DANH MỤC

Mobile / Fb / Zalo: 0912 842 224 | 0982 842 224

Cập nhật cổ phiếu DXG – LNST của cổ đông công ty mẹ tăng 46.9% so với cùng kỳ

Lượt xem: 327 - Ngày:
Chia sẻ

DXG (Cổ phiếu DXG). Nhận định KQKD – DXG công bố KQKD năm 2018 rất khả quan với doanh thu thuần tăng trưởng 61,3% đạt 4.645 tỷ đồng và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 56,9% đạt 1.178 tỷ đồng. Kết quả này sát với dự báo lợi nhuận của chúng tôi (HSC dự báo tăng trưởng 60,0% đạt 1.202 tỷ đồng). Theo đó, lần lượt hoàn thành 92,9% và 110,3% kế hoạch doanh thu thuần và LNST của cổ đông công ty mẹ cả năm. Chỉ riêng trong Q4, Công ty ghi nhận doanh thu thuần đạt 1.409 tỷ đồng (tăng 17,1% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 428 tỷ đồng (tăng 46,9% so với cùng kỳ).

Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 24/01/2019. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh: Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu DXG là 33.500 đồng; tương đương P/E dự phóng là 9,6 lần dựa trên định giá RNAV. Mức tăng trưởng mạnh trong năm 2018 là nhờ sự gia tăng doanh thu từ mảng môi giới và bàn giao 3 dự án đã hoàn thành. Định giá có vẻ rẻ ở mức P/E dự phóng năm 2019 là 6,7 lần. Tuy nhiên, chúng tôi dự báo mức tăng trưởng khiêm tốn trong năm 2019 với doanh thu tăng trưởng 6,7% và lợi nhuận tăng trưởng 10,6% so với cùng kỳ, do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm sau. Công ty có danh mục dự án tốt cùng với các sản phẩm đã được định vị trên thị trường. Tuy nhiên cũng giống như các công ty phát triển BĐS khác ở TPHCM, DXG đang phải đối mặt với các quy định pháp lý nghiêm ngặt hơn, dẫn đến thời gian hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý trước khi mở bán cũng kéo dài dự kiến. Và sự chậm trễ này hiển nhiên sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền của Công ty trong ngắn hạn.

Tổng số lượng sản phẩm bán giảm nhẹ, do sự sụt giảm đáng kể trong phân khúc đầu tư thứ cấp – Trong năm 2018, DXG đã bán tổng cộng 17.629 căn hộ (giảm 7,1% so với năm trước) thông qua mạng lưới phân phối của công ty, bao gồm 9.345 sản phẩm từ mảng môi giới (tăng 26,8%), 3.316 sản phẩm từ mảng đầu tư thứ cấp (giảm 59,9%), 2.118 sản phẩm từ mảng phát triển BĐS (tăng 247,8%) và 2.850 sản phẩm từ LDG (tăng 4,7%).

Mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng trưởng doanh thu tốt mặc dù số lượng sản phẩm bán hàng giảm – Như đã đề cập ở trên, tổng số lượng sản phẩm môi giới và đầu tư thứ cấp giảm 21,9% xuống còn 12.661 căn hộ do việc chậm trễ mở bán các dự án đầu tư thứ cấp. Tuy nhiên, tăng trưởng doanh thu từ mảng môi giới và đầu tư thứ cấp vẫn đạt mức ấn tượng, tăng 50,3%, tương đương 2.420 tỷ đồng, vì có độ trễ giữa số lượng sản phẩm bán được và doanh thu môi giới được ghi nhận. Phân khúc này tiếp tục đóng góp tỷ trọng doanh thu lớn nhất, chiếm 52% tổng doanh thu.

Ghi nhận từ 3 dự án được bàn giao đã thúc đẩy doanh thu từ mảng phát triển BĐS – Mảng này đóng góp 34% tổng doanh thu, với 1.578 tỷ đồng (tăng 43,2%) được ghi nhận từ ba dự án: Opal Riverside, Luxcity office-tel và Lux Garden. Đến cuối năm 2014, Công ty đã ghi nhận khoảng 98% trên tổng số 503 căn trong dự án Lux Garden, sau khi bắt đầu bàn giao căn hộ cho người mua vào tháng 8.

Bắt đầu bàn giao dự án Opal Garden từ cuối tháng 12/ 2018 tuy nhiên khoản này sẽ được ghi nhận vào năm 2019 – DXG đã bắt đầu bàn giao tổng cộng 470 căn hộ trong dự án Opal Garden từ cuối tháng 12 năm 2018. Công ty sẽ ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án này trong quý 1/2019.

