Bán lẻ vẫn vững vàng trong bối cảnh dịch COVID-19, và đã sẵn sàng để tăng trưởng
Chúng tôi điều chỉnh tăng 17,8% giá mục tiêu của VRE lên 37.100đ (tiềm năng tăng giá 6,5%), sau khi giảm giả định tỷ lệ chiết khấu và thu hẹp mức chiết khấu đối với RNAV xuống 10% (từ 20%). Lợi nhuận thuần năm 2021 và 2022 hầu như không thay đổi lần lượt là 2,5 nghìn tỷ đồng và 3,0 nghìn tỷ đồng, với tăng trưởng lần lượt là 4,3% và 19,0% nhờ các TTTM mới mở gần đây và mở mới trong năm 2021. Chúng tôi đưa ra dự báo lần đầu cho năm 2023 với lợi nhuận thuần tăng trưởng 10,5% lên 3,3 nghìn tỷ đồng. Cổ phiếu hiện đang giao dịch với P/E dự phóng 2022 là 26,8 lần, thấp hơn 4,7% so với mức bình quân 3 năm lịch sử là 27,8 lần. Duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng với tiềm năng tăng giá 6,5%. 
Đồ thị cổ phiếu VRE phiên giao dịch ngày 30/03/2021. Nguồn: AmiBroker
Các bất ổn đã dần qua đi
Lĩnh vực BĐS bán lẻ của Việt Nam vẫn vững vàng bất chấp dịch COVID-19; thực tế, lưu lượng khách hàng tới TTTM đã hồi phục mạnh hơn dự báo đối với lĩnh thực bán lẻ, đặc biệt là so với các công ty cùng ngành trong khu vực. VRE, với vị thế là công ty dẫn đầu thị trường tại Việt Nam, đã phục hồi mạnh mẽ về lưu lượng khách hàng tới TTTM, đạt mức 90-95% tại Hà Nội và 70-80% tại TP.HCM so với trước dịch COVID[1]19. Trong khi đó, giá thuê của VRE vẫn ổn định và chúng tôi kỳ vọng sẽ tăng tích cực trở lại trong năm 2021, vào khoảng 2-4%.
Trong khi đó, các chương trình tiêm chủng vắc-xin đang được tiến hành tích cực trên khắp thế giới và Chính phủ Việt Nam đang nghiên cứu khả năng mở cửa biên giới trở lại, bắt đầu từ các nước được coi là “an toàn cao”. Nói tóm lại, chúng tôi đánh giá sự bất ổn trên chặng đường phục hồi của các nhà phát triển và vận hành TTTM đã giảm thiếu đảng kể.
Dự báo giai đoạn 2021-2023 – tốc độ tăng trưởng gộp bình quân lợi nhuận thuần giai đoạn 3 năm tới là 11%
Sau khi xem xét dự báo trong năm 2021-2022, chúng tôi hầu như không thay đổi dự báo với lợi nhuận thuần dự báo tăng trưởng tương ứng là 4,3% và 19,0%, đạt lần lượt 2,5 nghìn tỷ đồng và 3,0 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ thu nhập cho thuê phục hồi sau dịch COVID-19 và ghi nhận hoạt động trong cả năm của các TTTM mới mở gần đây. Trong khi đó, chúng tôi đưa ra dự báo lần đầu cho năm 2023 với lợi nhuận tăng trưởng 10,5% lên 3,3 nghìn tỷ đồng.
Dự báo của chúng tôi thấp hơn 16-31% so với thị trường trong giai đoạn 2021-2023, chúng tôi cho rằng thị trường đã đánh giá thấp việc giảm quy mô doanh thu shophouse khi VRE chuyển hướng tập trung sang phát triển các TTTM lớn tại các thành phố lớn, theo đó, sẽ phát triển ít shophouse hơn tại các tỉnh.
