DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu KBC – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 16.337đ

Lượt xem: 302 - Ngày:
Chia sẻ

KBC (Cổ phiếu KBC) – KQKD 9 tháng đầu năm của KBC sát kỳ vọng với doanh thu thuần đạt 1.661 tỷ đồng (tăng 64,4% so với cùng kỳ) và LNST đạt 529 tỷ đồng (giảm 7,8% so với cùng kỳ). Nếu không tính 355 tỷ đồng lợi nhuận tài chính từ bán dự án Lotus trong Q2/20147 thì LNST 9 tháng đầu năm 2018 tăng 24,8% so với cùng kỳ. Kết quả thực hiện sau 9 tháng đã hoàn thành được 63,9% kế hoạch doanh thu và 66,1% kế hoạch LNST đề ra cho cả năm. Kết quả đạt được hơi thấp hơn so với kế hoạch và điều này chủ yếu là do thời điểm hạch toán dự án Phúc Ninh. Chúng tôi vẫn kỳ vọng công ty có thể bàn giao và ghi nhận phần lớn diện tích đất và nhà thấp tầng đã bán trong Q4/2018.

Đồ thị cổ phiếu KBC phiên giao dịch ngày 05/11/2018. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu KBC phiên giao dịch ngày 05/11/2018. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh – Tiếp tục duy trì đánh giá Mua vào. HSC giảm ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC từ 17.000đ xuống còn 16.337đ dựa trên RNAV, chủ yếu do sự thay đổi ở tổng diện tích đất thương phẩm tại KCN Năm Sơn Hạp Lĩnh và thời gian triển khai KCN Tràng Duệ 3 kéo dài hơn dự kiến trước đây. Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 tăng trưởng 36,1% và năm 2019 tăng trưởng 7,7%. Triển vọng cho năm nay vẫn khả quan nhờ Công ty đang gấp rút hoàn thành phần xây dựng và giấy tờ thủ tục nhằm ghi nhận doanh thu sản phẩm nhà ở và đất nền tại dự án Phúc Ninh với tổng giá trị hợp đồng đặt chỗ là 1.361 tỷ đồng. Công ty gần đây đã ký hợp đồng với một khách hàng lớn cho thuê cả đất và nhà xưởng với giá trị ước tính là 50 triệu USD. Bên cạnh đó, triển vọng của cổ phiếu cũng có sự liên hệ khá chặt chẽ với câu chuyện FDI vào Việt Nam hiện vẫn tích cực, mặc dù ngày càng nhiều người lo ngại vấn đề tranh chấp thương mại. Trên thực tế nhiều người còn cho rằng Việt Nam nói chung và KBC nói riêng có thể hưởng lợi từ việc chuyển dịch các hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc do tranh chấp thương mại. Trong khi đó một dự án nhà ở tiềm năng với vị trí đắc địa tại Hà Nội vẫn chưa được đưa vào dự báo của chúng tôi. Chúng tôi thấy rằng cổ phiếu KBC có 2 động lực dài hạn là KCN Tràng Duệ giai đoạn 3 được phê duyệt và dự án khu dân cư Phúc Ninh giai đoạn 2 với diện tích đất thương phẩm 17 ha triển khai thành công (nhu cầu mua nhà giai đoạn 1 lớn).

Doanh thu cho thuê đất KCN tăng rất mạnh – Trong 9 tháng đầu năm 2018, công ty đã hạch toán 1.427 tỷ đồng doanh thu cho thuê đất KCN (tăng 176,4% so với cùng kỳ). Trong 9 tháng đầu năm 2018 công ty hạch toán khoảng 78 ha (cùng kỳ năm 2017 hạch toán 30 ha).

  • Quế Võ – 762 tỷ đồng (37 ha).
  • Tân Phú Trung – 253 tỷ đồng (15,1 ha).
  • Quang Châu – 179 tỷ đồng (13,5 ha).
  • Tràng Duệ – 233 tỷ đồng (12,3 ha).

KBC đang hưởng lợi từ sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam – KBC mới ký hợp đồng giá trị lớn với một trong những nhà cung cấp hàng đầu của Apple do công ty này chuyển hoạt động sản xuất của mình từ Trung Quốc sang Việt Nam. Giá trị hợp đồng ở đây lên tới 50 triệu USD. Gần đây chúng tôi cũng đã nhận định về khả năng KBC hưởng lợi từ chiến tranh thương mại. Đây là hợp đồng cho thuê 7 nhà xưởng tại KCN Quế Võ mở rộng và 30 ha tại KCN mới của KBC là Nam Sơn Hạp Lĩnh. Trươc đây, KBC dự kiến mất 2 hoặc 3 năm nữa để KCN Yên Phong mở rộng được lấp đầy. Với hợp đồng lớn nói trên, KCN này đã gần như được lấp đầy vào cuối năm nay. Theo đó chúng tôi vẫn duy trì quan điểm tích cực của mình về KQKD năm 2018 của KBC. Ngoài ra, việc cho thuê 30 ha đất tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh cũng đóng vai trò rất quan trọng đối với KBC vì một khách hàng thuê đất có tiếng tăm nói chung sẽ giúp đẩy mạnh quá trình cho thuê đất KCN.