Doanh thu mảng xây dựng tăng mạnh nhờ khối lượng hợp đồng đã kí chưa thực hiện lớn – Doanh thu mảng xây dựng tăng mạnh, đạt 628 tỷ đồng (tăng 296%) nhờ khối lượng hợp đồng đã kí chưa thực hiện lớn ở mức 4.000 tỷ đồng, gồm một số dự án như Saigon Gateway, Marina Tower, Saigon Riverside và High Intela.

Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm do cơ cấu sản phẩm thay đổi – giảm từ 60,1% còn 56,3% do:

  1. Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng môi giới & đầu tư thứ cấp giảm (79,4% so với 81,1% trong năm 2017) do đóng góp ít hơn từ mảng đầu tư thứ cấp, vốn luôn được ghi nhận doanh thu với chi phí bằng 0; và
  2. Đóng góp doanh thu cao hơn từ các mảng có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, chẳng hạn như mảng phát triển dự án và xây dựng.

Do đó, lợi nhuận gộp tăng với tốc độ chậm hơn là 51,2% so với mức tăng trưởng doanh thu 61,3%, đạt 2.687 tỷ đồng.

Lãi từ thanh lý các khoản đầu tư đã giúp tăng thu nhập tài chính, trong khi chi phí tài chính tăng do khoản nợ vay cao hơn – Thu nhập tài chính thuần là 16 tỷ đồng (tăng 368% so với năm trước) do Công ty ghi nhận khoản lãi tài chính 151 tỷ đồng từ việc bán cổ phần tại CTCP BĐS Sài Đồng trong quý 2. Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng tăng lên tới 191 tỷ đồng (tăng 205%) do chi phí lãi vay cao hơn sau khi Công ty tăng thêm nợ vay để tài trợ cho danh mục dự án của họ.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng 43,5% do doanh thu tăng – Chi phí quản lý & bán hàng ở mức 780 tỷ đồng (tăng 43,5%) tuy nhiên tỷ lệ chi phí quản lý & bán hàng/ doanh thu giảm từ 18,9% xuống 16,8%.

Lợi nhuận từ công ty liên kết tăng gấp đôi do LDG ghi nhận lợi nhuận cao từ việc chuyển nhượng dự án – DXG ghi nhận khoản lợi nhuận 256 tỷ đồng (gấp đôi so với năm 2017) từ Công ty liên kết, LDG Group (DXG nắm giữ 42,96% cổ phần). LDG hiện đang phát triển khu dân cư và nghỉ dưỡng tại Đồng Nai và Phú Quốc. Gần đây, họ cũng đã phát triển một số dự án căn hộ ở phân khúc trung bình tại TPHCM và Bình Dương. Trong năm 2018, LDG đã ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ dự án Intela Sài Gòn (LDG đầu tư thứ cấp) và bán dự án Grand World (Phú Quốc).

Tỷ lệ nợ/vốn CSH của DXG vẫn ở mức hợp lý tuy nhiên công ty sẽ tiếp tục tăng vay nợ trong thời gian tới – Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng mạnh từ 0,16 lần vào cuối năm 2016 lên 0,31 lần vào cuối năm 2018, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với ngành. Trong khi đó, hệ số khả năng thanh toán lãi vay vẫn ở mức cao, là 11,3 lần mặc dù giảm so với mức 19,5 lần trong năm 2017. Tính đến ngày 31/12/2018, tổng nợ của công ty là 2.866 tỷ đồng (tăng 13,3%). Trong năm 2018, DXG đã huy động thành công 1.400 tỷ đồng trái phiếu thường, bao gồm 1.150 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm và 250 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 2 năm. Công ty cũng có kế hoạch phát hành thêm 1.000 tỷ đồng trái phiếu thường và 1.400 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi trong năm 2019.

Dự kiến mở bán khoảng 5-6 dự án bình dân và trung cấp trong năm 2019 – Công ty dự kiến mở bán một số dự án như:

  • 1.839 căn hộ của dự án Opal Boulevard tại Bình Dương trong quý 1
  • căn còn lại của dự án Gem Riverside ở quận 2, sau khi công ty dự kiến hoàn thành tất cả giấy tờ pháp lý cần thiết vào tháng 4 hoặc 5.
  • 769 căn hộ của dự án Lux Riverview tại Quận 7.
  • 717 căn hộ của dự án Lux Star ở Quận 7.
  • 207 căn hộ của dự án Opal Skyview ở Thủ Đức.

Phát triển các dự án shophouse và đất nền các tỉnh khác để thúc đẩy lợi nhuận – Trong năm 2019, DXG có kế hoạch phát triển một số dự án nhà ở thấp tầng ở các tỉnh khác như Quảng Ninh, Cần Thơ, Phan Thiết và Vũng Tàu. Các dự án này dự kiến sẽ đóng góp vào lợi nhuận trong thời gian ngắn hơn, vì chỉ cần khoảng 6-12 tháng để phát triển. Tuy nhiên, thông tin chi tiết về các dự án chưa được công bố vì Công ty vẫn đang trong quá trình đàm phán để có được quỹ đất.

Cho năm 2019, HSC điều chỉnh giảm nhẹ dự báo với tốc độ tăng trưởng lợi nhuận ở mức 10,6% – Dựa vào số liệu thực tế công ty mới công bố, chúng tôi điều chỉnh giảm nhẹ dự báo cho năm 2019. Doanh thu thuần được điều chỉnh giảm từ 5.116 tỷ đồng xuống 4.954 tỷ đồng (tăng trưởng 6,7%) và LNST của cổ đông công ty mẹ giảm từ 1.319 tỷ đồng xuống 1.303 tỷ đồng (tăng trưởng 10,6%). Các giả định của chúng tôi gồm:

  • Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đóng góp doanh thu 2.772 tỷ đồng (tăng trưởng 14,5%) với giả định doanh số bán hàng từ hoạt động môi giới tăng 5% và giả định doanh thu từ đầu tư thứ cấp tăng trưởng 50%.
  • Doanh thu mảng BĐS giảm 14,9% đạt 1.344 tỷ đồng do công ty chỉ hạch toán doanh thu từ dự án Opal Garden và một số dự án thấp tầng ở các tỉnh thành khác.
  • Mảng xây dựng đạt doanh thu 817 tỷ đồng (tăng trưởng 30%) từ các hợp đồng đã ký hiện tại.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm nhẹ từ 56,3% xuống 54,2%, theo đó lợi nhuận gộp ước đạt 2.687 tỷ đồng (tăng trưởng 2,8%).
  • Thu nhập tài chính thuần dự báo tăng 891% lên 158 tỷ đồng do giả định Công ty sẽ ghi nhận khoản lãi từ bán dự án. Trong khi đó, chi phí quản lý & bán hàng sẽ tăng 8,1% lên 843 tỷ đồng với doanh thu tăng.
  • Chúng tôi ước tính lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 259 tỷ đồng (tăng 1,1%), chủ yếu từ LDG.

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS năm 2019 là 3.501 đồng và P/E dự phóng là 6,7 lần.

Tập trung vào phát triển các dự án BĐS quy mô trung bình tại TPHCM và các tỉnh khác – Đến hiện tại, DXG có tổng quỹ đất là 528 ha gồm 40 ha tại TPHCM với 16 dự án trong danh mục, chủ yếu là tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2; và 488 ha tại các tỉnh khác như Quảng Nam, Nha Trang. Chúng tôi cho rằng quỹ đất hiện tại ở TPHCM sẽ giúp Công ty có được sự tăng trưởng bền vững trong 3-5 năm tới.

Trong khi đó, Công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua mua thêm dự án tại các vị trí đắc địa với đất sạch, thủ tục pháp lý đã hoàn tất để phục vụ cho chiến lược trung dài hạn. Công ty hiện tập trung hơn vào mua thêm các dự án có quy mô trình bình khoảng 5-20 ha tại TPHCM với khoảng 2.000 -3.000 căn mỗi dự án thay vì các dự án nhỏ hơn như trước đây. Công ty cũng tìm kiếm quỹ đất lớn khoảng 50-100 ha tại các tỉnh như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Cần Thơ để bán đất nền và các sản phẩm nhà ở thấp tầng.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của Cổ phiếu DXG ở mức 33.500 đồng, tương đương P/E dự phóng là 9,6 lần theo phương pháp định giá RNAV. Hiện thị giá đang thấp hơn 30% so với RNAV theo ước tính của chúng tôi. Định giá là rẻ mặc dù chúng tôi dự báo triển vọng năm 2019 ở mức khiêm tốn với lợi nhuận tăng trưởng 10,6% do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm nay.

Nguồn: HSC

 

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

0912 842 224 Mở tài khoản CK