Tiềm năng tăng giá 6,5%, duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng
Chúng tôi điều chỉnh tăng 17,8% giá mục tiêu lên 37.100đ sau khi thay đổi giả định định giá, cụ thể: (1) giảm lãi suất chiết khấu (từ 7,2-7,7% xuống 6,7-7,2%) để phản ánh môi trường lãi suất giảm tại Việt Nam; và (2) giảm chiết khấu đối với RNAV xuống còn 10% (từ 20%) do chúng tôi đánh giá sự không chắc chắn liên quan đến lộ trình phục hồi của VRE sau dịch COVID-19 đã giảm bớt. Cổ phiếu VRE là công ty chiếm ưu thế trong lĩnh vực cho thuê bán lẻ của Việt Nam và sẽ vẫn là đối tượng hưởng lợi chính nhờ tầng lớp thu nhập trung bình của Việt Nam gia tăng. Tiềm năng tăng giá của cổ phiếu hiện là 6,5%. Duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng.
Biểu đồ 1: P/E dự phóng 1 năm, VRE 
Bảng 2: So sánh với các công ty trong khu vực
Chặng đường hồi phục của mảng bán lẻ BĐS ngày càng rõ ràng
Thị trường BĐS bán lẻ tại Việt Nam phục hồi mạnh mẽ trong Q4/2020. Lưu lượng khách hàng tới TTTM đã phục hồi tốt và giá thuê trên toàn thị trường chỉ giảm nhẹ. Chúng tôi kỳ vọng đà phục hồi tích cực sẽ được duy trì khi bước sang năm 2021. Trong khi đó, các chương trình tiêm chủng vắc-xin đang thực hiện trên khắp thế giới đem tới hy vọng biên giới sẽ mở cửa một phần vào khoảng năm 2022 hoặc thậm chí sớm hơn. Những bất ổn xung quanh triển vọng trung và dài hạn của các nhà khai thác và phát triển không gian bán lẻ đã giảm đáng kể.
Bán lẻ BĐS được kỳ vọng sẽ hồi phục mạnh trong năm 2021
Lưu lượng khách hàng tới TTTM tiếp tục hồi phục khả quan trong Q4/2020
Lưu lượng khách hàng tới TTTM tại ở Việt Nam, như được phản ánh trong Google Mobility Index, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ trong Q4/2020 lên khoảng 95% mức trước dịch COVID-19. Kết quả vượt trội hơn khi so sánh với một số công ty khác ở châu Á, bao gồm Hồng Kông, nơi lưu lượng khách hàng tới TTTM chạm đáy ở mức 70% trước dịch COVID-19 vào tháng 9/2020 và sau đó phục hồi lên khoảng 77% vào cuối năm 2020. Hàn Quốc phục hồi từ 76% trong tháng 9/2020 lên 85,7% và Thái Lan phục hồi lên hơn 90% vào cuối năm 2020.
Biểu đồ 3: Lưu lượng khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch COVID-19, 2020 
Giá cho thuê được kỳ vọng sẽ hồi phục mạnh trong năm 2021 tại cả Hà Nội và TP.HCM
Như trong Bảng 4, năm 2020, trong khi hầu hết các thành phố lớn ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương có giá thuê giảm đáng kể dưới tác động của dịch COVID-19, thì giá thuê tại Hà Nội và TP.HCM vẫn ổn định.
Như chúng ta đã thảo luận trước đây, kết quả hoạt động khả quan này nhờ lưu lượng khách hàng tới TTTM phục hồi nhanh chóng đã hạn chế thiệt hại cho người thuê. Tuy nhiên, một lý do khác đằng sau hiệu quả hoạt động tốt có thể là nhờ các chủ đầu tư của Việt Nam, chẳng hạn như VRE, sẵn sàng cho phép miễn giá thuê tạm thời hoặc cung cấp các gói hỗ trợ tài chính (chẳng hạn như phiếu mua hàng cho người mua) cho khách thuê hơn là đàm phán lại giá thuê chung.
