn 904 tỷ đồng do lãi từ đánh giá lại các khoản đầu tư vào các công ty con giảm.

(2)  chi phí tài chính tăng mạnh lên 929 tỷ đồng (tăng 72% so với cùng kỳ), chủ yếu do chi phí vay lãi vay tăng từ 457,5 tỷ đồng lên 713 tỷ đồng (tăng 56% so với cùng kỳ).

Lợi nhuận từ công ty liên doanh, liên kết tăng đáng kể, đạt tổng cộng là 240 tỷ đồng (so với 1,5 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2017) do công ty đã hạch toán phần chênh giữa giá trị hợp lý tài sản thuần có thể thực hiện so với chi phí đầu tư tại một công ty liên kết. NVL đang trong quá trình hợp nhất các dự án/quỹ đất về tập đoàn, do đó chúng tôi lưu ý rằng công ty đã liên tục ghi nhận lãi từ đánh giá lại các khoản đầu tư tại nhiều công ty con trong 2 năm qua. Chúng tôi dự báo công ty sẽ tiếp tục ghi nhận lãi từ việc đánh giá lại khoản đầu tư vào doanh thu HĐ tài chính cho tới khi hoàn tất quá trình hợp nhất.

Chi phí bán hàng & quản lý giảm nhẹ 1% so với cùng kỳ – Chi phí bán hàng & quản lý giảm nhẹ còn 460,5 tỷ đồng (giảm 1% so với cùng kỳ), chiếm 10,7% doanh thu thuần, do chi phí quản lý giảm vì công ty phân bổ lợi thế thương mại trong kỳ thấp hơn so với cùng kỳ năm ngoái.

Nợ tăng dù tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giảm do công ty tăng vốn trong 6 tháng đầu năm – Vào cuối Q2, tổng nợ vay lên tới 22,2 nghìn tỷ đồng (tăng 24% so với đầu năm và 47% so với cùng kỳ) do công ty tăng vay nợ để đầu tư vào các dự án, bao gồm:

  • Vay ngân hàng ngắn hạn và vay các bên liên quan là 4 nghìn tỷ đồng.
  • Vay ngân hàng dài hạn và các khoản vay khác chiếm 7,1 nghìn tỷ đồng.
  • Trái phiếu ngắn hạn chiếm 5,1 nghìn tỷ đồng.
  • Trái phiếu dài hạn chiếm 6 tỷ đồng.

Trong đó, 36% nợ là bằng đồng USD và 64% bằng tiền đồng. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu giảm từ 1,35 lần cuối năm 2017 còn 1,27 lần, dù vẫn cao so với bình quân ngành là 0,5 lần.

Trong 6 tháng đầu năm, NVL đã phát hành trái phiếu chuyển đổi có trị giá 160 triệu USD với lãi suất coupon là 5,5%/năm. Trái phiếu này có thể được chuyển đổi sau 41 ngày kể từ ngày phát hành cho đến 10 ngày trước ngày đáo hạn là 27/4/2023. Giá chuyển đổi ban đầu là 74.750 đồng/cp và có thể điều chỉnh nếu:

(1)  xảy ra sự kiện trong hoạt động kinh doanh dẫn tới thay đổi giá trị cổ phiếu và/hoặc

(2)  điều chỉnh khi giá cổ phiếu NVL giảm, với mức điều chỉnh không quá 75% giá chuyển đổi ban đầu (tương đương 56.062 đồng/cp).

NVL cũng đã phát hành riêng lẻ 52,5 triệu cổ phiếu mới, tăng giá trị vốn hóa lên 150 triệu USD.

Công ty dự kiến mở bán 3 dự án mới trong nửa cuối năm 2018 – Trong nửa cuối năm nay, công ty đã có kế hoạch mở bán 3 dự án mới, bao gồm:

  • Dự án J với diện tích đất 14.002 m2 ở quận 1, gồm 1.475 căn hộ, mở bán vào Q3.
  • Dự án F với diện tích đất 50.000 m2 ở quận 2, gồm 2.949 căn hộ, mở bán vào Q4.
  • Dự án P, với diện tích 30,2 ha ở quận 2, gồm 4.613 căn hộ, mở bán vào Q4.

Do những vấn đề pháp lý phát sinh liên quan đến một số dự án của công ty trước đây, nên NVL đã trở nên rất chu toàn trong việc hoàn tất giấy tờ thủ tục trước khi mở bán dự án. Điều này phần nào đã làm chậm tiến độ mở bán. Công ty cũng thận trọng hơn trong mở bán dự án vào 3 năm tới và theo đó, công ty dự kiến giá trị hợp đồng bán nhà chỉ tăng 10-20%/năm. Đối với năm 2018, kế hoạch đề ra khiêm tốn với tổng giá trị hợp đồng bán nhà chỉ ở mức 600 triệu USD (giảm 28% so với cùng kỳ).

