Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng
Ngày 30/03/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 323/QĐ-TTg phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050. Chúng tôi được biết Quy hoạch chung điều chỉnh đã được xây dựng, chuẩn bị từ đầu năm 2021 và đã được nhiều bộ ngành xem xét.
Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng là điều kiện tiên quyết về mặt pháp lý cho việc phê duyệt các dự án BĐS tại địa phương vì các dự án BĐS sẽ phải tuân thủ theo Quy hoạch chung cho thành phố Hải Phòng.
Quy hoạch chung bao gồm nhiều nội dung quan trọng, định hướng sự phát triển của thanh phố trong các năm tới. Quy hoạch chung sẽ ảnh hưởng đến quy hoạch phân khu, ranh giới Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, định hướng phát triển hạ tầng kinh tế và tạo ra cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án đầu tư.
Tác động đối với ngành BĐS
HSC tin rằng đây là thông tin tích cực đối với các doanh nghiệp BĐS tại Hải Phòng vì nhiều dự án BĐS đã được ngừng phê duyệt để đợi Quy hoạch chung. Hiện Quy hoạch chung của Hải Phòng đã được phê duyệt và điều này tạo cơ sở cho việc phê duyệt nhiều dự án tại địa phương.
Một thông tin tích cực dành cho KBC, VHM, NLG
HSC kỳ vọng cơ sở pháp lý cho các dự án BĐS KCN và BĐS nhà ở sẽ được xây dựng nhanh hơn trong thời gia tới. Trong số các doanh nghiệp BĐS chúng tôi khuyến nghị, KBC có quỹ đất đáng kể tại Hải Phòng (bao gồm những dự án quan trọng nhất của công ty), trong khi VHM và NLG cũng có quỹ đất lớn tại thành phố này. Vì vậy, HSC cho rằng Quy hoạch chung của Hải Phòng được phê duyệt sẽ có lợi cho những doanh nghiệp BĐS trên nhờ quy trình phê duyệt dự án sẽ được đẩy nhanh.
Chúng tôi khuyến nghị Mua vào đối với VHM và NLG với giá mục tiêu lần lượt là 78.000đ và 36.900đ; đồng thời khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với KBC với giá mục tiêu 25.400đ.
Phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng
Với việc phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng, khung pháp lý mới sẽ được xây dựng nhằm hỗ trợ các dự án đầu tư và thúc đẩy sự phát triển của thành phố Hải Phòng. Quy hoạch chung bao gồm nhiều nội dung quan trọng: quy hoạch phân khu, ranh giới Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, định hướng phát triển hạ tầng kinh tế và tạo ra cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án đầu tư. HSC tin rằng điều này sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS Hải Phòng và các doanh nghiệp BĐS lớn tại thị trường này gồm VHM, NLG, KBC.
Tầm quan trọng của Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng
Ngày 30/03/2023, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà đã ký Quyết định 323/QĐ-TTg phê duyệt Điều chỉnh Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2050. Chúng tôi được biết Quy hoạch chung điều chỉnh đã được xây dựng, chuẩn bị bắt đầu từ đầu năm 2021 và đã được nhiều bộ ngành xem xét.
Nói chung, Quy hoạch mới ban hành sẽ là cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án BĐS và thúc đẩy sự phát triển của thành phố Hải Phòng, từ đó tác động tích cực đến thị trường BĐS Hải Phòng.
Bảng 1: Quỹ đất tại Hải Phòng, các doanh nghiệp BĐS HSC khuyến nghị 
HSC được biết việc phê duyệt nhiều dự án đầu tư lớn, bao gồm các siêu dự án BĐS nhà ở và BĐS KCN đã phải chờ Quy hoạch chung.
Những nội dung chính
Quy hoạch chung bao gồm nhiều nội dung quan trọng: quy hoạch phân khu, ranh giới Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, định hướng phát triển hạ tầng kinh tế và tạo ra cơ sở pháp lý để thực hiện các dự án đầu tư. Cụ thể:
- Phạm vi lập quy hoạch gồm toàn bộ diện tích theo địa giới hành chính thành phố Hải Phòng với tổng diện tích theo thống kê quốc gia đến năm 2020 khoảng 1.526,52 km2. Tầm nhìn đến năm 2045 – 2050: Hải Phòng trở thành thành phố có trình độ phát triển cao trong nhóm các thành phố hàng đầu châu Á và thế giới.
- Dự báo dân số đến năm 2030 khoảng 2,8 – 3,0 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa 74 – 76%. Dự báo dân số đến năm 2040 khoảng 3,9 – 4,7 triệu người, tỷ lệ đô thị hóa khoảng 80 – 86%.
- Đến năm 2030, diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 52.500 – 53.500 ha (trung bình khoảng 250 – 260 m2/người); trong đó: đất dân dụng khoảng 17.500 – 18.500 ha (trung bình khoảng 80 – 88 m2/người); đất ngoài dân dụng khoảng 35.500 – 36.500 ha. Đến năm 2040, diện tích đất xây dựng đô thị khoảng 72.000 – 73.000 ha (trung bình khoảng 215 – 225 m2/người); trong đó: đất dân dụng khoảng 25.500 – 26.500 ha (trung bình khoảng 65 – 80 m2/người); đất ngoài dân dụng khoảng 47.500 – 48.500 ha.
- Về định hướng phát triển hạ tầng kinh tế, Hải Phòng sẽ đề xuất điều chỉnh ranh giới Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải để bổ sung đất phát triển công nghiệp, dịch vụ cảng tại Tràng Duệ 3, Lạch Huyện, Bến Rừng 2, Tam Hưng – Ngũ Lão, đảo Cái Tráp.
- Mạng lưới logistics khoảng 2.200 – 2.500 ha, gồm: trung tâm logistics quốc tế và cấp vùng ở khu vực Đình Vũ – Cát Hải; các trung tâm logistics cấp thành phố, trung tâm logistics chuyên dụng, trung tâm logistics hỗ trợ gắn với các đầu mối giao thương chính.
Những doanh nghiệp hưởng lợi
HSC tin rằng đây là thông tin tích cực dành cho các doanh nghiệp BĐS có dự tại Hải Phòng vì Quy hoạch chung được chính thức công bố sẽ tạo điều kiện để nhiều dự án BĐS lớn tại địa phương được phê duyệt.
Trong số các doanh nghiệp BĐS chúng tôi khuyến nghị, KBC, VHM và NLG sẽ hưởng lợi chính vì cả 3 doanh nghiệp này có dự án đang xin phê duyệt tại Hải Phòng. Thông tin cụ thể như sau:
KBC (Tăng tỷ trọng, giá mục tiêu 25.400đ)
Như trình bầy trong Bảng 1, KBC có quỹ đất nhà ở là 581 ha tại Hải Phòng, gồm dự án Tràng Cát, là dự án nhà ở lớn nhất trong ngắn, trung hạn của công ty (tổng quỹ đất nhà ở của KBC trong ngắn, trung hạn là 763 ha). HSC ước tính dự án này sẽ đem lại 60 nghìn tỷ đồng doanh thu và 20 nghìn tỷ đồng lợi nhuận, một trong những nguồn đóng góp lợi nhuận chủ chốt cho công ty trong 10 năm tới. Trên thực tế, dự án chiếm khoảng 32% ước tính định giá của HSC cho KBC (ước tính RNAV cho KBC là 32,5 nghìn tỷ đồng).
Ngoài ra, KBC còn có 687 ha quỹ đất KCN tại Hải Phòng, là dự án KCN Tràng Duệ 3, giai đoạn 3 của dự án KCN Tràng Duệ (giai đoạn 1 và 2 có tổng diện tích là 401 ha đã được lấp đầy toàn bộ) và nằm tại Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, Khu kinh tế quan trọng nhất của Hải Phòng. Đây cũng là dự án KCN lớn nhất và quan trọng nhất trong ngắn, trung hạn của KBC (tổng diện tích quỹ đất KCN của KBC trong ngắn, trung hạn là 1.500 ha).
Với Quy hoạch chung của thành phố Hải Phòng đã được phê duyệt, dự án này có thể sẽ sớm nhận được giấy phép đầu tư và cho thuê một phần lớn diện tích (bao gồm 100 ha cho thuê theo kế hoạch mở rộng của LG) khi thủ tục pháp lý hoàn tất, từ đó đóng góp đáng kể vào lợi nhuận và dòng tiền của KBC. Cho đến nay, công ty đã giải phóng mặt bằng được 200-300 ha tại dự án này.
HSC ước tính tổng giá trị đầu tư của dự án này khoảng 16 nghìn tỷ đồng và sẽ đóng góp quan trọng vào lợi nhuận của KBC trong giai đoạn năm 2024-2032. Về mặt định giá, dự án này đóng góp khoảng 12% định giá của chúng tôi cho KBC (RNAV là 32,5 nghìn tỷ đồng).
Theo đó, trong số các doanh nghiệp BĐS HSC khuyến nghị, KBC sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ việc phê duyệt Quy hoạch chung thành phố Hải Phòng.
VHM (Mua vào, giá mục tiêu 78.000đ)
Như trình bày trong Bảng 1, Vinhomes có quỹ đất dự án là 865 ha (5,7% tổng quỹ đất của công ty) gồm các dự án nhà ở, thương mại phức hợp quy mô lớn, nằm dọc Sông Cấm tại Thủy Nguyên, Hải Phòng. Tổng diện tích thương phẩm ước tính khoảng 2,6 triệu m2. Những cấu phần chính của dự án gồm sân golf 160 ha và nhiều sản phẩm biệt thự, nhà liên kề, khách sạn, khu nghĩ dưỡng, TTTM, công viên giải trí và cơ sở giáo dục…
Theo ước tính của HSC, dự án có tổng giá trị đầu tư là 83 nghìn tỷ đồng. Giá trị của dự án này đóng góp khoảng 6% tổng ước tính RNAV của chúng tôi cho VHM. HSC kỳ vọng dự án này sẽ được triển khai vào năm 2023 và thực hiện trong 5-7 năm.
NLG (Mua vào, giá mục tiêu 36.900đ)
NLG có quỹ đất nhà ở là 21 ha tại KCN VSIP Hải Phòng, chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng quỹ đất nhà ở của công ty (tổng quỹ đất ngắn, trung hạn của NLG là 691 ha). HSC ước tính dự án sẽ đem lại 7,5 nghìn tỷ đồng doanh thu và 1 nghìn tỷ đồng lợi nhuận trong giai đoạn 2026-2029.
Về mặt định giá, dự án đóng góp 5% ước tính RNAV của HSC cho NLG (20,2 nghìn tỷ đồng). Đây là dự án đầu tiên của NLG tại miền Bắc nhưng đã bị trì hoãn trong nhiều năm. Chúng tôi tin rằng việc đẩy nhanh triển khai dự án này sẽ là động lực tích cực đối với cổ phiếu NLG.
Nguồn: HSC
Tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Dautucophieu.net sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.