Tất nhiên, phương pháp này đã hiệu quả nhờ tình tràng lưu lượng thấp chỉ kéo dài trong một thời gian ngắn. Nếu có nhiều áp lực hơn trong thời gian dài, người thuê có thể ở trong vị thế khó khan đủ để yêu cầu cắt giảm giá thuê (theo đó, mức giá này có thể sẽ được áp dụng trong một thời gian dài).
Biểu đồ 4: Dự báo giá cho thuê tại các thành phố lớn khu vực Châu Á Thái Bình Dương 
Biểu đồ 5: Mảng bán lẻ tại TP HCM – thực hiện và dự báo 
Biểu đồ 6: Mảng bán lẻ tại Hà Nội – thực hiện và dự báo 
Thời gian tới, d trong khi hầu hết các thành phố lớn ở châu Á, giá thuê dự kiến có thể tiếp tục giảm vào năm 2021, thì TP.HCM và Hà Nội có thể sẽ khác với mức tăng nhẹ khoảng 2-4% trong năm 2021.
Các TTTM của VRE có sự hồi phục lưu lượng khách hàng ấn tượng
Theo BLĐ, tỷ lệ khách hàng đến các TTTM của VRE đã giảm lần lượt khoảng 22% và 29% tại Hà Nội và TP.HCM vào tháng 8/2020 sau khi một làn sóng COVID-19 bùng phát tại Đà Nẵng. Tuy nhiên, đợt bùng phát tiếp tục được kiểm soát nhanh chóng và lưu lượng khách hàng tới TTTM bắt đầu phục hồi mạnh mẽ trong tháng 9/2020-tháng 12/2020 (Bảng 7).
VRE cũng chia sẻ rằng trong năm 2020, doanh thu của khách thuê Thực phẩm & Đồ uống & Thời trang chịu tác động nhẹ nhất từ COVID-19 và đã phục hồi mạnh mẽ, trong khi các khách hàng trong lĩnh vực Giải trí chịu tác động vừa phải và đang dần phục hồi. Khách hàng thuê rạp chiếu phim phải chịu tác động nặng nề nhất và có thể vẫn phải cung cấp gói hỗ trợ tài chính.
Chúng tôi tin rằng Việt Nam sẽ vẫn kiên cường đối mặt với bất kỳ ca nhiễm COVID[1]19 nào tiếp theo và tác động của các đợt bùng phát trong tương lai sẽ ngày càng ít gây rối loạn hơn. Điều này phản ánh các biện pháp kiểm soát của Chính phủ đã rất hiệu quả trong việc đối phó với đại dịch.
Biểu đồ 7: Tỷ lệ khách hàng đến các TTTM của VRE (người) 
Chương trình tiêm chủng vắc-xin tích cực trên toàn thế giới đem tới hi vọng mở cửa biên giới trở lại sớm hơn dự báo
Tại Mỹ, Tổng thống Joe Biden gần đây cho biết ông sẽ chỉ đạo các bang cung cấp đủ vắc-xin COVID-19 đủ cho tất cả người lớn trong nước vào tháng 5/2021. Trong khi đó, chính phủ Úc đã ký hợp đồng mua 53,8 triệu liều vắcxin AstraZeneca. Vì mỗi người sẽ cần 2 liều, theo đó, đất nước đã đảm bảo đủ để tiêm chủng cho toàn bộ dân số. Mục tiêu của chính phủ Úc là tất cả người trưởng thành được tiêm chủng vào cuối tháng 10/2021. Quay trở lại châu Á, chính phủ Nhật Bản đặt mục tiêu tất cả người lớn, bao gồm cả cư dân nước ngoài ở nước này, được tiêm chủng vắc xin miễn phí vào cuối tháng 6/2021. Các nhà chức trách của Hàn Quốc cũng đặt kế hoạch tiêm chủng cho 70% trong số 52 triệu người dân vào tháng 11/2021.