Thay đổi quy hoạch tổng thể KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh có thể dẫn tới sự chậm triển khai xây KCN này – KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh nằm tại Nam Sơn, Bắc Ninh, gần KCN Quế Võ của KBC. Tổng diện tích dự án trong quy hoạch ban đầu là 432 ha, trong đó khoảng 100 ha hiện đã được triển khai giải phóng mặt bằng. Gần đây chúng tôi đã trao đổi với công ty và được biết quy hoạch tổng thể dự án đang được chính quyền địa phương xem xét lại và tổng diện tích dự án có thể giảm từ 432 ha xuống còn 332 ha. Quá trình điều chỉnh quy hoạch có lẽ phải đến năm 2019 mới hoàn tất và theo đó có thể gây ra một chút chậm trễ trong quá trình triển khai xây dựng dự án này.

KBC sẽ ghi nhận dự án Phúc Ninh trong Q4/2018 – Dự án khu đô thị Phúc Ninh nằm tại Bắc Ninh có tổng diện tích 136,5 ha; trong đó giai đoạn 1 là 75 ha và giai đoạn 2 là 61,5 ha. Trong năm 2017, công ty đã bán khoảng 6 ha giai đoạn 1 của dự án với tổng giá trị hợp đồng bán nhà là 1.600 tỷ đồng. Tổng tiền giá trị các hợp đồng đặt mua đến cuối năm 2017 là 1.361 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2018, KBC đã hạch toán 91 tỷ đồng doanh thu từ 0,6 ha tại dự án. Chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ bàn giao phần lớn đất nền và biệt thự đã bán trong năm 2017 vào Q4 năm nay.

Dự định bán toàn bộ 42 ha dự án Khu đô thị Tràng Duệ – Theo trao đổi của chúng tôi với công ty, KBC đã quyết định bán toàn bộ 42 ha tại dự án Khu đô thị Tràng Duệ, dự án nằm liền kề KCN Tràng Duệ tại Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, nằm cách trung tâm Thành phố Hải Phòng 17 km. Chúng tôi coi quyết định bán toàn bộ dự án cho một chủ đầu tư khác có kinh nghiệm hơn là tích cực vì dòng tiền thu về sẽ giúp KBC giảm nợ và tập trung vào hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Cho năm 2018, HSC điều chỉnh tăng dự báo với doanh thu tăng trưởng 108,8% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 34%, chủ yếu nhờ công ty đẩy mạnh cho thuê KCN Quế Võ mở rộng – Chúng tôi điều chỉnh tăng 4,1% dự báo doanh thu và 11,7% dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018. Chúng tôi dự báo doanh thu sẽ đạt 2.631 tỷ đồng (tăng trưởng 108,8%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 783 tỷ đồng (tăng trưởng 34%). Chủ yếu do chúng tôi ước tính doanh thu từ KCN Quế Võ mở rộng sẽ lớn hơn kỳ vọng trước đây (trong các KCN của KBC thì KCN Quế Võ mở rộng có giá cho thuê cao). Dựa trên những giả định sau:

  • Chúng tôi giả định KBC sẽ hạch toán doanh thu từ cho thuê 82 ha đất với giá cho thuê bình quân là 74 USD /m2với giá trị đạt 1.381 tỷ đồng.
  • Do giá trị hợp đồng bán nhà tại dự án Phúc Ninh lớn và công ty xây dựng đúng tiến độ, nên chúng tôi tin tưởng rằng KBC có thể giao đất nền và nhà đã bán trong năm 2017 cho người mua trong Q4 năm nay và hạch toán 800 tỷ đồng (tăng 244%) trong năm nay.
  • Về các mảng khác, chúng tôi cho rằng KBC sẽ bán 35.000 m2nhà xưởng với trị giá 245 tỷ đồng (tăng 78,7%). Chúng tôi cũng giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 52 tỷ đồng (tăng 41%).
  • Doanh thu dịch vụ liên quan tăng trưởng ổn định ở mức 12% và đạt 153 tỷ đồng năm 2018.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp dao động trong khoảng 50-52%.
  • Chi phí lãi vay dự kiến tăng lên 191 tỷ đồng (tăng 78,9%) do công ty tăng vay & nợ thuê tài chính để đầu tư cho dự án mới.
  • Chi phí bán hàng & quản lý tăng 32% lên 233,4 tỷ đồng do chi phí marketing, phát sinh cả từ hoạt động cho thuê đất KCN và bán nhà tại dự án khu dân cư mới.

Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 817 tỷ đồng (tăng trưởng 39,9%). Theo đó EPS năm 2018 đạt 1.740đ (tăng 39,9%) và P/E dự phóng là 6,9 lần.

Cho năm 2019, HSC dự báo doanh thu tăng trưởng 14,8% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 6,4% – Chúng tôi hiện dự báo doanh thu năm 2019 đạt 3.020 tỷ đồng (tăng trưởng 14,8%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 870 tỷ đồng (tăng trưởng 6,4%). Dựa trên những giả định sau:

  • Chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê đất KCN đạt 1.678 tỷ đồng (tăng 21,5%). HSC giả định KBC sẽ hạch toán doanh thu từ cho thuê 99 ha đất với giá cho thuê bình quân là 73 USD /m2.
  • Chúng tôi cũng giả định công ty sẽ hạch toán 861 tỷ đồng (tăng trưởng 7,6%) doanh thu BĐS.
  • Ở các mảng khác, chúng tôi dự báo KBC sẽ bán 35.000 m2nhà xưởng với trị giá là 252 tỷ đồng (tăng 3%).
  • Chúng tôi cũng giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 56 tỷ đồng (tăng trưởng 9%).
  • Doanh thu dịch vụ liên quan tăng trưởng ổn định ở mức 12% và đạt 171 tỷ đồng năm 2019.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp dao động trong khoảng 50-52%.
  • Chi phí lãi vay dự kiến tăng lên 190 tỷ đồng.
  • Chi phí bán hàng & quản lý tăng 15,9% lên 270 tỷ đồng và tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý /doanh thu là 10,4%.

Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 870 tỷ đồng (tăng trưởng 6,4%). EPS năm 2019 đạt 1.852đ (tăng 6,4%) và P/E dự phóng là 6,5 lần.

KBC hiện sở hữu và quản lý tổng quỹ đất hơn 5.100 ha cho phát triển KCN – Tổng quỹ đất do KBC quản lý hiện vào khoảng 5.174 ha. Trong đó, 3.100 ha được sở hữu trực tiếp bởi công ty mẹ và các công ty con. Chiến lược chính của KBC là tiếp tục tập trung vào phát triển KCN và các dự án dân cư tiềm năng tại các vị trí đắc địa. Trong quá khứ, công ty chuyên về phát triển KCN cho các công ty công nghệ cao. Tuy nhiên, do dòng vốn FDI vào Việt Nam hiện có xu hướng chuyển dịch sang nhiều lĩnh vực khác như năng lượng, KBC cũng nắm bắt xu hướng và xem xét cơ hội phát triển KCN cho các công ty trong lĩnh vực tiềm năng này. Đối với các dự án dân cư, bên cạnh việc phát triển nhà ở cho cán bộ công nhân viên của KCN, KBC cũng sẽ phát triển các sản phẩm đất nền và nhà ở cho mục đích chuyển nhượng tại các dự án BĐS như Phúc Ninh, Ngoại Giao Đoàn, từ đó tạo thêm nguồn thu nhập ổn định trong tương lai. Nhờ vậy, chúng tôi dự báo trong 3 năm tới:

  • Doanh thu sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp là 14,5%.
  • LNST sẽ tăng trưởng với tốc độ trung bình gộp là 10,3%.

Kết luận đầu tư – Tiếp tục đánh giá Mua vào. Chúng tôi ước tính RNAV của Cổ phiếu KBC là 16.300đ. Giá cổ phiếu hiện thấp hơn giá trị hợp lý 35,6% so với RNAV. Xét về triển vọng lợi nhuận, mảng BĐS sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu lớn hơn trong năm nay và dự báo sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong tương lai và thu nhập từ cho thuê KCN cũng được dự báo sẽ tăng mạnh hơn so với mức thấp của năm 2017. Quyết định phê duyệt cuối cùng cho mở rộng thêm 687 ha tại KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực quan trọng. KBC là công ty khai thác KCN nổi bật hoạt động tại trọng điểm công nghiệp của khu vực phía Bắc Việt Nam, là nơi thu hút dòng vốn FDI mạnh nhất. Công ty cũng đã mở rộng sang mảng khu đô thị cung cấp nhà ở sát các KCN của mình. Và dự báo mảng này sẽ là nguồn doanh thu ngắn hạn đáng kể.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác