Sự kiện: Công bố KQKD Q4/2020
VRE đã công bố KQKD Q4/2020. Doanh thu thuần đạt 3.253 tỷ đồng (tăng 16,8% so với cùng kỳ) và lợi nhuận thuần là 974 tỷ đồng (tăng 10,7% so với cùng kỳ). Lợi nhuận thuần cao hơn 13,1% so với dự báo của chúng tôi chủ yếu do tỷ suất lợi nhuận gộp mảng cho thuê và bán shophouse cải thiện, trong khi đó, doanh thu thuần sát với dự báo của chúng tôi.
Đồ thị cổ phiếu VRE phiên giao dịch ngày 29/01/2021. Nguồn: AmiBroker
Trong năm 2020, lợi nhuận thuần của Công ty là 2.382 tỷ đồng (giảm 16,4%) với doanh thu 8.239 tỷ đồng (giảm 10,0%). KQKD này đạt lần lượt 105% và 98,4% dự báo lợi nhuận thuần và doanh thu của chúng tôi, đồng thời hoàn thành lần lượt 95,3% và 84,1% kế hoạch của Công ty.
Doanh thu sát với dự báo
Doanh thu Q4/2020 của VRE đạt 3.253 tỷ đồng (tăng 16,8% so với cùng kỳ), cao hơn một chút so với dự báo của chúng tôi. KQKD theo từng mảng chính như sau:
- Doanh thu cho thuê đạt 1.645 tỷ đồng (giảm 15,7% so với cùng kỳ và tăng 2,3% so với quý trước) trong Q4/2020, sát với dự báo của chúng tôi. Rõ ràng, các trung tâm thương mại của VRE đã đứng vững trước tác động của dịch COVID-19.
- Doanh thu kinh doanh BĐS – Trong Q4/2020, VRE ghi nhận 1.547 tỷ đồng (tăng 97,1% so với cùng kỳ) từ bán shophouse, sát với dự báo của chúng tôi.
Lợi nhuận gộp đạt 1.572 tỷ đồng (tăng 12,6% so với cùng kỳ), cao hơn 24,4% dự báo của chúng tôi nhờ tỷ suất lợi nhuận gộp mảng cho thuê và bán shophouse cải thiện. Tỷ suất lợi nhuận mảng cho thuê phục hồi ấn tượng từ 44,9% trong Q2/2020 và 52,1% trong Q3/2020 và sau đó là 52,2% trong Q4/2020, sát với mức trước dịch COVID-19 là khoảng 52-55% và cao hơn dự báo của chúng tôi là 48,1%. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận mảng bán shophouse là 47,8%, cũng cao hơn dự báo của chúng tôi là 33,8%.
Bảng 1: KQKD Q4/2020, VRE 
Lỗ thuần từ HĐ tài chính là 68 tỷ đồng so với lỗ thuần từ HĐ tài chính 32,7 tỷ đồng trong Q4/2019 do do việc sử dụng nợ nhiều hơn để đảm bảo thanh khoản trong bối cảnh dịch COVID-19; kết quả này cao hơn dự báo của chúng tôi là 22 tỷ đồng.
Chi phí bán hàng & quản lý tăng 19,9% so với cùng kỳ lên 318 tỷ đồng, cao hơn 33,4% so với dự báo, trong khi tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu tăng lên 9,8% so với 9,5% trong Q4/2019. Trong Q4/2020, VRE đã khai trương Mega Mall Ocean Park tại Hà Nội, điều này giải thích cho việc chi phí bán hàng của Công ty tăng.
Lợi nhuận thuần trong Q4/2020 đạt 974 tỷ đồng (tăng 10,7% so với cùng kỳ), vượt 13,1% dự báo của chúng tôi. Với kết quả này, lợi nhuận thuần năm 2020 là 2.382 tỷ đồng (giảm 16,4%), vượt 5% dự báo của chúng tôi nhưng thấp hơn 4,7% so với kế hoạch năm 2020 của Công ty
Tỷ lệ nợ thuần/vốn CSH vào thời điểm cuối Q4/2020 là 6,1%%, tăng từ 4,9% trong Q4/2019 nhưng theo chúng tôi vẫn ở mức rất an toàn. Kết quả này sát với dự báo của chúng tôi.
Bảng 2: Cơ cấu doanh thu và lợi nhuận gộp của VRE 
Thị trường bán lẻ Việt Nam đã hồi phục mạnh mẽ
Lưu lượng khách hàng đến các trung tâm thương mại ở Việt Nam, như được phản ánh trong Google Mobility Index, cho thấy sự phục hồi mạnh mẽ trong Q4/2020 từ khoảng 80% đến gần 100% mức trước dịch COVID-19. Trong khi đó, theo CBRE, trong khi hầu hết các thành phố lớn ở châu Á dự báo giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ giảm vào năm 2021 và 2022, thì TP.HCM và Hà Nội có thể giảm không đáng kể hoặc không thay đổi trong năm 2021 và tăng trưởng trở lại vào năm 2022. Quan trọng hơn, tại TP.HCM, tỷ lệ lấp đầy của các trung tâm thương mại ở khu vực trung tâm gần như không giảm (tỷ lệ lấp đầy luôn trên mức dưới 98% trong cả năm), đây là kết quả rất ấn tượng. Nhìn chung, thị trường bán lẻ của Việt Nam đã chứng tỏ khả năng phục hồi tốt sau những tác động của dịch COVID-19.
Khuyến nghị, giá mục tiêu và dự báo đang được chúng tôi xem xét
Chúng tôi hiện khuyến nghị Tăng tỷ trọng với giá mục tiêu theo phương pháp SOTP là 31.500đ. Do KQKD của Cổ phiếu VRE phục hồi tốt hơn một chút so với dự báo, chúng tôi đang xem xét lại dự báo lợi nhuận năm 2021-2022.
Nguồn: HSC
