Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (Cổ phiếu DIG) đã tổ chức Cuộc gặp gỡ các chuyên viên phân tích vào ngày 23/12 tại TPHCM. Chúng tôi đã đến tham dự buổi họp vào ngày 23/12 và có một số ghi nhận chính như sau:
Đồ thị cổ phiếu DIG phiên giao dịch ngày 28/12/2019. Nguồn: AmiBroker.
Công ty khả năng cao sẽ đạt kế hoạch LNTT 550 tỷ đồng năm 2019 nhờ:
- Đóng góp chính từ các dự án Gateway (150 tỷ đồng LNTT), Phoenix (50 tỷ đồng LNTT) và Phú Mỹ ATA (70 tỷ đồng LNTT).
- Thoái 7,9% cổ phần tại Vina Đại Phước (liên doanh với CFLD) đem lại 233 tỷ đồng doanh thu tài chính, tương đương 130 tỷ đồng LNTT.
DIG dự kiến đặt kế hoạch tương đối tham vọng cho năm 2020, với doanh thu hợp nhất đạt 3.500 tỷ đồng (tăng trưởng 40%) và LNTT đạt 850 tỷ đồng (tăng trưởng 54,5%) với đóng góp chính từ dự án Gateway và Cap Saint Jacques (CSJ), cụ thể:
- Công ty ước tính dự án Gateway sẽ đóng góp 2.100 tỷ đồng doanh thu và 600 tỷ đồng LNTT. Việc ghi nhận này tương đối khả thi do toàn bộ sản phẩm tại dự án đã được bán và công việc thi công đã gần hoàn thành.
- Việc ghi nhận dự án CSJ (dự kiến đóng góp 301 tỷ đồng LNTT) ít chắc chắn hơn so với dự án Gateway do thủ tục giấy tờ chưa hoàn tất. Việc mở bán theo đó vẫn chưa được thực hiện ở thời điểm này mặc dù phần lớn khâu thi công xây dựng đang được tiến hành. DIG dự kiến tự phát triển hoặc bán toàn bộ dự án cho chủ đầu tư khác sau khi hoàn thành hết các thủ tục giấy tờ.
- Bên cạnh đó, Công ty cũng kỳ vọng hạch toán ghi nhận 9 ha đất thương phẩm tại dự án Nam Vĩnh Yên sau khi nộp 1.700 tỷ đồng tiền quyền sử dụng đất gần đây (qua đó, Công ty được phép kinh doanh trên 18 ha đất thương phẩm). Biên lợi nhuận gộp ước tính của dự án khoảng 43% trên giá bán trung bình 14 triệu đồng/m2. Do Công ty chưa thực hiện mở bán nên việc ghi nhận dự án này theo chúng tôi là chưa chắc chắn tại thời điểm này.
Lợi nhuận từ năm 2021 sẽ đến từ những dự án sau:
- Các giai đoạn tiếp theo của dự án nhà ở thấp tầng Nam Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc) – Dự kiến Công ty sẽ bán tiếp 9 ha đất thương phẩm và ghi nhận trong năm 2021.
- Dự án nhà ở thấp tầng Vị Thanh (Hậu Giang) – Đã giải phóng mặt bằng 52/83 ha. Dự kiến bắt đầu khởi công xây dựng vào Q2/2020. Dự án này có chi phí tương đối thấp, khoảng 6-7 triệu đồng/m2 trong khi giá bán bình quân ước tính vào khoảng 10-12 triệu đồng/m2.
- Dự án phức hợp Long Tân (Đồng Nai) – Đã thực hiện đền bù được khoảng 100/331 ha tính đến cuối năm 2019. Dự án này được kỳ vọng hấp dẫn với sự thi công của đường vành đai 3, dự kiến vào tháng 9/2020. Do chi phí đền bù ngày càng tăng (ghi nhận hiện tại khoảng 750.000đ/m2), nên việc đền bù giải tỏa dự án vẫn sẽ là một khó khăn lớn cho doanh nghiệp. Qua đó, thời gian triển khai chính thức dự án hiện cũng chưa chắc chắn.
Chưa thể thoái vốn tại dự án khách sạn Pullman. DIG hiện nắm 43% cổ phần khách sạn Pullman Vũng Tàu nhưng Công ty có ý định thoái vốn toàn bộ tại dư án này do hoạt động kém hiệu quả. Giá bán dự kiến ban đầu là 120 triệu USD, và mức giá này có lẽ không đủ hấp dẫn để tìm kiếm đối tác mua phù hợp. Chúng tôi cho rằng việc thoái vốn là cần thiết nhằm tạo ra vốn cho các dự án BĐS đang triển khai, theo đó khả năng cao Công ty sẽ giảm giá chào bán dự án trong tương lai.
Nhận định của HSC
DIG là chủ đầu tư BĐS có bề dày kinh nghiệm tại Bà Rịa – Vũng Tàu, được Bộ Xây dựng thành lập. Từ đấy, Công ty đã phát triển nhiều dự án, bao gồm dự án nhà ở và du lịch – nghĩ dưỡng từ khu vực phía nam (Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai) ra phía bắc (Vĩnh Phúc, Hà Nam). Công ty cũng ghi nhận sự kiện quan trọng trong năm 2017 khi Bộ Xây dựng thoái thành công 49,65% cổ phần tại DIG, mở ra cơ hội cho cả NĐT chiến lược và tài chính tham gia vào Công ty.
DIG có lợi thế cạnh tranh là quỹ đất lớn và nhiều kinh nghiệm trong việc tích lũy quỹ đất với chi phí thấp. Tuy nhiên một số hạn chế trong khâu bán hàng hoặc triển khai ảnh hưởng đến mức độ hấp thụ tại các dự án của Công ty. Việc triển khai hoạt động bán hàng tốt hơn sẽ giúp tạo ra triển vọng lợi nhuận tích cực hơn từ năm 2020 trở đi. Bên cạnh đó, những rủi ro liên quan đến sản phẩm condotel cũng sẽ ảnh hưởng đến nhu cầu/độ haaso thụ tại một số dự án của Công ty như CSJ và Landmark.
Chúng tôi chưa đưa ra khuyến nghị chính thức đối với cổ phiếu DIG ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng đây là một cổ phiếu đáng quan tâm với kỳ vọng triển vọng sẽ tích cực hơn trong thời gian tới.
Nguồn: HSC
