DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu KDH – Triển vọng cả năm thấp hơn một chút nhưng vẫn tích cực

Lượt xem: 90 - Ngày:
Chia sẻ

Nhận định KQKD – KDH công bố KQKD 9 tháng đầu năm kém khả quan do không còn nhiều sản phẩm để bàn giao và ghi nhận. Triển vọng cả năm thấp hơn một chút nhưng vẫn tích cực. Tiếp tục đánh giá Khả quan. Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (Cổ phiếu KDH) đã công bố KQKD 9 tháng đầu năm với doanh thu thuần giảm 44,9% so với cùng kỳ, là 1.337 tỷ đồng, chỉ hoàn thành 38,2% kế hoạch cả năm của công ty do việc hạch toán từ các sản phẩm đã hoàn thành và bàn giao thấp. Trong khi đó, LNST của cổ đông công ty mẹ tăng 8% so với cùng kỳ đạt 404 tỷ đồng, hoàn thành 50,5% kế hoạch cả năm và chủ yếu nhờ đóng góp của khoản lợi nhuận không thường xuyên 157 tỷ đồng từ thoái vốn công ty liên kết và đầu tư tài chính. Chỉ riêng trong Q3, KDH đạt doanh thu thuần 408 tỷ đồng (giảm 13,0% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 168 tỷ đồng (tăng 20% so với cùng kỳ).

Đồ thị cổ phiếu KDH phiên giao dịch ngày 19/11/2018. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu KDH phiên giao dịch ngày 19/11/2018. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh. Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tích mức giá trị hợp lý là 35.100đ dựa trên phương pháp định giá RNAV, do phản ánh tác động của việc phát hành thêm cổ phiếu mới trong thời gian vừa qua, tương đương P/E dự phóng 2018 là 20,0 lần. HSC điều chỉnh giảm dự báo cho năm 2018 với dự báo tăng trưởng LNST của cổ đông công ty mẹ giảm từ 53% xuống 45,6% và cho năm 2019 chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 6,1%. KQKD 9 tháng đầu năm kém khả quan do số lượng nhà bàn giao từ các dự án đang triển khai thấp trong khi không có dự án mới nào được bàn giao trong giai đoạn này. Dù vậy, kế hoạch cho cả năm vẫn giữ nguyên và kết quả cuối cùng sẽ phụ thuộc vào việc bán một số lô đất từ quỹ đất của BCI. Tuy vậy công ty đã mở bán thành công một dự án trong tháng 11 nhờ tình trạng thiếu nguồn cung mới chung trên thị trường. Mức vay nợ rất thấp trong khi đó công ty cũng sở hữu một trong những quỹ đất có quy mô lớn nhất trong số các chủ đầu tư lớn trong ngành. Tuy nhiên triển vọng lợi nhuận cho năm sau không thực sự rõ ràng do không có nhiều dự án mới được bàn giao. Mặc dù vậy cổ phiếu vẫn phù hợp cho cân nhắc đầu tư dài hạn.

Toàn bộ số căn chào bán trong đợt mở bán đầu tiên của dự án Chung cư Safira vào đầu tháng 11 đã được bán hết – Vào đầu tháng 11, KDH đã chính thức mở bán đợt 1 với 570 căn hộ của dự án Safira. Dự án có tổng diện tích đất là 2,7 ha tại quận 9 với 1.570 căn hộ chung cư ở phân khúc trung cấp. Đến hiện tại, công ty đã bán toàn bộ số căn chào bán với giá bán bình quân là 28,5 triệu đồng/m2 (không bao gồm VAT). Dự án đã thu hút được người mua nhà với khoảng 1.800 căn được đặt chỗ. Công ty dự kiến sẽ tiếp tục mở bán giai đoạn 2 gồm hơn 200 căn trong tháng 12. Tuy nhiên, dự án này dự kiến sẽ được bàn giao và cho ghi nhận lợi nhuận từ năm 2020.

Không có nhiều dự án mới mở bán dẫn đến kết quả bán hàng thấp trong 9 tháng đầu năm – Công ty không mở bán bất kỳ dự án mới nào trong 9 tháng đầu năm nay trong khi đó, đối với các dự án hiện tại, tỷ lệ bán hàng đã ở mức khoảng 99%. Do đó, số lượng căn bán ra trong 9 tháng đầu năm chỉ khoảng 134 căn từ số tồn kho còn lại ở các dự án hiện đang triển khai (giảm 87,7% so với cùng kỳ), cho tổng giá trị hợp đồng ước tính là khoảng 500 tỷ đồng (giảm 84% so với cùng kỳ).

Doanh thu giảm do số căn bàn giao thấp – Trong 9 tháng đầu năm, KDH đã bàn giao tổng cộng 131 căn và hạch toán 714,7 tỷ đồng doanh thu (đóng góp 53,5% tổng doanh thu) từ tổng cộng 6 dự án hiện tại, gồm Mega Village, Melosa Garden, The Venica, Lucasta, Merita và Rosita. Công ty cũng ghi nhận 504 tỷ đồng doanh thu từ bán đất của công ty con BCI (đóng góp 37,7% tổng doanh thu).