Tiếp tục tăng vốn thông qua phát hành riêng lẻ và phát hành trái phiếu chuyển đổi – Với nửa cuối năm 2018, NVL đặt kế hoạch tiếp tục phát hành 140 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và phát hành riêng lẻ cổ phiếu với giá trị 100-150 triệu USD. Cùng với 310 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và cổ phiếu phát hành trong nửa đầu năm, Novaland đặt kế hoạch huy động 550-600 triệu USD để mua 6 dự án công ty đã ký biên bản ghi nhớ.

Cho năm 2018, HSC điều chỉnh giảm dự báo với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 28% – Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh thu thuần xuống 20.707 tỷ đồng (tăng trưởng 78%) từ 21.165 tỷ đồng (tăng trưởng 82%) và LNST của cổ đông công ty mẹ xuống 2.609 tỷ đồng (tăng trưởng 28%) từ  2.708 tỷ đồng (tăng trưởng 33%). Giả định của chúng tôi như sau:

  • Chúng tôi giả định công ty sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu tại các dự án đã hoàn thành như:

–     Rivergate – 536 căn với tổng giá trị là 819 tỷ đồng.

–     The Tresor – 311 căn với tổng giá trị là 826 tỷ đồng.

–     Kingston Residence – 197 căn với tổng giá trị là 854 tỷ đồng.

–     Lakeview City – 356 căn với tổng giá trị là 2.695 tỷ đồng.

Và công ty cũng tiếp tục hoàn thiện xây dựng và bàn giao nhà cho 9 dự án khác gồm:

–     Golden Mansion – 578 căn với 2.021 tỷ đồng doanh thu

–     Sun Avenue – 1.246 căn với 3.370 tỷ đồng doanh thu.

–     Sunrise Riverside – 1.290 căn với 2.836 tỷ đồng doanh thu.

–     Sunrise Cityview – 534 căn với 1.172 tỷ đồng doanh thu.

–     Wilton – 555 căn với 1.282 tỷ đồng doanh thu.

–     Orchard Parkview – 414 căn với 1.031 tỷ đồng doanh thu.

–     Botanica Premier – 182 căn với 443 tỷ đồng doanh thu.

–     Richstar – 425 căn với 922 tỷ đồng doanh thu.

–     The Botanica – 611 căn với 1.270 tỷ đồng doanh thu.

  • Chúng tôi dự báo tỷ suất lợi nhuận gộp giảm từ 27,7% xuống 21%, theo đó lợi nhuận gộp dự báo là 4.395 tỷ đồng (tăng trưởng 35%).
  • Chúng tôi dự báo NVL sẽ bán được 3.214 căn (giảm 44,6%) trong năm 2018 với tổng giá trị hợp đồng là 13,8 nghìn tỷ đồng (giảm 28%).
  • Dự báo thu nhập tài chính thuần là 231 tỷ đồng (giảm 1%) với giả định công ty sẽ tiếp tục ghi nhận một số lợi nhuận từ đánh giá lại giá trị đầu tư tại công ty con.
  • Chúng tôi dự báo chi phí bán hàng và quản lý sẽ tăng lên 1.271 tỷ đồng (tăng 36%).

Theo đó, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 là 2.609 tỷ đồng (tăng trưởng 28%), EPS dự phóng là 2.506đ và tại thị giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với P/E dự phóng là 26,1 lần.

Cho năm 2019, HSC dự báo với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 12,3% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần 24.240 tỷ đồng (tăng trưởng 17%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.930 tỷ đồng (tăng trưởng 12,3%). Giả định của chúng tôi như sau:

  • Công ty sẽ hạch toán doanh thu từ 12 dự án gồm một số dự án chính như: The Sun Avenue, Sunrise Cityview, Sunrise Riverside, Lakeview City, Richstar, Botanica Premier, Saigon Royal và Victoria Village (thấp tầng).
  • Chúng tôi ước tính tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo tăng từ 21% lên 22,3%, theo đó lợi nhuận gộp dự báo là 5.460 tỷ đồng (tăng trưởng 24%).
  • Chúng tôi dự báo NVL sẽ bán được 4.820 căn (tăng 50%) trong năm 2019 với tổng giá trị hợp đồng là 23,4 nghìn tỷ đồng (tăng 69,6%).
  • Chúng tôi giả định lỗ tài chính thuần là 302 tỷ đồng do không còn lợi nhuận từ đánh giá lại giá trị đầu tư tại công ty con.
  • Chúng tôi dự báo chi phí bán hàng và quản lý sẽ tăng lên 1.488 tỷ đồng (tăng 17%).