Mặc dù cho đến thời điểm này, lưu lượng khách hàng tới các TTTM trong nước là động lực chính thúc đẩy doanh số bán lẻ tại các trung tâm mua sắm. Khách hàng trong nước quay trở lại TTTM đã đưa mức lưu lượng khách hàng tới TTTM đạt khoảng 75-90% mức trước dịch COVID-19 tại một số thành phố lớn, bao gồm cả TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, việc doanh số bán lẻ và tình hình tài chính của một số khách thuê phục hồi hoàn toàn vẫn phụ thuộc vào sự quay trở lại của khách du lịch quốc tế, đặc biệt là tại các trung tâm du lịch trọng điểm của Việt Nam như Hạ Long, Nha Trang và Đà Nẵng.
Mặc dù cho đến thời điểm này, lưu lượng khách hàng tới các TTTM trong nước là động lực chính thúc đẩy doanh số bán lẻ tại các trung tâm mua sắm. Khách hàng trong nước quay trở lại TTTM đã đưa mức lưu lượng khách hàng tới TTTM đạt khoảng 75-90% mức trước dịch COVID-19 tại một số thành phố lớn, bao gồm cả TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, việc doanh số bán lẻ và tình hình tài chính của một số khách thuê phục hồi hoàn toàn vẫn phụ thuộc vào sự quay trở lại của khách du lịch quốc tế, đặc biệt là tại các trung tâm du lịch trọng điểm của Việt Nam như Hạ Long, Nha Trang và Đà Nẵng.
Khi lưu lượng khách hàng trong nước tới TTTM cho thấy sự ổn định và tăng trưởng du lịch trong nước được kỳ vọng sẽ phục hồi trong tương lai gần, những bất ổn về quá trình phục hồi của các nhà khai thác và phát triển không gian bán lẻ đã được giảm thiểu đáng kể. Đây là nguyên nhân chính dẫn đến việc chúng tôi giảm mức chiết khấu đối với RNAV của VRE (từ 20% xuống còn 10%).
Dự báo chi tiết giai đoạn 2021-2023
Các dự báo trong năm 2021-2022 của chúng tôi hầu như không thay đổi với lợi nhuận thuần tăng trưởng lần lượt 4,3% và 19% lên lần lượt 2,5 nghìn tỷ đồng và 3,0 nghìn tỷ đồng, chủ yếu nhờ thu nhập cho thuê phục hồi sau dịch COVID-19 và đóng góp từ các TTTM mới mở gần đây. Trong khi đó, chúng tôi đưa ra dự báo lần đầu cho năm 2023 với lợi nhuận thuần tăng trưởng 10,5% lên 3,3 nghìn tỷ đồng. Nhìn chung, chúng tôi dự báo tốc độ tăng trưởng gộp bình quân giai đoạn 2020-2023 là 11,1%.
Dự báo năm 2021: Chủ yếu không đổi
Năm 2021, chúng tôi dự báo lợi nhuận thuần là 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 4,3%) với doanh thu 9,0 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 8,2%). Chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê sẽ hồi phục đáng kể 26,4% lên 7,6 nghìn tỷ đồng. Điều này được thúc đẩy nhờ (1) giảm quy mô các gói hỗ trợ cho khách thuê (dưới hình thức giảm giá thuê và phiếu mua sắm) và (2) ghi nhận hoạt động trong cả năm của Mega Mall Ocean Park.
Trong khi đó, chúng tôi dự báo doanh thu bán shophouse giảm 43,4% xuống 1,2 nghìn tỷ đồng do Công ty chuyển hướng tập trung vào các TTTM lớn ở các thành phố lớn thay vì Vincom Plaza và Vincom+ ở các thành phố cấp 2. Các dự án phát triển thành phố cấp 2 thường bao gồm các dự án shophouse. Chúng tôi dự báo lợi nhuận thuần đạt 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 4,3%). Theo đó, EPS dự phóng là 1.077đ/cp.
Chúng tôi giữ nguyên dự báo chi phí đầu tư cơ bản lớn trong năm 2021 là 2,7 nghìn tỷ đồng chủ yếu do phát triển các TTTM lớn ở TP HCM, với số vốn còn lại sẽ là TTTM Smart City ở Hà Nội và 4 TTTM mới (3 Vincom Plaza và 1 Vincom+). Dòng tiền từ HĐ kinh doanh dự kiến sẽ cao với khoảng 3,6 nghìn tỷ đồng; do đó, theo chúng tôi, nhu cầu vốn sẽ không đáng kể. Tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức thấp, gần bằng không.
Chúng tôi không kỳ vọng Công ty sẽ chi trả bất kỳ khoản cổ tức nào trong năm tới với những bất ổn xung quanh dịch COVID-19 vẫn khiến Công ty phải duy trì số dư tiền mặt cao.
Dự báo năm 2022 – tăng trưởng lợi nhuận mạnh mẽ sau dịch COVID-19
Năm 2022, chúng tôi dự báo lợi nhuận thuần tăng trưởng 19% lên 3,0 nghìn tỷ đồng với doanh thu là 10,0 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 11,8%). Cụ thể như sau:
- Doanh thu cho thuê: Chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê sẽ tăng trưởng 19,2% lên 9,1 nghìn tỷ đồng, nhờ ghi nhận hoạt động trong cả năm của 2 TTTM Vincom Mega Mall mới (Vincom Mega Mall Smart City, Hà Nội và Vincom Mega Mall Grand Park, TP.HCM) và 4 TTTM mới khác (Vincom Plaza và Vincom+) sẽ được khai trương trong năm 2021.
- Chúng tôi cũng dự báo Công ty sẽ khai trương 8 TTTM mới bao gồm 1 Vincom Center, 5 Vincom Plaza và 2 Vincom+. Theo đó, Công ty sẽ có thêm tổng cộng 130.000m2 diện tích mặt bằng bán lẻ vào danh mục.
- Doanh thu kinh doanh BĐS: Chúng tôi hiện dự báo doanh thu kinh doanh BĐS trong năm 2022 sẽ giảm 35,4% xuống còn 785 tỷ đồng với lý do tương tự như trên.
Chúng tôi dự báo lỗ thuần từ HĐ tài chính là 335 tỷ đồng (tăng 17,7%) trong khi chi phí bán hàng & quản lý ở mức 856 tỷ đồng (tăng 9,2%).
Theo đó, lợi nhuận thuần năm 2022 sẽ tăng trưởng 19% lên 3,0 nghìn tỷ đồng và EPS dự phóng là 1.301đ.
Chúng tôi dự báo chi phí đầu tư cơ bản sẽ giảm 7% xuống 2,5 nghìn tỷ đồng. Chúng tôi dự báo dư nợ sẽ giảm 21,2% xuống còn 5,2 nghìn tỷ đồng do chúng tôi kỳ vọng Công ty sẽ trả 2,6 nghìn tỷ đồng nợ gốc trái phiếu đã phát hành trong Q3/2017. Tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH sẽ là 2,1%, mức rất an toàn theo quan điểm của chúng tôi.
Chúng tôi cũng dự báo VRE sẽ bắt đầu chi trả cổ tức vào năm 2022 với mức 1.000đ/cp (lưu ý, Công ty không chi trả cổ tức trong năm 2020 và dự kiến là vào năm 2021), tương đương với tỷ suất cổ tức là 2,9% và tỷ lệ chi trả là 77%.
Dự báo năm 2023
Chúng tôi đưa ra dự báo lần đầu năm 2023 với lợi nhuận thuần tăng trưởng 10,5% lên 3,3 nghìn tỷ đồng với doanh thu 11,3 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 12%). Cụ thể như sau:
- Doanh thu cho thuê – chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê sẽ tăng trưởng 12,4% lên 10,2 nghìn tỷ đồng, nhờ ghi nhận hoạt động cả năm của 8 trung tâm mua sắm mới mở trong năm 2022 với tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tăng thêm là 130.000m2.
- Chúng tôi cũng dự báo Công ty sẽ khai trương 13 TTTM mới bao gồm 1 Vincom Center, 7 Vincom Plaza và 5 Vincom+. Theo đó, Công ty sẽ có thêm tổng cộng 168.000m2 diện tích mặt bằng bán lẻ vào danh mục.
- Doanh thu kinh doanh BĐS – chúng tôi dự báo doanh thu kinh doanh BĐS trong năm 2023 sẽ tăng trưởng nhẹ 5% lên 825 tỷ đồng.
- Chúng tôi dự báo lỗ thuần từ HĐ tài chính là 376 tỷ đồng (tăng 12,3%) trong khi chi phí bán hàng & quản lý ở mức 959 tỷ đồng (tăng 12%).
Theo đó, lợi nhuận thuần năm 2023 được dự báo sẽ tăng trưởng 10,5% lên 3,3 nghìn tỷ đồng.
Chúng tôi dự báo dòng tiền từ HĐ kinh doanh là 4,1 nghìn tỷ đồng, đủ mạnh để tài trợ cho chi phí đầu tư cơ bản vào khoảng 3,1 nghìn tỷ đồng. Do đó, tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức thấp, khoảng 6%.
Định giá và khuyến nghị
Chúng tôi điều chỉnh tăng 17,8% giá mục tiêu lên 37.100đ sau khi (1) giảm giả định lãi suất chiết khấu để phản ánh môi trường lãi suất giảm ở Việt Nam và (2) giảm chiết khấu đối với định giá RNAV xuống 10% ( từ 20%) do giảm thiểu sự không chắc chắn liên quan đến con đường phục hồi của VRE sau dịch COVID-19. VRE là Công ty thống trị trong lĩnh vực cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam và sẽ vẫn là đối tượng hưởng lợi chính từ việc tầng lớp thu nhập trung bình đang gia tăng tại Việt Nam. Duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng, với tiềm năng tăng giá 6,5%.
Tăng 17,8% giá mục tiêu
Chúng tôi điều chỉnh tăng 17,8% giá mục tiêu lên 37.100đ chủ yếu do (1) giảm giả định lãi suất chiết khấu để phản ánh môi trường lãi suất giảm ở Việt Nam và (2) giảm mức chiết khấu định giá RNAV xuống 10% từ 20% do chúng tôi nhận thấy bất ổn liên quan đến con đường phục hồi của VRE sau dịch COVID-19 đã dịu lại. Chi tiết về các giả định của chúng tôi như sau:
- Để định giá các TTTM đang hoạt động bình thường (mở cửa trước năm 2019), chúng tôi đang sử dụng thu nhập thuần từ HĐ kinh doanh (NOI)/tỷ lệ vốn hóa. Chúng tôi đang giảm tỷ lệ vốn hóa xuống 50 điểm cơ bản, hiện áp dụng 6,7% cho các TTTM ở TP HCM và Hà Nội và 7,2% cho các TTTM ở các tỉnh khác do tiềm năng tăng trưởng thu nhập ở Hà Nội và TP HCM cao hơn.
- Trong khi đó, chúng tôi sử dụng phương pháp DCF cho các TTTM vẫn đang trong quá trình phát triển. Chúng tôi xây dựng giai đoạn tăng trưởng của mình trong 5 năm tới. Chúng tôi giả định mỗi năm trong giai đoạn 2021-2023, VRE sẽ bổ sung khoảng 449.000m2 diện tích mặt bằng bán lẻ vào danh mục TTTM và giá thuê sẽ tăng trưởng dao động trong khoảng 5-10%. Tỷ suất NOI được giả định sẽ cải thiện đều đặn lên 72% trong vòng 5 năm. Chúng tôi sử dụng RNAV cho mảng BĐS. Giả định lãi suất phi rủi ro là 3% trong khi phần bù rủi ro vốn CSH là 9% để xác định chi phí vốn bình quân.
Chúng tôi đưa ra giá mục tiêu là 37.100đ, tương ứng tiềm năng tăng giá 6,5%. VRE đang giao dịch với P/E dự phóng 1 năm là 26,8 lần, thấp hơn bình quân 3 năm lịch sử là 27,8 lần, trong khi việc vận hành đầy đủ 3 TTTM lớn sẽ giúp thu nhập phục hồi mạnh mẽ trong năm 2022-2023. Khuyến nghị Tăng tỷ trọng.
Bảng 8: Định giá, VRE 
Bảng 9: Độ nhạy của giá trị nội tại với tỷ lệ vốn hóa 
Rủi ro đối với dự báo chính
Mặc dù con đường phục hồi của Cổ phiếu VRE trong trung và dài hạn đang ngày càng trở nên chắc chắn hơn, nhưng triển vọng ngắn hạn – với những rủi ro từ dịch COVID-19 – vẫn rất không chắc chắn (chúng tôi vẫn áp dụng chiết khấu 10% cho rủi ro này) và VRE vẫn dễ bị ảnh hưởng bởi bất kỳ đợt bùng phát dịch trong nước nào xảy ra. Nếu tình hình xấu đi, VRE có thể sẽ phải cung cấp thêm các gói hỗ trợ tài chính cho khách thuê để duy trì tỷ lệ lấp đầy ở mức ổn định. Tuy nhiên, chúng tôi không nghĩ rằng sẽ có biện pháp phong tỏa được áp dụng nếu tiếp tục có sự lây nhiễm trong tương lai. Chính phủ đã thành công trong các biện pháp kiểm soát dịch trong quá khứ gồm chỉ phong tỏa ở một số khu vực nhất định nhưng vẫn ngăn chặn được dịch trong một khoảng thời gian ngắn. Do đó, chúng tôi có lý do để tin rằng thiệt hại tài chính sẽ giảm đáng kể trong năm 2021 nếu các đợt bùng phát dịch COVID-19 mới tiếp tục phát sinh.
Rủi ro kinh doanh: Việc thuộc cơ cấu tập đoàn của Vingroup có thể khiến VRE gặp rủi ro cấp tập đoàn. Chúng tôi được biết rằng có một số giao dịch nội bộ giữa VRE và Vingroup cũng như các công ty thuộc tập đoàn khác. Điều này tạo ra rủi ro nếu các doanh nghiệp khác trong tập đoàn gặp khó khăn về tài chính khiến chậm trễ hoặc không trả được nợ cho VRE, theo đó, tình hình tài chính của VRE có thể nhanh chóng trở nên căng thẳng. Tuy nhiên, VRE chia sẻ rằng Công ty đang cố gắng quản lý rủi ro này bằng cách gửi báo cáo hàng tháng về các giao dịch nội bộ cho các thành viên HĐQT độc lập.
Rủi ro về sự thâm nhập nhanh chóng của thương mại điện tử tại Việt Nam: Mặc dù quan điểm cơ bản của chúng tôi là thương mại điện tử sẽ phải mất nhiều thời gian để có thể thay thế hoàn toàn được hoạt động bán lẻ truyền thống ở Việt Nam, bất kỳ sự thay đổi nhanh chóng nào trong hành vi mua hàng đều có thể ảnh hưởng đến lưu lượng khách hàng tới các TTTM nói chung, và VRE với việc là công ty lớn nhất trong ngành sẽ chịu rỏi ro khá lớn. Tuy nhiên những đe dọa này có lẽ thấp hơn ở Việt Nam do thị trường bán lẻ đang trong giai đoạn đầu phát triển và mức độ thâm nhập của thương mại điện tử vẫn thấp, nhưng về lâu dài, chúng tôi đánh giá xu hướng bán lẻ ở Việt Nam sẽ đi theo xu hướng toàn cầu.
Nguồn: HSC