DANH MỤC

Mobile / Fb / Zalo: 0912 842 224 | 0982 842 224

Cập nhật cổ phiếu CRE – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 35.000đ

Lượt xem: 415 - Ngày:
Chia sẻ

CENLAND (Cổ phiếu CRE) công bố KQKD Q1/2019 với lợi nhuận tăng nhẹ 4,3% so với cùng kỳ, hoàn thành khoảng 17,8% kế hoạch cả năm của Công ty.

Đồ thị cổ phiếu CRE phiên giao dịch ngày 25/04/2019. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu CRE phiên giao dịch ngày 25/04/2019. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh – Chúng tôi điều chỉnh giảm ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu từ 38.800 xuống 35.000đ, tương đương P/E là 7,6 lần. Giá trị hợp lý cao hơn 34,3% so với thị giá cổ phiếu. Lợi nhuận Q1 tăng nhẹ và chỉ hoàn thành 17,8% kế hoạch cả năm. Tuy nhiên, Q1 thường là quý thấp điểm do ảnh hưởng của kỳ nghỉ Tết dài và trên thực tế việc ghi nhận doanh thu của các dự án BĐS (đầu tư thứ cấp) thường rơi vào quý cuối năm, do đó chúng tôi dự báo KQKD sẽ được cải thiện vào các quý sau. Cho năm 2019, HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 27,2% nhờ mảng đầu tư thứ cấp có triển vọng rõ ràng hơn và chúng tôi ước tính doanh thu bán BĐS ghi nhận trong năm nay sẽ lớn hơn trong khi doanh thu mảng môi giới BĐS cũng tiếp tục tăng vững. Triển vọng dài hạn vẫn tích cực nhờ nhu cầu ở phân khúc nhà ở bình dân sẽ vẫn tạo ra động lực tăng trưởng cho thị trường BĐS trong nước. CRE dẫn đầu thị trường môi giới BĐS ở miền Bắc với mô hình hoạt động hiệu quả và tình hình tài chính lành mạnh. Công ty đã mở rộng sang hoạt động đầu tư thứ cấp từ năm 2018 và dự báo mảng này sẽ giúp thúc đẩy doanh thu đáng kể mặc dù tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm. Công ty cũng tăng đầu tư vào xây dựng nền tảng trực tuyến để thu hút thêm khách hàng tại cả thị trường BĐS sơ cấp và thứ cấp. Mặc dù coi động thái này là tích cực, chúng tôi cho rằng có lẽ sẽ phải mất vài năm để điều này đóng góp đáng kể vào KQKD.

Doanh thu Q1/2019 tăng 27,9% so với cùng kỳ – Doanh thu Q1 tăng 27,9% so với cùng kỳ, nhờ doanh thu môi giới tăng 11,4% đạt 312 tỷ đồng và doanh thu bán BĐS tăng đạt 52,5 tỷ đồng (tăng 127,9% so với cùng kỳ).

Hiện tại, dự án lớn nhất trong danh mục đầu tư thứ cấp của CRE là dự án khu dân cư Đông Kỳ tại Bắc Ninh với khoảng 390 căn thấp tầng và 44.000 m2 diện tích sàn cho bán. Công ty dự kiến sẽ bàn giao một phần và hạch toán doanh thu vào Q4 năm nay. Như đã trao đổi trước đó, đầu tư thứ cấp tạo tiềm năng tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận cao hơn do Công ty có thể hạch toán một phần hoặc toàn bộ giá trị đã bán vào doanh thu tùy thuộc vào các điều khoản hợp đồng với chủ đầu tư thay vì chỉ nhận phí hoa hồng cung cấp môi giới (là 3%-10%). Tuy nhiên, mảng kinh doanh này cũng kéo theo: (1) vốn đầu tư lớn hơn và (2) tỷ suất lợi nhuận thấp hơn. Doanh thu từ hoạt động marketing đạt 20 tỷ đồng (không thay đổi so với cùng kỳ năm ngoái).

Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 45,3% xuống 38,4% – Lợi nhuận gộp đạt 149 tỷ đồng (tăng 8,4% so với cùng kỳ), với tỷ suất lợi nhuận gộp giảm từ 45,3% xuống 38,4%.

  • Tỷ suất lợi nhuận của hoạt động môi giới giảm từ 47,7% xuống 37,7% do phân loại lại một số chi phí bán hàng thành giá vốn và cơ cấu sản phẩm kém hiệu quả hơn.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng đầu tư thứ cấp là 34,7%, tăng mạnh từ 16,3% trong năm ngoái, nhưng vẫn thấp hơn mức bình quân của mảng dịch vụ môi giới.
  • Tỷ suất lợi nhuận của mảng dịch vụ marketing ở mức cao, là 54,5%.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng ít hơn doanh thu – Chi phí bán hàng & quản lý là 44 tỷ đồng (tăng 7,3% so với cùng kỳ) và tỷ lệ chi phí này/doanh thu là 11,4% (cùng kỳ năm ngoái là 13,6%). Như đã đề cập trện đây, một số chi phí bán hàng được phân loại lại thành giá vốn, nên chi phí bán hàng giảm mạnh trong khi đó chi phí quản lý cũng tăng ít hơn so với tốc độ tăng của doanh thu.

LNST của cổ đông công ty mẹ Q1 đạt 79 tỷ đồng, tăng 4,2% so với cùng kỳ.

Tổng tài sản tăng mạnh nhờ đẩy mạnh đầu tư thứ cấp – Tổng tài sản vào cuối Q1/2019 là 2.599 tỷ đồng (tăng 11,7% so với đầu năm), chủ yếu nhờ tồn kho tăng 41,5% từ 458 tỷ đồng lên 649 tỷ đồng khi Công ty tăng đầu tư vào các dự án đầu tư thứ cấp.

Chúng tôi lưu ý rằng trong Q1 Công ty đã vay 170 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 100 tỷ đồng nợ dài hạn để tài trợ các dự án trong danh mục đầu tư của mình.

Kế hoạch nâng gấp đôi vốn điều lệ thông qua phát hành cho cổ đông hiện hữu – Tại ĐHCĐTN tổ chức vào ngày 19/4, cổ đông đã thông qua kế hoạch tăng vốn thông qua phát hành cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 1:1. Số lượng phát hành dự kiến là 79.999.892 cp và giá phát hành bằng mệnh giá. Vốn huy động được sẽ dùng để trả nợ và tài trợ các dự án mới, cũng như bổ sung vốn lưu động.

Cho năm 2019, HSC điều chỉnh giảm dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ và hiện dự báo mức tăng trưởng 27,2% – Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu năm 2019 đạt 2.310 tỷ đồng (tăng trưởng 36,9%) nhưng điều chỉnh giảm dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ từ 413 tỷ đồng (tăng trưởng 31,1%) xuống 401 tỷ đồng (tăng trưởng 27,2%) do tỷ suất lợi nhuận dịch vụ môi giới giảm.

  • Chúng tôi dự báo thị phần của CRE sẽ tăng nhẹ từ 20,8% lên 21,1% trong năm 2019. Chúng tôi hiện sử dụng số liệu điều chỉnh giảm của CBRE và Savills cho tổng các giao dịch mua nhà tại TPHCM và Hà Nội, cho thấy quan điểm thận trọng hơn đối với triển vọng của thị trường BĐS trong năm 2019. Trong đó, chúng tôi dự báo tổng doanh số bán nhà đạt 14.513 căn và doanh thu từ môi giới ước đạt 1.280 tỷ đồng (tăng trưởng 10,0%). Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo tỷ suất lợi nhuận gộp mảng môi giới xuống 38,4% do cơ cấu danh mục sản phẩm kém hiệu quả hơn.
  • Chúng tôi ước tính doanh thu từ đầu tư thứ cấp sẽ đạt 963 tỷ đồng (tăng trưởng 108,2%) và dự báo tỷ suất lợi nhuận gộp ở mảng này là 20,0%.
  • Doanh thu hoạt động marketing dự báo tăng trưởng 10% đạt 67 tỷ đồng. Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng vẫn sẽ ở mức cao, là khoảng 50%.
  • Chi phí tài chính dự báo tăng lên 9 tỷ đồng trog khi không phát sinh chi phí này trong năm 2018 do chúng tôi dự báo công ty sẽ phải tăng vay nợ để tài trợ để mở rộng các hoạt động đầu tư thứ cấp.
  • Chi phí bán hàng & quản lý dự báo là 206 tỷ đồng (tăng 32,7% so với năm 2018) với tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu là 8,9%.