Lợi nhuận gộp giảm 29% so với cùng kỳ trong khi đó tỷ suất lợi nhuận tăng – Lợi nhuận gộp giảm 29% so với cùng kỳ còn 562,6 tỷ đồng mặc dù tỷ suất lợi nhuận gộp tăng lên 42,1% từ 32,7% trong cùng kỳ năm ngoái nhờ KDH hạch toán doanh thu và lợi nhuận từ bán đất nền tại dự án Phong Phú 4 với tỷ suất lợi nhuận cao. Hơn nữa, tỷ suất lợi nhuận gộp của các dự án biệt thự và nhà liền kề hiện tại cũng được cải thiện nhờ giá bán bình quân tăng.

Lợi nhuận không thường xuyên từ thoái vốn thúc đẩy thu nhập tài chính thuần tăng – đạt 151 tỷ đồng so với mức lỗ 42 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm ngoái. Trong 9 tháng đầu năm nay, KDH đã chuyển nhượng đầu tư tại một số công ty liên kết, gồm:

  • 20% cổ phần tại Big C An Lạc.
  • 20% cổ phần tại EB New City.

Và theo đó ghi nhận 157 tỷ đồng lợi nhuận không thường xuyên (tăng 432% so với cùng kỳ). Hơn nữa, KDH cũng ghi nhận lãi tiền gửi tăng, đạt 54,8 tỷ đồng (tăng 149,1% so với cùng kỳ) và chiết khấu cho khách hàng giảm, là khoảng 30,2 tỷ đồng (giảm 56,7% so với cùng kỳ).

Chi phí bán hàng & quản lý giảm do doanh thu giảm – còn 170 tỷ đồng (giảm 19,3% so với cùng kỳ), trong đó chi phí bán hàng giảm 53,8% so với cùng kỳ xuống còn 53,5 tỷ đồng do doanh thu giảm 44,9%. Trong khi đó chi phí quản lý tăng 22,8% so với cùng kỳ lên 116,5 tỷ đồng.

Tình hình tài chính lành mạnh với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp – Đến cuối Q3/2018, tổng lượng tiền & tương đương tiền là 1.709 tỷ đồng (giảm 34,1% so với đầu năm và giảm 13,6% so với cùng kỳ) do công ty đã giải ngân thêm tiền đền bù cho quỹ đất tại Bình Chánh và dùng tiền để trả bớt nợ. Tổng nợ giảm mạnh 35,6% so với đầu năm và giảm 54,8% so với cùng kỳ xuống còn 1.051 tỷ đồng; gồm 95 tỷ đồng nợ dài hạn đến hạn trả; 806,6 tỷ đồng vay dài hạn và 150 tỷ đồng trái phiếu thường.

Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu ở mức rất thấp so với các doanh nghiệp khác là 0,17 lần. Trong khi đó tồn kho tăng 18,8% so với đầu năm lên 5.768 tỷ đồng do công ty tiếp tục đền bù một số dự án lớn tại Bình Chánh, chẳng hạn như khu dân cư Tân Tạo, Phong Phú 2 và 11A trong khi công ty cũng đang triển khai xây dựng dự án căn hộ Jamila để bàn giao cho người mua trong Q4.

HSC điều chỉnh giảm dự báo năm 2018 với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 45,6% – Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo dự báo doanh thu thuần từ 3.188 tỷ đồng (tăng trưởng 4,4%) xuống còn 2.464 tỷ đồng (giảm 19,4%) và LNST của cổ đông công ty mẹ từ 768 tỷ đồng (tăng trưởng 53%) xuống còn 731 tỷ đồng (tăng trưởng 45,6%) với giả định sau;

  • Công ty sẽ hoàn thành xây dựng và bàn giao 2 tòa thuộc dự án chung cư Jamila Khang Điền trong Q4/2018. Theo đó, chúng tôi ước tính công ty sẽ hạch toán 50% doanh thu của dự án này, tương đương 726 tỷ đồng trong năm 2018.
  • Ngoài ra, chúng tôi giả định công ty sẽ hạch toán 856 tỷ đồng doanh thu từ các biệt thự và nhà liền kề còn lại của các dự án hiện tại như Melosa, Lucasta, The Venica và Rosita.
  • Chúng tôi cũng giả định công ty sẽ tái cơ cấu và bán một số tài sản của BCI cho ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 38,4% từ 33,9% trong năm 2017 do tỷ trọng doanh thu từ bán đất nền tăng.
  • Chúng tôi ước tính lợi nhuận tài chính thuần là 148 tỷ đồng (năm ngoái lỗ tài chính thuần là 52,7 tỷ đồng) nhờ lãi tài chính từ thanh lý khoản đầu tư. Trong khi đó, chúng tôi ước tính chi phí bán hàng và quản lý là 180 tỷ đồng (giảm 26,1% so với năm 2017).

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS dự phóng là 1.754đ. Ở mức giá hiện tại, P/E dự phóng năm 2018 là 17 lần.

HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2019 tăng trưởng 6,1% – Chúng tôi hiện dự báo doanh thu thuần đạt 2.668 tỷ đồng (tăng trưởng 8,3%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 776 tỷ đồng (tăng trưởng 6,1%) với giả định sau;

  • KDH sẽ tiếp tục hạch toán 2 tòa còn lại của dự án Jamila Khang Điền là 720 tỷ đồng. Công ty sẽ hạch toán một phần doanh thu từ mở bán dự án mới mở bán như Bình Trưng và Kim Phát Phú Hữu.
  • Chúng tôi cũng giả định công ty sẽ tái cơ cấu và bán một số tài sản của BCI cho ghi nhận doanh thu và lợi nhuận.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 44% từ 38,4% trong năm 2018 do sản phẩm đất nền có tỷ suất lợi nhuận tốt hơn.
  • Và do không còn lãi tài chính từ thanh lý khoản đầu tư nên công ty sẽ hạch toán lỗ tài chính thuần là 6,7 tỷ đồng. Chúng tôi ước tính chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 197 tỷ đồng (tăng 9,6%).

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS dự phóng là 1.780đ. Ở mức giá hiện tại, P/E dự phóng năm 2018 là 16,8 lần.

KDH vẫn đang tập trung vào hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất sau khi sáp nhập – KDH hiện có quỹ đất khoảng 605 ha tại TP HCM, trong đó:

  • 16,4 ha đất sạch tại khu đông TP HCM (Quận 9).
  • 588,8 ha tại khu tây TP HCM (Bình Tân và Bình Chánh), gồm một số dự án lớn như khu dân cư Tân Tạo (330 ha), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha), Phong Phú 2 (127 ha), 11A (18,2 ha), với tỷ lệ đền bù xong khoảng 67%.

KDH được biết đến là nhà phát triển các sản phẩm đất nền và biệt thự tại Quận 9. Sau sáp nhập, chiến lược của KDH có một số thay đổi. Trao đổi với lãnh đạo công ty, chúng tôi được biết trong thời gian tới, KDH sẽ tiếp tục tập trung vào phân khúc trung cấp, bao gồm cả các sản phẩm thấp tầng và cao tầng. Công ty sẽ đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện các thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI tại Bình Chánh và Bình Tân. Trong đó, về ngắn hạn công ty có thể sẽ bán một số tài sản của BCI để tập trung vào một số dự án chủ chốt.

Trước đây, công ty kỳ vọng mở bán dự án căn hộ đầu tiên trên quỹ đất của BCI có tên là Lovera Vista tọa lạc trên diện tích đất 1,8 ha trong khu đô thị Phong Phú 4 với tổng cộng 1.500 căn vào Q4/2018. Tuy nhiên do các quy định chặt chẽ hơn về thủ tục giấy tờ trong lĩnh vực BĐS nên KDH cần thêm thời gian để hoàn thành phần móng trước khi mở bán. Theo đó, trong kế hoạch điều chỉnh của mình, KDH sẽ mở bán dự án này trong Q2/2019.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi điều chỉnh giảm ước tính giá trị của Cổ phiếu KDH từ 38.200đ xuống 35.100đ do tác động pha loãng từ việc phát hành 6,8 triệu cổ phiếu ESOP và 19,39 triệu cổ phiếu để trả cổ tức. Ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi dựa trên RNAV và tương đương P/E dự phóng là 20 lần. Thị giá hiện tại thấp hơn 15% so với ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi. KDH tăng trưởng ổn định nhờ phân khúc ngách là phân khúc nhà thấp tầng bình dân và trung cấp với thương hiệu mạnh và triển khai dự án tốt. KDH chuyên về nhà phố thương mại và biệt thự, đặc biệt là tại quận 9 và điều này đã giúp công ty tăng trưởng ổn định trong vài năm qua. Bên cạnh đó, công ty cũng đã tiếp cận quỹ đất lớn ở phía Tây Nam của TPHCM sau khi sáp nhập với BCI cho phát triển trong dài hạn. Ngoài ra KDH có tình hình tài chính lành mạnh với lượng tiền mặt lớn và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp. Cho dù vậy, giống như các chủ đầu tư BĐS khác, triển vọng năm 2019 của KDH khá khiêm tốn do thiếu sản phẩm mới được bàn giao. Và hiện tại P/E của cổ phiếu KDH cao hơn các cổ phiếu BĐS khác do quỹ đất của BCI lớn nhưng chưa phản ánh vào lợi nhuận ngắn hạn của KDH.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác