DANH MỤC

Mobile / Fb / Zalo: 0912 842 224 | 0982 842 224

Cập nhật cổ phiếu KDH – Ước tính giá trị của cổ phiếu là 35.700đ

Lượt xem: 486 - Ngày:
Chia sẻ

KDH (Cổ phiếu KDH) – Nhận định KQKD. KDH đã công bố KQKD Q4 ấn tượng với doanh thu thuần đạt 1.580 tỷ đồng (tăng 150,6% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 405 tỷ đồng (tăng 214,9% so với cùng kỳ) nhờ:

(1)  hạch toán 2 trong số 4 tòa tại dự án căn hộ Jamila sau khi bàn giao, và

(2)  bán đất từ quỹ đất của BCI.

Cho cả năm, doanh thu thuần giảm nhẹ 4,5% còn 2.917 tỷ đồng do doanh thu từ cho thuê đất KCN giảm, trong khi đó LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 61,1% đạt 809 tỷ đồng; hoàn thành 101% kế hoạch của Công ty và cao hơn 10,7% so với dự báo của chúng tôi nhờ hạch toán từ bán đất cao hơn kỳ vọng.

Đồ thị cổ phiếu KDH phiên giao dịch ngày 20/02/2019. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu KDH phiên giao dịch ngày 20/02/2019. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh. Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tích mức giá trị hợp lý là 35.700đ dựa trên phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng 2019 là 17,6 lần. Doanh thu năm 2018 giảm nhẹ nhưng lợi nhuận tăng mạnh nhờ đóng góp lợi nhuận lớn từ bán đất từ quỹ đất của BCI cũng như lợi nhuận không thường xuyên từ thoái vốn các khoản đầu tư. Triển vọng lợi nhuận năm nay khiêm tốn do chỉ có một số ít dự án được bàn giao. HSC dự báo doanh thu thuần năm 2019 tăng trưởng 2,7% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 9,6%; trong đó lợi nhuận từ bán đất tại quỹ đất của BCI tiếp tục đóng góp lớn. Tuy vậy KDH đã mở bán thành công một dự án trong tháng 11 nhờ tình trạng thiếu nguồn cung mới chung trên thị trường; sẽ đóng góp lợi nhuận từ năm 2020 trở đi. Mức vay nợ rất thấp trong khi đó Công ty cũng sở hữu một trong những quỹ đất có quy mô lớn nhất trong số các chủ đầu tư lớn trong ngành.

Toàn bộ sản phẩm mở bán trong 2 giai đoạn đầu của dự án căn hộ Safira đã được bán hết – Trong năm 2018, KDH đã mở bán tổng cộng khoảng 800 căn hộ trong giai đoạn 1 và 2 của dự án căn hộ Safira. Dự án căn hộ Safira nằm trên khu đất rộng 2,7 ha tại Quận 9 gồm 1.570 căn hộ trung cấp. Cho đến nay, toàn bộ số căn hộ mở bán đã được bán hết với giá bình quân là 28,5 triệu đồng/m2 (chưa tính thuế VAT). Chúng tôi thấy dự án này đã thu hút được nhiều sự quan tâm của người mua với 1.800 khách hàng đã đặt chỗ trong đợt đầu mở bán 570 căn vào đầu tháng 11. Cho đến nay, dự án này vẫn đang trong quá trình xây dựng và dự kiến sẽ bàn giao cho người mua nhà và ghi nhận lợi nhuận từ năm 2020.

Bán đất tại quỹ đất của BCI tiếp tục đóng góp đáng kể doanh thu – KDH đã hạch toán 819 tỷ đồng doanh thu từ bán đất tại công ty con là BCI, chiếm 28,1% tổng doanh thu. Trong năm 2018, Công ty hạch toán 2.045 tỷ đồng doanh thu (chiếm 70,1% tổng doanh thu) từ bàn giao nhà tại 7 dự án đã hoàn thành gồm Mega Village, Melosa Garden, The Venica, Merita, Rosita, Lucasta, và dự án căn hộ Jamila.

Doanh thu từ cho thuê đất và cung cấp dịch vụ khác tại KCN của BCI giảm – Doanh thu từ cho thuê đất và dịch vụ khác giảm 78,7% còn 56 tỷ đồng do năm 2017 Công ty đã thay đổi cách hạch toán doanh thu cho thuê đất KCN từ hạch toán dần trong thời hạn thuê là 50 năm sang hạch toán một lần.