Theo đó, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ là 401 tỷ đồng (tăng trưởng 27,2%), cho EPS là 4.513đ. Ở thị giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với P/E là 5,8 lần.

Phát triển nền tảng trực tuyến để hỗ trợ các giao dịch thứ cấp – Công ty hiện sở hữu hai website chuyên cung cấp thông tin về các dự án mà công ty phân phối cũng như các công cụ cho thực hiện đặt cọc và thanh toán trực tuyến và đào tạo nhân viên môi giới. Hai website này chủ yếu hỗ trợ nhân viên môi giới thực hiện các giao dịch trên thị trường sơ cấp (ví dụ thị trường cho các sản phẩm mới gồm các dự án mới mở bán và các dự án hiện tại từ các chủ đầu tư). Do đó, trong năm 2018, CENLAND đã bắt đầu triển khai dự án xây dựng nền tảng trực tuyến hướng đến cung cấp các dịch vụ môi giới ở thị trường thứ cấp. Trái lại với nhìn nhận thông thường, thị trường thứ cấp lớn hơn nhiều so với thị trường sơ cấp xét về cả số lượng giao dịch và tổng giá trị do thị trường thứ cấp đem lại nhiều sự lựa chọn hơn cho người mua nhà ở chính những vị trí đã phát triển. Với dự án này, công ty kỳ vọng sẽ mở ra những cơ hội mới ở thị trường thứ cấp rộng lớn và từ đó gia tăng đáng kể doanh thu mảng môi giới, tuy nhiên hiệu quả của dự án có thể cần đến vài năm để có thể được thấy rõ.

Định giá – Chúng tôi điều chỉnh giảm ước tính giá trị hợp lý và hiện sử dụng phương pháp định giá từng phần để định giá CRE thay cho phương pháp chiết khấu dòng tiền cho toàn bộ công ty. Cho mảng môi giới, chúng tôi sử dụng phương pháp FCFF với dòng tiền ổn định. Đối với danh mục đầu tư thứ cấp, chúng tôi sử dụng phương pháp định giá RNAV để xác định giá trị các dự án trong danh mục. Theo đó, ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 35.000đ, tương đương P/E là 7,8 lần giảm 10.9% so với giá trị hợp lý trước đây chủ yếu do chúng tôi ước tính nhu cầu vốn lớn hơn và thời gian phát triển dài hơn cho các dự án trong danh mục đầu tư thứ cấp. Do đó sử dụng phương pháp đánh giá lại tài sản sẽ thể hiện đầy đủ hơn giá trị của mảng kinh doanh này.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Mua vào. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 35.000đ, tương đương P/E là 7,8 lần, tương đương tiềm tăng giá 34,3% từ thị giá hiện tại. CRE đứng đầu thị trường môi giới BĐS phía bắc và đang tích cực nâng cao vị thế tại thị trường phái nam. Công ty có nền tảng phân phối BĐS vững chắc đang đầu tư vào cải tiến công nghệ với việc xây dựng nền tảng trực tuyến. Chúng tôi cảm thấy điều này chắc chắn sẽ tạo ra lợi thế cạnh tranh cho Công ty trong tương lai. Với khả năng và kinh nghiệm nhiều năm trong phân phối BĐS cùng với quan điểm thận trọng và hợp lý của ban lãnh đạo trong chiến lược mở rộng sang đầu tư thứ cấp, chúng tôi tin tưởng vào sự thành công của CRE đối với chiến lược này trong dài hạn. Nhờ vậy thúc đẩy doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng mạnh.

Nguồn: HSC

 

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

0912 842 224 Mở tài khoản CK