Lợi nhuận năm 2019 dự báo vượt kế hoạch và tăng 20% yoy
Dự án trọng điểm Verosa Park triển khai kinh doanh trong quý 3.2019. Đây là một dự án quan trọng có kế hoạch triển khai trong năm 2019. Mặc dù, gặp khó khăn trong vấn đề pháp lý, tiến độ xây dựng và mở bán ít nhiều chậm hơn so với
dự kiến nhưng vẫn sẽ kịp để đóng góp doanh thu trong Q4.2019.
Đồ thị cổ phiếu KDH phiên giao dịch ngày 30/08/2019. Nguồn: AmiBroker
LNST năm 2019 vượt kế hoạch và tăng 21% yoy nhờ đóng góp dự án Verosa Park. Verosa Park triển khai làm cho triển vọng lợi nhuận của KDH trong 2019 lạc quan trở lại. Dự án Jamila hầu như bàn giao hết sản phẩm trong H1.2019. Câu
chuyện lợi nhuận trong H2.2019 sẽ phụ thuộc chủ yếu ở Verosa Park. Theo kế hoạch, KDH mở bán trước 100 sản phẩm tại Verosa Park. Do đó, chúng tôi dự báo đây cũng là số lượng có thể ghi nhận trong Q4.2019. Doanh thu cả năm 2019 ước đạt 3.050 tỷ, tăng 5%. LNST trừ thiểu số là 965 tỷ, tăng 21% yoy, tương đương mức EPS đạt 1.773 đồng/cp.
Tiến độ đền bù các dự án trọng điểm khả quan và kỳ vọng sớm đưa vào triển khai từ 2022. Công ty vẫn đang tập trung nguồn lực cho công tác đền bù tại các dự án lớn là KDT Tân Tạo, dự án Phong Phú 2 và khu công nghiệp Lê Minh Xuân. Mặc dù vấn đề đền bù gặp nhiều khó khăn, chúng tôi vẫn thấy được những kết quả cụ thể từ khi KDH tiếp quản BCI. Diện tích còn lại phải đền bù cho 3 dự án là khoảng 210ha. Căn cứ theo tính chất từng dự án và quy mô, chúng tôi ước tính KDH chỉ cần đền bù thêm 100-120ha là có thể triển khai, để cụ thể hóa lợi nhuận cho KDH. Với diện tích cần đền bù trên, KDH có thể mất khoảng 3-4 năm thực hiện nếu thị trường duy trì ổn định như hiện tại. Theo đó, kế hoạch triển khai dự án từ 2020 mà công ty đưa ra là có tính khả thi. Đây là điểm mà chúng tôi cho rằng mang lại câu chuyện hấp dẫn cho KDH trong 1-2 năm tới.
Lợi nhuận 2020 tăng trưởng ở mức cao so với ước thực hiện 2019
Căn cứ tiến độ các dự án, năm 2020, doanh thu bất động sản sẽ ghi nhận chủ yếu từ hai dự án là phần còn lại của Verosa (khoảng 200 căn) và dự án Sapphira. Trong đó, doanh thu trong H1.2020 chủ yếu từ dự án Verosa và H2.2020 sẽ là thời điểm bàn giao, ghi nhận từ Sapphira. BVSC ước tính khoảng 50% sản phẩm, ~ 800 căn cửa Sapphira sẽ ghi nhận trong 2020. BVSC dự phóng doanh thu 2020 đạt 3,797 tỷ, tăng 24% yoy. Biên lợi nhuận gộp với tỷ trọng đóng góp lớn hơn từ Verosa Park kỳ vọng sẽ gia tăng từ 54,6% lên 58,5% trong năm 2020. Lợi nhuận sau thuế trừ thiểu số là 1.317 tỷ, ghi nhận tăng 36% yoy. Theo quan điểm của BVSC, KDH hoàn toàn có thể đạt hoặc vượt kết quả dự báo này vì sản phẩm để ghi nhận ở dự án Sapphira vẫn còn rất lớn.
Định giá (NAV, PE, PB) có mức premium 25% so với giá thị trường
BVSC sử dụng phương pháp NAV và so sánh (PE, PB) để xác định giá trị hợp lý trên mỗi cổ phần KDH cho mục tiêu khuyến nghị trong 6-12 tháng. Kết quả, giá trị hợp lý xác định là 30.146 đồng/cp, tương ứng với mức premium 25% so với giá thị trường ngày 29.8.2019.
Khuyến nghị
Chúng tôi vẫn đánh giá tốt về cơ hội đầu tư vào KDH cho mục tiêu trung và dài hạn. Quỹ đất lớn, giá vốn thấp và tiềm năng phát triển khu vực Bình Chánh, Bình Tân trong dài hạn là điểm nhấn chính. Mặc dù các quỹ đất này vẫn tồn tại những rủi ro khi chưa hoàn tất đền bù. Chúng tôi vẫn cảm thấy sự hấp dẫn từ các quỹ đất này. Điểm băn khoăn duy nhất với chúng tôi là sự tăng trưởng lợi nhuận từ nay đến khi quỹ đất lớn ở phía Nam được triển khai – dự kiến 2022. Nếu so với bức tranh đầu năm 2019, hiện tại, câu chuyện tăng trưởng lợi nhuận của KDH từ nay đến 2021 có nét khả quan hơn. Nguồn cung hạn chế làm giá bán sản phẩm thấp tầng tăng mạnh; các dự án căn hộ quy mô lớn được hấp thụ tốt…mang lại nguồn doanh thu lớn với biên lợi nhuận cao cho KDH dù quỹ đất hiện hữu khu Đông không còn nhiều. Theo kế hoạch bàn giao, lợi nhuận của KDH có thể tăng trưởng trên 30% trong 2020-2021. Đây là điểm nhấn khác cho KDH bên cạnh câu chuyện về quỹ đất sạch lớn và giá trị mà KDH đang sở hữu ở khu Nam.
Kết quả định giá theo trung bình ba phương pháp cho thấy giá hợp lý cho KDH trong 6 – 12 tháng tới là 30.146 đồng/cp. Theo giá thị trường hiện tại, giá hợp lý của KDH đang có mức premium 25%. Do đó, chúng tôi khuyến nghị OUTPERFORM trở lại với cổ phiếu KDH.
Nguồn: BVSC