Tỷ suất lợi nhuận gộp cải thiện nhờ đóng góp lớn hơn từ doanh thu bán đất – Lợi nhuận gộp tăng 20,2% lên 1.245 tỷ đồng nhờ tỷ suất lợi nhuận gộp tăng từ 33,9% lên 42,7% do doanh thu từ bán đất (có tỷ suất lợi nhuận cao là 50%) đóng góp 28,1% trong tổng doanh thu. Ngoài ra, tỷ suất lợi nhuận gộp của các dự án biệt thự và nhà phố hiện tại cũng tăng nhờ giá bán bình quân tăng.

Lãi không thường xuyên từ thoái vốn khoản đầu tư đã đóng góp vào lợi nhuận tài chính thuần – đạt 110 tỷ đồng trong khi trong năm 2017 KDH hạch toán lỗ tài chính thuần 53 tỷ đồng. Nhờ Công ty đã bán khoản đầu tư của mình ở 2 công ty liên kết, gồm 20% cổ phần Big C An Lạc và 20% cổ phần EB New City; thu về khoản lãi không thường xuyên là 157 tỷ đồng (tăng 432%). Ngoài ra lãi tiền gửi tăng 36,2% lên 58 tỷ đồng và chiết khấu cho khách hàng giảm 73% còn 25,8 tỷ đồng.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng nhẹ 5% – lên 256 tỷ đồng, trong đó chi phí bán hàng giảm 10,1% xuống còn 98,6 tỷ đồng trong khi chi phí quản lý tăng 17,4% lên 157 tỷ đồng.

Tình hình tài chính lành mạnh với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp – Đến cuối năm 2018, tổng lượng tiền và tương đương tiền là 1.836 tỷ đồng (giảm 29,2%) do Công ty giải ngân thêm vốn để đền bù cho quỹ đất tại Bình Chánh và trả bớt nợ vay. Tổng nợ vay tăng 41,6% lên 968,3 tỷ đồng gồm 78,8 tỷ đồng nợ dài hạn đến hạn trả, 739,6 tỷ đồng nợ dài hạn và 150 tỷ đồng trái phiếu thường. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vẫn ở mức rất thấp so với với các doanh nghiệp cùng ngành, là 0,14 lần. Trong khi đó, hàng tồn kho tăng lên 5.822 tỷ đồng (tăng 19,9%) do Công ty tiếp tục đền bù cho một số dự án lớn tại Bình Chánh như KDC Tân Tạo, Phong Phú 2 và 11A. Đồng thời Công ty cũng đang triển khai xây dựng 2 dự án căn hộ là Jamila và Safira.

Dự kiến mở bán khoảng 2.600 sản phẩm trong năm 2019 – Chúng tôi ước tính Công ty sẽ tiếp tục mở bán gần 800 căn còn lại tại dự án Safira trong năm 2019 sau khi đã mở bán rất thành công vào cuối năm 2018. Công ty cũng dự kiến mở bán 2 dự án mới trong năm nay gồm 1.500 căn hộ tại dự án Lovera Vista (nằm trên khu đất 1,8 ha tại KDC Phong Phú 4) và 800 căn biệt thự/nhà phố trên khu đất 8 ha tại Quận 9.

HSC dự báo lợi nhuận năm 2019 tăng trưởng 9,6% – Chúng tôi hiện dự báo doanh thu thuần đạt 2.995 tỷ đồng (tăng trưởng 2,7%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 887 tỷ đồng (tăng trưởng 9,6%) với giả định sau;

  • KDH sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu từ 2 tòa còn lại của dự án Jamila Khang Điền là 795 tỷ đồng. Công ty sẽ hạch toán một phần doanh thu từ mở bán dự án mới như dự án thấp tầng Kim Phát Phú Hữu.
  • Chúng tôi cũng giả định Công ty sẽ tiếp tục tái cơ cấu và bán một số tài sản của BCI và ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 46,7% từ 42,7% trong năm 2018 do sản phẩm đất nền có tỷ suất lợi nhuận tốt hơn.
  • Và do không còn lãi tài chính từ thanh lý khoản đầu tư nên Công ty sẽ hạch toán lỗ tài chính thuần là 40 tỷ đồng. Chúng tôi ước tính chi phí bán hàng & quản lý sẽ ở mức 232 tỷ đồng (giảm 9,5%)

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS dự phóng là 2.035đ. Ở mức giá hiện tại, P/E dự phóng năm 2019 là 15,3 lần.

KDH vẫn đang tập trung vào hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của sau khi sáp nhập – KDH hiện có quỹ đất khoảng 605 ha tại TP HCM, trong đó:

  • 16,4 ha đất sạch tại khu đông TP HCM (Quận 9).
  • 588,8 ha tại khu tây TP HCM (Bình Tân và Bình Chánh), gồm một số dự án lớn như khu dân cư Tân Tạo (330 ha), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha), Phong Phú 2 (127 ha), 11A (18,2 ha), với tỷ lệ đền bù xong khoảng 67%.

KDH được biết đến là nhà cung cấp các sản phẩm đất nền và biệt thự tại Quận 9. Sau sáp nhập, chiến lược của KDH có một số thay đổi. Trao đổi với lãnh đạo công ty, chúng tôi được biết trong thời gian tới, KDH sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp, bao gồm cả các sản phẩm thấp tầng và cao tầng. Công ty sẽ đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI tại Bình Chánh và Bình Tân. Trong đó, về ngắn hạn công ty có thể sẽ bán một số tài sản của BCI để tập trung vào một số dự án chủ chốt.

Trước đây, công ty kỳ vọng mở bán dự án căn hộ đầu tiên trên quỹ đất của BCI có tên là Lovera Vista tọa lạc trên diện tích đất 1,8 ha trong khu dân cư Phong Phú 4 với tổng cộng 1.500 căn vào Q4/2018. Tuy nhiên do các quy định chặt chẽ hơn về thủ tục giấy tờ trong lĩnh vực BĐS nên KDH cần thêm thời gian để hoàn thành phần móng trước khi mở bán. Theo đó, trong kế hoạch điều chỉnh của mình, KDH sẽ mở bán dự án này trong Q2/2019.

Định giá – Ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu KDH là 35.700đ/cp dựa trên RNAV, tương đương P/E dự phóng là 17,6 lần. Các giả định chính của chúng tôi gồm:

  • Chúng tôi sử dụng phương pháp DCF để ước tính NPV của các dự án mà KDH đang phát triển và sẵn sàng để bán.
  • Đối với quỹ đất của BCI, chúng tôi sử dụng phương pháp so sánh định giá đối với các dự án đang trong quá trình đền bù và đối với những dự án chưa có kế hoạch phát triển cụ thể.
  • Đối với các tài sản và quỹ đất khác, chúng tôi định giá bằng giá trị sổ sách, do không có nhiều thông tin về các tài sản này.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị của cổ phiếu là 35.700đ dựa trên RNAV và tương đương P/E dự phóng 2019 là 17,6 lần. Thị giá hiện tại thấp hơn 13% so với ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi. KDH tăng trưởng ổn định nhờ phân khúc ngách là phân khúc nhà thấp tầng bình dân và trung cấp với thương hiệu mạnh và triển khai dự án tốt. KDH chuyên về nhà phố thương mại và biệt thự, đặc biệt là tại quận 9 và điều này đã giúp công ty tăng trưởng ổn định trong vài năm qua. Bên cạnh đó, công ty cũng đã tiếp cận quỹ đất lớn ở phía Tây Nam của TPHCM sau khi sáp nhập với BCI cho phát triển trong dài hạn. Ngoài ra KDH có tình hình tài chính lành mạnh với lượng tiền mặt lớn và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp. Cho dù vậy, giống như các chủ đầu tư BĐS khác, triển vọng năm 2019 của KDH khá khiêm tốn do thiếu sản phẩm mới được bàn giao. Và hiện tại P/E của cổ phiếu KDH cao hơn các cổ phiếu BĐS khác do quỹ đất của BCI lớn nhưng chưa phản ánh vào lợi nhuận ngắn hạn của KDH.

Nguồn: HSC

 

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

Gọi ngay
Messenger
Zalo chát
Mở tài khoản
Góp ý