Quỹ đất tập trung chủ yếu ở TP mới Bình Dương
Đồ thị cổ phiếu IJC phiên giao dịch ngày 01/03/2021. Nguồn: AmiBroker
- Dòng tiền ổn định từ BOT QL13. Dự án BOT QL13 là đường độc đạo nối liền TP HCM đến Bình Dương, đi qua các khu công nghiệp VSIP 1, Việt Hương, v.v… do đó lưu lượng xe tại dự án tăng trưởng ổn định đạt mức 3-5%/ năm. Mức giá vé ổn định và chưa có quyết định tăng giá kể từ năm 2018. Đồng thời, chi phí hoạt động của BOT khá thấp do đó giúp duy trì biên lợi nhuận gộp ở mức trên 80%.
- Quỹ đất lớn tập trung ở TP mới Bình Dương. Tổng quỹ đất còn có thể kinh doanh của Cổ phiếu IJC là gần 68ha. Trong đó có 35ha thuộc các dự án đang triển khai kinh doanh, còn lại 33ha thuộc các dự án chuẩn bị kinh doanh. Trong đó, 2 dự án lớn nhất là Khu đô thị IJC với giá trị tại cuối năm 2020 là 1.368 tỷ đồng (chiếm 33% hàng tồn kho của IJC) và dự án khu dân cư IJC Hòa Lợi có giá trị 1.390 tỷ đồng (chiếm 33,5% hàng tồn kho của IJC). Giá vốn tại dự án IJC Hòa Lợi trung bình đạt 10 triệu/ m2, so với giá bán trung bình đạt 23 triệu/m2. Chúng tôi ước tính giá trị sau khi đánh giá lại của các dự án IJC đạt 6.630 tỷ đồng (so với giá trị sổ sách ở mức 3.653 tỷ đồng).
- Định giá và khuyến nghị: IJC hiện đang giao dịch tại P/E 10,4x và P/B 1,77x. Sử dụng phương pháp SOTP chúng tôi định giá bất động sản theo phương pháp RNAV và BOT QL13 theo phương pháp NPV, mức giá mục tiêu IJC là 31.200 đồng/CP. Chúng tôi đánh giá tích cực dòng tiền ổn định từ BOT QL13 và quỹ đất lớn tại Bình Dương sẽ đem lại nguồn thu chính cho công ty trong tương lai. Tuy nhiên, quan ngại về năng lực triển khai dự án, chuyển nhượng các dự án với công ty mẹ Becamex IDC và tính thanh khoản tại các dự án sẽ ảnh hưởng đến dòng tiền các dự án trong tương lai. Công ty duy trì trả cổ tức đều đặn từ 1.000 – 1.200 VND/cổ phiếu nhờ vào dòng tiền ổn định từ BOT Q13.
- Rủi ro: (1) Chuyển nhương qua lại các bất động sản giữa JIC và công ty mẹ BCM; (2) Tính thanh khoản các dự án ở Thành phố mới Bình Dương; (3) Rủi ro pha loãng cổ phiếu.
Nguồn: SSI
Từ khóa: IJC
