Việc đấu giá đất nền thu hút sự chú ý của NĐT
Các phiên đấu giá đất nền gần đây tại vùng ven Hà Nội đã diễn ra thành công với mức giá cao nhất lên tới 133 triệu đồng/m2, gấp khoảng 3-4 lần so với giá bán bình quân của khu vực. Điều này cho thấy sự phục hồi sớm của thị trường đất nền. Tuy nhiên, sự tăng vọt về giá bán cũng đặt ra những lo ngại về tính bền vững và lành mạnh của sự phục hồi này. Do đó, HSC vẫn giữ quan điểm thận trọng đối với thị trường đất dân dụng. Mặc dù vậy, không thể phủ nhận rằng tỷ lệ hấp thụ cao của các lô đất được bán đấu giá đã làm tăng niềm tin của NĐT, tạo điều kiện thuận lợi cho các đợt mở bán dự án của các công ty phát triển BĐS. Chúng tôi ưa thích cổ phiếu KDH, PDR và NLG do các công ty này có kế hoạch mở bán nhiều dự án trong nửa cuối năm 2024.
Những phiên đấu giá đất tại Hà Nội diễn ra thành công với mức giá cao kỷ lục
Các phiên đấu giá đất gần đây (hướng đến người mua cá nhân đối với những lô đất tại một huyện xa trung tâm Hà Nội) đã mang lại kết quả tích cực, trái ngược với năm 2023 khi nhiều phiên đấu giá đất thất bại do những khó khăn của thị trường BĐS.
HSC lưu ý rằng có hai đối tượng đấu giá quyền sử dụng đất: với đối tượng Cá nhân, đất được phân bổ để xây dựng nhà ở hoặc sử dụng cá nhân và với đối tượng Tổ chức, đất được phân bổ để phát triển dự án.
- Vào ngày 20/8/2024, 19 lô đất (diện tích bình quân 74-118m2/lô) tại huyện Hoài Đức, Hà Nội đã được bán đấu giá thành công, với giá cao nhất là 133 triệu đồng/m2, cao hơn khoảng 3-4 lần so với giá bán bình quân 43 triệu đồng ở các khu vực lân cận. Ngay cả giá trúng thấp nhất cũng là 91 triệu đồng/m2, vẫn cao gấp 12,5 lần so với giá khởi điểm.
- Vào ngày 26/8/2024, sẽ có thêm 20 lô đất tại huyện Hoài Đức (diện tích bình quân từ 89-145m2/lô) được đưa ra đấu giá với giá khởi điểm là 7,3 triệu đồng/m2.
- Trước đó, vào ngày 10/8/2024, 68 lô đất tại huyện Thanh Oai (diện tích từ 60- 85m2/lô), Hà Nội đã ghi nhận mức giá trúng đấu giá cao nhất là 101 triệu đồng/m2, trong khi giá bình quân ở khu vực này chỉ là 35-40 triệu đồng/m2 và giá khởi điểm chỉ là 8,6-12,5 triệu đồng/m2.
Mặc dù kết quả ấn tượng của các phiên đấu giá cho thấy nhu cầu về phân khúc đất nền xung quanh các thành phố lớn đang tăng lên và tâm lý thị trường được cải thiện, nhưng các mức giá trúng đã thiết lập một ngưỡng mới cho giá đất của các khu vực lân cận. Thêm vào đó, nhiều lô đất đã được rao bán ngay sau phiên đấu giá với giá chênh lệch từ 250 triệu đồng (diện tích bình quân 100m2/lô) đến 600 triệu đồng/lô. Điều này làm dấy lên những lo ngại của chúng tôi về nguy cơ đầu cơ đất đai và thao túng thị trường. Đây cũng là một yếu tố góp phần đẩy giá nhà ở lên cao, khiến những người có nhu cầu thực sự khó tiếp cận hơn.
Giao dịch đất nền tăng trưởng mạnh nhờ tâm lý thị trường cải thiện
HSC nhận thấy nhu cầu về đất nền đang có dấu hiệu cải thiện rõ rệt, được thúc đẩy bởi mặt bằng lãi suất thấp và niềm tin của NĐT tăng lên. Dữ liệu Q2/2024 từ Bộ Xây dựng cho thấy lượng giao dịch đất nền đã phục hồi 28% so với quý trước, đạt 124.991 giao dịch, hay tăng 85,5% so với Q1/2023 (Bảng 1-2).
Sự kiểm soát chặt chẽ hơn đối với việc bán đất phân lô, cùng với tình trạng thiếu hụt nguồn cung ở các quận trung tâm và sự tăng vọt của giá căn hộ tại các quận trung tâm Hà Nội, tất cả đã dẫn đến nhu cầu về đất nền ở các khu vực ngoại thành tăng cao. Hơn nữa, giá của đất nền đấu giá dao động từ 1-2 tỷ đồng/lô, mức giá này hấp dẫn và phù hợp với khả năng tài chính của nhiều NĐT. Mức giá này cũng là mức giá được tìm kiếm nhiều nhất trên trang web Batdongsan.com trong 7 tháng qua (Biểu đồ 3).
Việc Luật Đất đai sửa đổi, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 1/8 năm nay, sớm hơn so với kế hoạch của Quốc hội là tháng 1/2025 cũng góp phần cải thiện tâm lý NĐT.
Biểu đồ 1: Khối lượng giao dịch theo phân khúc, toàn quốc
Biểu đồ 2: Số lượng dự án & sản phẩm được phê duyệt, toàn quốc
Biểu đồ 3: Những mức giá được tìm kiếm nhiều nhất trên trang Batdongsan.com.vn, 7 tháng đầu năm 2024 (tỷ đồng)
Triển vọng: Tâm lý NĐT cải thiện tạo điều kiện thuận lợi cho các đợt mở bán dự án trong nửa cuối năm 2024
Về phía nguồn cung, HSC dự báo các công ty phát triển BĐS sẽ gặp thách thức trong việc thích ứng với khung pháp lý mới, như chi phí đất đai cao hơn ảnh hưởng đến lợi nhuận, việc kiểm soát chặt chẽ hơn đối với khả năng tiếp cận nguồn vốn và yêu cầu gia tăng đối với việc bán BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, khác với quan điểm thận trọng hơn về phía cung, chúng tôi lạc quan hơn về phía cầu của thị trường.
Chúng tôi quan sát thấy sự phục hồi về nhu cầu hiện đang mở rộng sang phân khúc đất nền, và xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục. Tuy nhiên, sự phục hồi ban đầu có thể sẽ xảy ra ở ngoại ô các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, sau đó là các đô thị loại 2.
Sự cải thiện dần về niềm tin của NĐT sẽ đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt cho các dự án có tình trạng pháp lý vững chắc, khuyến khích các công ty phát triển BĐS mở bán dự án trong nửa cuối năm 2024 và do đó hỗ trợ lợi nhuận từ năm 2025 trở đi.
Trong nửa cuối năm 2024, HSC dự báo VHM sẽ mở bán phần nhà thấp tầng tại Vinhomes Cổ Loa. KDH sẽ mở bán 220 căn hộ thấp tầng tại dự án Larita ở TP.HCM (phối hợp với Keppel Land), NLG sẽ mở bán một block mới khoảng 800 căn hộ tại dự án Muzuki ở TP.HCM và mở bán đất nền tại dự án Cần Thơ (43 ha, Cần Thơ), PDR sẽ mở bán dự án Bình Dương Tower (4,5 ha, Bình Dương) và Bắc Hà Thanh (43 ha, Bình Định) trong nửa cuối năm 2024. Trong khi đó, chúng tôi dự báo việc mở bán dự án Gem Sky World của DXG sẽ bị hoãn đến năm 2025 do công ty cần thêm thời gian để hoàn thành việc xây dựng. Theo đó, HSC dự báo tổng doanh số bán nhà của các công ty phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị của HSC sẽ giảm nhẹ trong năm nay nhưng sẽ tăng trưởng mạnh 71,4% trong năm 2025 đạt 132,5 nghìn tỷ đồng và tăng trưởng mạnh 49,9% trong năm 2026 đạt 198,6 nghìn tỷ đồng. Tổng lợi nhuận của các công ty này sẽ phục hồi từ năm 2025 (tăng trưởng 11,5% cho năm 2025 đạt 29,1 nghìn tỷ đồng) và tiếp tục mở rộng năm trong năm 2026 (tăng trưởng 12% đạt 32,6 nghìn tỷ đồng).
Biểu đồ 4: Tổng doanh số bán nhà theo các doanh nghiệp phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị của HSC
Bảng 5: Dự báo lợi nhuận thuần, các doanh nghiệp phát triển BĐS HSC khuyến nghị
Lựa chọn đầu tư của HSC
HSC tiếp tục ưa thích cổ phiếu KDH (Mua vào, giá mục tiêu 42.000đ), PDR (Mua vào, giá mục tiêu 25.200đ) và NLG (Mua vào, giá mục tiêu 53.300đ) vì (1) các công ty này có nhiều dự án dự kiến mở bán trong nửa cuối năm 2024, (2) rủi ro quản trị doanh nghiệp hạn chế giúp đảm bảo triển vọng bền vững và (3) nền tảng cơ bản vững chắc để hưởng lợi từ các quy định chặt chẽ hơn.
Nguồn: HSC
Tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Dautucophieu.net sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.