Theo đó, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2019 là 2.930 tỷ đồng (tăng trưởng 12,3%), EPS dự phóng là 2.814đ và tại thị giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với P/E dự phóng là 23,2 lần.

NVL phát triển các dự án ở phân khúc trung và cao cấp tại TPHCM – NVL là doanh nghiệp phát triển có tiếng ở phân khúc trung đến cao cấp tại TPHCM. Không giống với Vingroup, dự án của Novaland thường có vị trí khá trung tâm và do đó công ty thường không bổ sung thêm nhiều tiện ích hỗ trợ. Do đó lựa chọn vị trí là yếu tố quan trọng do công ty cần đầu tư vào những khu vực đã cung cấp đầy đủ tiện ích. Do đó, vị trí mà hai công ty lựa chọn thường khá khác biệt. Tuy nhiên trong vài năm tới, NVL sẽ mở rộng địa bàn và tập trung vào các dự án khu đô thị có nhiều tiện ích và kết nối cơ sở hạ tầng hiện đại, chẳng hạn công ty dự kiến sẽ mở bán dự án C (136 ha) tại quận 2 từ Q4/2019. NVL hiện có quỹ đất là 6,5 triệu m2; đủ để công ty triển khai dự án trong 7-10 năm nữa.

Dành 15-20% nguồn lực để mở rộng sang lĩnh vực nghỉ dưỡng – Bên cạnh việc tiếp tục tập trung các sản phẩm căn hộ chung cư tại TPHCM, NVL cũng đã bắt đầu xây dựng quỹ đất cho phân khúc nghỉ dưỡng tại các thành phố lớn có tiềm năng du lịch như Cần Thơ, Cam Ranh, Vũng Tàu, Phan Thiết. Theo đó NVL sẽ xây dựng các bất động sản nghỉ dưỡng nhằm mang lại nguồn doanh thu lợi nhuận ổn định. NVL sẽ dành 15-20% nguồn lực cho lĩnh vực này và dự kiến giải ngân khoảng 10 nghìn tỷ đồng trong 5 năm tới (1,5-2 nghìn tỷ đồng/năm). Dự kiến phân khúc này sẽ đóng góp 10-15% tổng doanh thu sau 5 năm và khoảng 20-30% tổng doanh thu sau 10 năm. NVL sẽ là chủ đầu tư và hợp tác với các thương hiệu quốc tế để khai thác vận hành. Sản phẩm của NVL tập trung vào phân khúc trung cấp với các khách sạn/khu nghỉ dưỡng 3-4 sao.

NVL hiện có 2 khu nghỉ dưỡng đang hoạt động tại Phan Thiết và Cần Thơ cùng 6 dự án trong tương lai với tổng quỹ đất 192 ha. Trong Q4/2017, công ty đã khai trương giai đoạn 1 của dự án nghỉ dưỡng Nova Phù Sa Azerai tại Cần Thơ với 30 căn bungalow và 47 căn biệt thự. Giai đoạn 2 dự kiến sẽ khai trương trong năm 2019.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi điều chỉnh giảm ước tính giá trị hợp lý của Cổ phiếu NVL là 68.700đ dựa trên phương pháp định giá RNAV. Theo đó, P/E dự phóng năm 2018 là 27,4 lần. Hiện thị giá đang thấp hơn 5% so với giá trị hợp lý theo ước tính của chúng tôi. HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 tăng trưởng 28% và năm 2019 tăng trưởng 12,3%. Hoạt động kinh doanh của công ty trong năm ngoái thấp hơn kỳ vọng một phần do sự mở rộng nhanh chóng trong những năm trước đã dẫn đến tình trạng dư thừa các sản phẩm trung đến cao cấp tại TPHCM. Và một nguyên nhân khác là một số dự án của công ty bị thanh tra do những vi phạm về thủ tục. NVL hiện đã thận trọng hơn trong việc mở bán dự án mới vì công ty muốn hoàn thiện hồ sơ pháp lý trước khi mở bán. Trong khi đó động thái mở rộng sang lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng giúp công ty có nguồn doanh thu lợi nhuận ổn định trong tương lai. Mặc dù vậy, chúng tôi vẫn lo ngại về gánh nặng nợ lớn với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vào cuối Q2/2018 là 1,27 lần. Và chúng tôi cũng cân nhắc về rủi ro pha loãng do công ty tiếp tục có kế hoạch tăng vốn để tài trợ các dự án đang triển khai cũng như mở rộng quỹ đất.

Nguồn: Research HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác