DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu NVL – Công bố tài liệu ĐHCĐTN với kế hoạch tăng trưởng mạnh cho năm nay

Lượt xem: 295 - Ngày:
Chia sẻ

NVL công bố tài liệu ĐHCĐTN với kế hoạch tăng trưởng mạnh cho năm nay. Triển vọng khả quan. Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Novaland (NVL Nắm giữ) đã công bố BCTC năm 2017 đã kiểm toán và tài liệu ĐHCĐTN diễn ra vào ngày 26/4. Chúng tôi lưu ý những ghi nhận chính sau đây.
Cập nhật cổ phiếu NVL - Công bố tài liệu ĐHCĐTN với kế hoạch tăng trưởng mạnh cho năm nay

Đồ thị cổ phiếu NVL cập nhật ngày 18/04/2018. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh. Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi điều chỉnh tăng ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu lên 83.500đ dựa trên phương pháp định giá RNAV. Chúng tôi cũng điều chỉnh tăng dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 lên tăng trưởng 33%. Điều chỉnh của chúng tôi theo sát kế hoạch tăng trưởng mạnh hơn của công ty. Thị trường BĐS ở TPHCM tích cực hơn nhiều trong năm nay đối với phân khúc trung đến cao cấp. Và tận dụng lợi thế này, NVL cũng có kế hoạch mở bán tổng cộng 4 dự án mới trong năm nay. Trong khi đó 13 dự án đang trong quá trình xây dựng đều đã bán được phần lớn số căn. Nhờ vậy, NVL có thể hạch toán đáng kể doanh thu trong năm nay từ những căn đã bán sau khi bàn giao. Như vậy những khó khăn của năm 2017 đã không còn nữa. Công ty cũng có kế hoạch phát hành trái phiếu chuyển đổi và cổ phiếu thường để huy động vốn cho phát triển dự án. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu cao là điểm lo ngại ở đây và rủi ro pha loãng cũng cần được cân nhắc. Dù vậy, câu chuyện tăng trưởng của NVL rõ ràng đã trở lại.

KQKD năm 2017 đã kiểm toán thấp hơn nhiều so với kế hoạch của công ty nhưng sát với dự báo của chúng tôi – Cụ thể, doanh thu hợp nhất đã kiểm toán là 11.632 tỷ đồng, tăng trưởng 58% và LNST của cổ đông công ty mẹ là 2.033 tỷ đồng (tăng trưởng 22%). Doanh thu sát với dự báo của chúng tôi là 11.569 tỷ đồng (tăng trưởng 57,2%), tuy nhiên lợi nhuận thấp hơn một chút so với dự báo của chúng tôi là 2.201 tỷ đồng (tăng trưởng 32%). Kết quả kiểm toán thấp hơn nhiều so với kế hoạch của công ty, với doanh thu là 17.528 tỷ đồng và LNST của cổ đông công ty mẹ là 3.144 tỷ đồng. Sự chênh lệch này là do công ty chưa hạch toán doanh thu của hai dự án:

• The Botanica (611 căn).
• Golden Mansion (727 căn).

Do công ty cần hoàn thiện toàn bộ thủ tục pháp lý cần thiết để được phép hạch toán hai dự án này mặc dù đã bàn giao nhà cho người mua trong Q4/2017.

Khoảng 3.600 căn đã được bàn giao trong năm 2017, từ 7 dự án – Trong năm 2017, NVL đã bàn giao hơn 3.596 căn (tăng 8,15%) từ 7 dự án, gồm Lakeview City (Quận 2), Rivergate Residence (Quận 4), The Tresor Residence (Quận 4), Gardengate Residence (Phú Nhuận), Lucky Palace (Quận 6), Orchard Garden (Phú Nhuận) và Kingston Residence (Phú Nhuận). Đến hiện tại, các dự án này đều có tỷ lệ lấp đầy rất cao, dao động từ 83% đến 100%.

• Doanh thu từ Lakeview City đóng góp 36% tổng doanh thu, tương đương 4.188 tỷ đồng.
• Rivergate Residence đóng góp 16% tổng doanh thu, tương đương 1.861 tỷ đồng.
• The Tresor Residence đóng góp 15% tổng doanh thu, tương đương 1.745 tỷ đồng
• Gardengate Residence đóng góp 9% tổng doanh thu, tương đương 1.047 tỷ đồng.
• Lucky Palace đóng góp 8% tổng doanh thu, tương đương 930 tỷ đồng.
• Orchard Garden đóng góp 6% tổng doanh thu, tương đương 698 tỷ đồng.
• Và Kingston Residence đóng góp 4% tổng doanh thu, tương đương 465 tỷ đồng.

NVL nắm 18% thị phần tại TPHCM trong năm ngoái – Trong năm 2017, NVL bán được tổng cộng 5.802 tỷ căn (giảm 28,4%), tương đương 18% thị phần căn hộ chung cư tại TPHCM. Chúng tôi ước tính tổng giá trị hợp đồng đạt 19,1 nghìn tỷ đồng (giảm 4,5%). Kể từ năm 2009 đến hiện tại, Novaland đã hoàn thành xây dựng và bàn giao nhà cho người mua tổng cộng 15 dự án, gồm 11.355 căn và tỷ lệ lấp đầy là 97%. Đối với các dự án đã khởi công xây dựng, tổng cộng có 13 dự án với số tổng số căn là 15.293 căn và tỷ lệ lấp đầy là 91%.

Kế hoạch kinh doanh ấn tượng cho năm 2018 với doanh thu tăng trưởng 87% và LNST tăng trưởng 55% – Cho năm nay, công ty đặt kế hoạch doanh thu thuần đạt 21,78 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 87%) và LNST đạt 3.200 tỷ đồng (tăng trưởng 55%). NVL dự kiến bàn giao và ghi nhận lợi nhuận từ khoảng 7.000 căn trong năm 2018 (tăng 94,7%). Công ty sẽ hoàn thiện và bàn giao nhà từ 11 dự án gồm:

• The Sun Avenue (Quận 2).
• Golf Park (Quận 9).
• Wilton Tower (Bình Thạnh).
• Sunrise Cityview (Quận 7).
• Sunrise Riverside (Nhà Bè).
• Golden Mansion (Phú Nhuận).
• Orchard Parkview (Phú Nhuận).
• Newton Residence (Phú Nhuận).
• Botanica Premier (Tân Bình)
• The Botanica (Tân Bình).
• Richstar Residence (Tân Phú).

Ước tính LNST Q1 giảm 69% so với cùng kỳ do thu nhập tài chính thuần giảm và chi phí quản lý tăng – Công ty ước tính LNST Q1 sẽ giảm khoảng 69% (đạt khoảng 125 tỷ đồng) do;

(1) Thu nhập tài chính giảm 73% so với cùng kỳ do thu nhập tài chính từ đánh giá lại giá trị đầu tư tại các công ty con giảm.
(2) Chi phí tài chính tăng khoảng 99% so với cùng kỳ do NVL tăng vay nợ trong năm 2017 và (3) chi phí bán hàng và quản lý tăng khoảng 67% so với cùng kỳ do công ty phân bố lợi thế thương mại cao hơn sau khi hợp nhất với thêm nhiều công ty con trong năm ngoái.

Tuy nhiên, công ty ước tính lợi nhuận gộp tăng 20% so với cùng kỳ nhờ tiếp tục bàn giao hơn 450 căn từ 5 dự án đã hoàn thiện, gồm Kingston Residence, The Tresor, Rivergate, Lucky Palace và Lakeview City. Trên thực tế, Q1 cũng là quý thấp điểm và KQKD của các công ty BĐS thường rất biến động theo từng quý. Do đó, điều này không làm thay đổi triển vọng rất tích cực cho cả năm nay.

Dự kiến mở bán 4 dự án mới trong năm 2018 so với chỉ có một dự án mới mở bán trong năm 2017 – Trong năm 2017, công ty chỉ mở bán dự án Victoria Village (giai đoạn 1 và 2) với 509 căn hộ và 20 nhà thấp tầng do một số dự án khác đang gặp phải các vấn đề pháp lý. Do đó, Novaland trở nên khá thận trọng khi mở bán các dự án mới và công ty hiện sẽ hoàn tất mọi thủ tục pháp lý trước khi giới thiệu dự án mới. Một yếu tố khác là mức tồn kho lớn ở phân khúc trung đến cao cấp tại thị trường BĐS TPHCM kể từ 6 tháng cuối năm 2016, do đó một số doanh nghiệp phát triển đầu ngành như VIC cũng thu hẹp quy mô mở bán các dự án mới ở thị trường này trong năm ngoái. Những tồn đọng này hiện đã được xóa bỏ.

Trong năm nay, công ty dự kiến sẽ mở bán tổng cộng 9.036 căn trong 3 dự án mới, gồm;

• Water Bay ở Quận 2 – tổng cộng 4.613 căn.
• Saigon Manhattan (dự án J) ở Quận 1 – tổng cộng 1.475 căn.
• Palace Residence (dự án F) ở Quận 2 – tổng cộng 2.949 căn.

Công ty cũng sẽ mở bán hai giai đoạn tiếp theo của dự án Victoria Village ở quận 2 với khoảng 7.00 căn. Vào đầu tháng 4, NVL đã mở bán giai đoạn 3 của dự án này với 500 căn và tỷ lệ bán hàng là khoảng 44% trong đầu tuần tiên mở bán. Với giá bán bình quân là 2.000 USD/m2 đối với căn hộ cao tầng và 5.300 USD/m2 đối với các căn thấp tầng.

Công ty dự kiến phát hành 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi và 80 triệu cổ phiếu mới thông qua phát hành riêng lẻ – Gần đây, NVL có thông báo rằng công ty sẽ phát hành;

• Tối đa 300 triệu USD trái phiếu chuyển đổi với giá chuyển đổi ước tính không thấp hơn 70.000đ/cp (tương đương 106.875.000 cổ phiếu). Số trái phiếu này sẽ được niêm yết trên sàn chứng khoán Singapo (SGX).
• Công ty cũng dự kiến phát hành 80 triệu cổ phiếu mới thông qua phát hành riêng lẻ với giá phát hành không thấp hơn 60.000đ/cp.

Chúng tôi được biết NVL sẽ sử dụng tiền huy động từ phát hành để tài trợ cho triển khai danh mục dự án của mình và mua thêm quỹ đất.

Phát hành trái phiếu thường để chuyển đổi 6,83 triệu cổ phiếu ưu đãi phát hành trong năm 2015 – NVL cũng trình ĐHCĐ thông qua việc phát hành 20,49 triệu cổ phiếu mới để chuyển đổi với 6,83 triệu cổ phiếu ưu đãi trong Q3 và Q4/2018. Số cổ phiếu ưu đãi này được phát hành trong năm 2015.

Đề xuất phát hành cổ phiếu ESOP với tổng khối lượng phát hành tương đương 2,5% tổng số cổ phiếu đang lưu hành tại thời điểm phát hành – Công ty cũng sẽ xin ý kiến cổ đông về phương án phát hành cổ phiếu ESOP với tổng khối lượng phát hành tối đa là 2,5% tổng số cổ phiếu đang lưu hành ở thời điểm phát hành. Giá phát hành sẽ do HĐQT quyết định nhưng sẽ không thấp hơn 10.000đ/cp. Gần đây, NVL đã phát hành 29,8 triệu cổ phiếu ESOP cho CBNV chủ chốt và 202,3 triệu cổ phiếu thưởng với tỷ lệ 100:31 để tăng tổng số cổ phiếu đang lưu hành lên 855 triệu đơn vị.

Không trả cổ tức cho năm 2017 và đề xuất tỷ lệ cổ tức tối đa cho năm 2018 là 20% – Cho năm 2017, NVL sẽ không trả cổ tức do công ty có kế hoạch sử dụng lợi nhuận giữ lại để phát triển các dự án mới và mua thêm quỹ đất cho phát triển dài hạn. Cho năm 2018, công ty đề xuất tỷ lệ cổ tức là tối đa 20%, bằng tiền mặt hoặc bằng cổ phiếu.

Cho năm 2018, HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 33% – Chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu thuần lên 21.165 tỷ đồng (tăng trưởng 82%) từ 18.849 tỷ đồng (tăng trưởng 63%) và LNST của cổ đông công ty mẹ lên 2.708 tỷ đồng (tăng trưởng 33%) từ 2.536 tỷ đồng (tăng trưởng 25%). Giả định của chúng tôi như sau:

• Chúng tôi giả định công ty sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu tại các dự án đã hoàn thành như:

– Rivergate – 536 căn với tổng giá trị là 819 tỷ đồng.
– The Tresor – 311 căn với tổng giá trị là 826 tỷ đồng.
– Kingston Residence – 197 căn với tổng giá trị là 854 tỷ đồng.
– Lakeview City – 356 căn với tổng giá trị là 2.695 tỷ đồng.

Công ty cũng tiếp tục hoàn tất xây dựng và bàn giao cho 10 dự án khác gồm:

– Golden Mansion – 578 căn với 2.021 tỷ đồng doanh thu.
– Sun Avenue – 1.246 căn với 3.370 tỷ đồng doanh thu.
– Sunrise Riverside – 1.290 căn với 2.836 tỷ đồng doanh thu.
– Sunrise Cityview – 534 căn với 1.172 tỷ đồng doanh thu.
– Wilton – 555 căn với 1.282 tỷ đồng doanh thu.
– Orchard Parkview – 414 căn với 1.031 tỷ đồng doanh thu.
– Botanica Premier – 182 căn với 443 tỷ đồng doanh thu.
– Newton Residence – 43 căn với 152 tỷ đồng doanh thu.
– Richstar – 425 căn với 922 tỷ đồng doanh thu.
– The Botanica – 611 căn với 1.270 tỷ đồng doanh thu.

• Chúng tôi dự báo tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo giảm từ 27,7% xuống 21,2%, theo đó lợi nhuận gộp dự báo là 4.545 tỷ đồng (tăng trưởng 40%).
• Chúng tôi dự báo NVL sẽ bán được 3.288 căn (giảm 43%) trong năm 2018 với 3 dự án mới mở bán với tổng giá trị hợp đồng là 12,5 nghìn tỷ đồng (giảm 34%).
• Dự báo thu nhập tài chính thuần là 223 tỷ đồng (giảm 4,5%) với giả định công ty sẽ tiếp tục ghi nhận một số lợi nhuận từ đánh giá lại giá trị đầu tư tại công ty con.
• Chúng tôi dự báo chi phí bán hàng và quản lý sẽ tăng lên 1.281 tỷ đồng (tăng 37%).

Theo đó, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 là 2.708 tỷ đồng (tăng trưởng 33%), EPS dự phóng là 2.887đ và tại thị giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với P/E dự phóng là 24,2 lần.

NVL phát triển các dự án ở phân khúc trung và cao cấp tại TPHCM – NVL là doanh nghiệp phát triển có tiếng ở phân khúc trung đến cao cấp tại TPHCM, tập trung ở những vị trí ngay bên ngoài trung tâm thành phố. Không giống với Vingroup, dự án của Novaland thường có vị trí khá trung tâm và do đó công ty thường không bổ sung thêm nhiều tiện ích hỗ trợ. Do đó lựa chọn vị trí là yếu tố quan trọng do công ty cần đầu tư vào những khu vực đã cung cấp đầy đủ tiện ích. Do đó, vị trí mà hai công ty lựa chọn thường khá khác biệt. Trong 5 năm qua, NVL đã bán được tổng cộng khoảng 25.000 căn trở thành doanh nghiệp phát triển BĐS lớn thứ hai trong nước sau Vingroup. NVL hiện sở hữu quỹ đất 6,2 triệu m2 đủ cho phát triển trong 7-10 năm tới. Trong 12 tháng qua, chính phủ đã tiến hành thanh tra 5 dự án của công ty do những thiếu sót khác nhau. Mặc dù vậy, NVL khẳng định công ty thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính liên quan cho Nhà nước. Hơn nữa, công ty cũng đã bán cổ phần tại dự án Sunrise Bay Đà Nẵng, là một trong năm dự án bị thanh tra. Do đó, công ty có vẻ đã sẵn sàng mở bán các dự án mới với tốc độ thông thường trong năm 2018.

Công ty có kế hoạch mở rộng sang các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng nhằm tạo nguồn thu nhập thường xuyên ổn định – Bên cạnh việc tiếp tục tập trung các sản phẩm căn hộ chung cư tại TPHCM, NVL cũng đã bắt đầu xây dựng quỹ đất cho phân khúc nghỉ dưỡng tại các thành phố lớn có tiềm năng du lịch như Cần Thơ, Nha Trang, Đà Lạt, Phan Thiết để ổn định nguồn doanh thu và lợi nhuận. Trong Q4/2017, công ty đã giới thiệu giai đoạn đầu của dự án khu resort Nova Phu Sa – Azerai Cần Thơ với tổng cộng 30 nhà gỗ và 47 biệt thự. Giai đoạn 2 dự kiến sẽ được ra mắt trong năm 2019.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi điều chỉnh tăng ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu lên 83.500đ dựa trên phương pháp định giá RNAV. Theo đó, PE dự phóng 2018 là 29 lần. Điều chỉnh tăng ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi được quyết định sau cuộc trao đổi gần đây với lãnh đạo công ty, nhờ vậy chúng tôi có thêm thông tin về kế hoạch phát triển quỹ đất của NVL. Thị giá cổ phiếu hiện tại thấp hơn 20% so với ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi. Tuy nhiên, chúng tôi chưa thể bao gồm cả yếu tố pha loãng từ phát hành riêng lẻ và trái phiếu chuyển đổi (dự kiến phát hành trong năm nay) do công ty vẫn chưa quyết định giá phát hành. Chúng tôi hiện dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 tăng trưởng 33%, theo đó PE dự phóng là 24,2 lần. KQKD năm ngoái kém khả quan hơn một phần do sự mở rộng nhanh chóng trong những năm trước đã dẫn đến tình trạng dư thừa các sản phẩm trung đến cao cấp tại TPHCM. Và một nguyên nhân khác là một số dự án của công ty bị thanh tra do những vi phạm về thủ tục. Tuy nhiên, nguồn cung tồn đọng đã được xử lý trong khi đó công ty cũng đã thành công giải quyết các vấn đề thủ tục đồng thời quyết liệt hơn kế hoạch mở bán các dự án mới trong năm nay. Mặc dù vậy, chúng tôi vẫn lo ngại về gánh nặng nợ lớn với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vào cuối năm 2017 ở mức cao, là 1,35 lần. Và chúng tôi cũng cân nhắc về rủi ro pha loãng do công ty có kế hoạch tăng vốn để tài trợ các dự án đang triển khai cũng như mở rộng quỹ đất.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác