Sự kiện: Công bố KQKD Q1/2021
VRE đã công bố KQKD Q1/2021 vào hôm thứ 3 sau khi thị trường chứng khoán đóng cửa. Doanh thu thuần đạt 2.226 tỷ đồng (tăng 32,1% so với cùng kỳ) và lợi nhuận thuần đạt 781 tỷ đồng, tăng mạnh 58,7% so với cùng kỳ). Kết quả Q1/2021 đạt 24,7% dự báo lợi nhuận thuần và 31,4% dự báo doanh thu của HSC cho cả năm 2021.
Đồ thị cổ phiếu VRE phiên giao dịch ngày 04/05/2021. Nguồn: AmiBroker
Doanh thu sát với dự báo nhưng lợi nhuận thuần cao hơn nhiều so với dự báo, chủ yếu nhờ tỷ suất lợi nhuận gộp mảng cho thuê mặt bằng cao hơn và chi phí bán hàng & quản lý thấp hơn.
Doanh thu sát kỳ vọng, tỷ suất lợi nhuận mảng cho thuê mặt bằng cao hơn kỳ vọng
Doanh thu cho thuê mặt bằng Q1/2021 đạt 1.712 tỷ đồng (tăng 18,1% so với cùng kỳ), sát dự báo của HSC. Dự báo của chúng tôi có tính đến việc các TTTM đóng cửa tại một số tỉnh thành trong thời gian nhất định trước ảnh hưởng của sự bùng phát dịch Covid-19 trong tháng 2 (như Quảng Ninh, Hải Phòng, Hải Dương) cũng như đóng góp nguyên quý của TTTM tại Ocean Park (khai trương vào tháng 12 năm ngoái).
Doanh thu kinh doanh BĐS trong Q1/2021 đạt tổng cộng 452 tỷ đồng (tăng 125,3% so với cùng kỳ), sát dự báo của HSC và chủ yếu nhờ ghi nhận từ 3 dự án nhà phố thương mại chính tại Mỹ Tho, Bạc Liêu và Uông Bí.
Bảng 1: KQKD Q1/2021, VRE 
Lợi nhuận gộp đạt 1.168 tỷ đồng (tăng 54% so với cùng kỳ), cao hơn 49% dự báo của HSC; theo đó tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 52,5%. Cụ thể:
- Trong kỳ, tỷ suất lợi nhuận gộp cho thuê mặt bằng tăng mạnh lên 58,5% (Q4/2020 là 52,2% và Q1/2020 là 46,1%) – mức cao nhất kể từ Q1/2017. HSC sẽ chờ thêm thông tin để thấy được lý do đằng sau và khả năng duy trì mức tỷ suất lợi nhuận gộp cao nói trên.
- Tỷ suất lợi nhuận gộp chuyển nhượng nhà phố thương mại đạt 41,2%; sát kỳ vọng của HSC.
Chi phí được kiểm soát và doanh thu HĐ tài chính tăng
Chi phí tài chính sát dự báo của HSC, là 154 tỷ đồng (tăng 94% so với cùng kỳ) do vay nợ tăng nhưng doanh thu HĐ tài chính cũng cao hơn kỳ vọng của chúng tôi, đạt 101,5 tỷ đồng (tăng 116,1% so với cùng kỳ); cao hơn 42,1% so với dự báo của HSC.
Chi phí quản lý & bán hàng chỉ tăng nhẹ 3,3% so với cùng kỳ lên 156 tỷ đồng; thấp hơn 19,2% so với dự báo của HSC. Tỷ lệ chi phí bản lý & bán hàng/doanh thu là 7% (Q1/2020 là 9%). Tuy nhiên, HSC cho rằng chi phí sẽ trở lại mức bình thường trong các quý tiếp theo. HSC dự báo tỷ lệ chi phí bản lý & bán hàng/doanh thu cả năm 2021 là 8,7%.
Bảng cân đối kế toán: cải thiện một chút so với quý trước
Tỷ lệ nợ thuần/vốn chủ sở hữu tại thời điểm cuối Q1/2021 là 5,2%; giảm nhẹ từ 6,1% trong Q4/2020 nhưng cao hơn nhiều mức 2,3% trong Q1/2020. Tỷ lệ này theo HSC là an toàn.
Trong kỳ, VRE đã cho vay dài hạn 1.250 tỷ đồng (lãi suất chưa được công bố) cho một bên có liên quan là CTCP Vinpearl, công ty con do Vingroup (VIC; Tăng tỷ trọng, giá mục tiêu 131.500đ) sở hữu 99%.
Duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng và giá mục tiêu 37.100đ
HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng và giá mục tiêu dựa trên phương pháp định giá từng phần là 37.100đ. Hiện thị giá Cổ phiếu VRE thấp hơn 25,7% so với RNAV (41.189đ); cao hơn mức chiết khấu bình quân trong quá khứ là 21,4% (bình quân 3 năm).
Với tỷ suất lợi nhuận mảng cho thuê mặt bằng cao hơn nhiều kỳ vọng, HSC sẽ xem xét lại dự báo của mình.
Nguồn: HSC