DXG (Cổ phiếu DXG) đã tổ chức ĐHCĐTN vào ngày 16/3/2018. Cổ đông đã tham dự đông đủ và thông qua toàn bộ các tờ trình. Dưới đây là ghi nhận chính của chúng tôi tại Đại hội.
Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 18/03/2019. Nguồn: AmiBroker
Công ty đặt kế hoạch thận trọng cho năm 2019 với doanh thu tăng trưởng 7,6% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 1,8% – Công ty đặt kế hoạch doanh thu thuần 5.000 tỷ đồng (tăng trưởng 7,6%) và LNST của cổ đông công ty mẹ 1.200 tỷ đồng (tăng trưởng 1,8%).
Trái lại, công ty đặt kế hoạch bán hàng tham vọng – Công ty đặt kế hoạch năm 2019 bán được 31.827 căn (tăng 80,5%) qua hệ thống phân phối của mình, gồm 9.600 căn thuộc mảng môi giới (tăng 2,7%); 7.900 căn đầu tư thứ cấp (tăng 139%); 6.600 căn từ dự án của chính Công ty (tăng 214%) và 7.600 căn từ công ty liên kết LDG (tăng 167%).
Dự kiến mở bán 5-6 dự án phân khúc bình dân và trung cấp ra thị trường trong năm 2019, gồm có các dự án chủ chốt tại TP HCM như sau:
- 839 căn thuộc dự án Opal Boulevard tại Bình Dương trong quý 1.
- căn còn lại thuộc dự án Gem Riverside tại Quận 2 sau khi hoàn thành toàn bộ thủ tục pháp lý cần thiết vào Q2 hoặc Q3.
- 769 căn thuộc dự án Lux Riverview tại Quận 7.
- 690 căn thuộc dự án Lux Star tại Quận 7.
- 207 căn thuộc dự án Opal Skyview tại Quận Thủ Đức.
Phát triển một số dự án shophouse (nhà phố thương mại) và đất nền tại các tỉnh thành khác để nâng cao lợi nhuận – Trong năm 2019, DXG dự kiến phát triển một số dự án nhà thấp tầng tại các tỉnh thành khác như Quảng Ninh, Cần Thơ, Phan Thiết và Vũng Tàu. Sản phẩm BĐS thấp tầng dự kiến sẽ đóng góp lợi nhuận trong thời gian ngắn hơn vì chỉ mất khoảng 6-12 tháng để triển khai. Tuy nhiên thông tin cụ thể về những dự án này chưa được công bố vì Công ty vẫn trong giai đoạn đàm phán để mua quỹ đất.
Tiếp tục mở rộng quỹ đất phục vụ mục đích phát triển trung dài hạn và tái cơ cấu Công ty theo hướng Tập đoàn – Trong năm 2018, Công ty đã mua 2 dự án gồm Sunview Garden (2,1 ha tại Thủ Đức) và Opal Boulevard (1,5 ha tại Bình Dương). Cho đến nay, Công ty đã xây dựng được quỹ đất 531,4 ha gồm 41 ha tại TP HCM (với tổng cộng 17 dự án, chủ yếu tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2) và 490,4 ha tại các tỉnh thành khác.
Trong giai đoạn 2019-2023, Công ty đặt mục tiêu phát triển mô hình kinh doanh theo 5 mảng gồm:
- Dịch vụ BĐS
- Phát triển BĐS nhà ở
- Phát triển bất động sản KCN
- Xây dựng
- Vật liệu xây dựng
Về dài hạn, DXG hướng tới trở thành công ty theo mô hình Tập đoàn và tách riêng rồi niêm yết tất cả các mảng kinh doanh khi phù hợp. Trước tiên sẽ là mảng dịch vụ BĐS, dự kiến niêm yết trong năm 2020.
DXG dự kiến nâng vốn điều lệ lên 5.202 tỷ đồng từ 3.501 tỷ đồng (tăng 48,6%) thông qua phát hành cổ phiếu ESOP, phát hành cổ phiếu trả cổ tức và phát hành thêm cổ phiếu – Công ty sẽ phát hành tổng cộng 170,42 triệu cổ phiếu, gồm:
- 76,96 triệu cổ phiếu trả cổ tức năm 2018 với tỷ lệ 22% mệnh giá.
- 6 triệu cổ phiếu ESOP (tương đương 1,72% số lượng cổ phiếu lưu hành).
- 87,46 triệu cổ phiếu phát hành thêm cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 4:1 (nghĩa là cổ đông sở hữu 4 cổ phiếu sẽ được quyền mua 1 cổ phiếu phát hành thêm) với giá 10.000đ; ước tính thu về 874,6 tỷ đồng, được sử dụng để đầu tư vào dự án Gem Riverside.
Dự kiến phát hành trái phiếu chuyển đổi tổng cộng 1.400 tỷ đồng – Công ty cũng đã trình kế hoạch phát hành riêng lẻ trái phiếu chuyển đổi tại ĐHCĐTN. Tiền thu được sẽ sử dụng để xây dựng quỹ đất cũng như tái cơ cấu nguồn vốn. Tổng quy mô phát hành là 1.400 tỷ đồng với kỳ hạn là 5 năm và lãi suất coupon là 7%/năm. Giá và thời gian chuyển đổi sẽ được HĐQT quyết định sau.
Cho năm 2019, HSC giữ nguyên dự báo với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 10,6% – Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu thuần đạt 4.954 tỷ đồng (tăng trưởng 6,7%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.303 tỷ đồng (tăng trưởng 10,6%). Các giả định của chúng tôi gồm:
- Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đóng góp doanh thu 2.772 tỷ đồng (tăng trưởng 14,5%) với giả định doanh số bán hàng từ hoạt động môi giới tăng 5% và giả định doanh thu từ đầu tư thứ cấp tăng trưởng 50%.
- Doanh thu mảng phát triển BĐS giảm 14,9% đạt 1.344 tỷ đồng do công ty chỉ hạch toán doanh thu từ dự án Opal Garden và một số dự án thấp tầng ở các tỉnh thành khác.
- Mảng xây dựng đạt doanh thu 817 tỷ đồng (tăng trưởng 30%) từ các hợp đồng đã ký hiện tại.
- Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm nhẹ từ 56,3% xuống 54,2% với tỷ trọng đóng góp doanh thu lớn hơn từ mảng xây dựng, là mảng có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn, theo đó lợi nhuận gộp ước đạt 2.687 tỷ đồng (tăng trưởng 2,8%).
- Lợi nhuận tài chính dự báo tăng 891% lên 158 tỷ đồng do giả định Công ty sẽ ghi nhận khoản lãi từ bán dự án. Trong khi đó, chi phí quản lý & bán hàng sẽ tăng 8,1% lên 843 tỷ đồng với doanh thu tăng.
- Chúng tôi ước tính lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 259 tỷ đồng (tăng 1,1%), chủ yếu từ LDG.
Theo đó, chúng tôi dự báo EPS năm 2019 là 3.501 đồng và P/E dự phóng là 6,9 lần.
Định giá – Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu DXG là 33.300đ/cp theo phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9,5 lần. Các giả định của chúng tôi gồm.
Chúng tôi sử dụng phương pháp chiết khấu dòng tiền để tính NPV của các dự án hiện đang trong quá trình phát triển và sẵn sàng để bán của DXG.
Tiếp đó, chúng tôi trừ đi mức nợ ròng tại cuối năm 2018 và cho RNAV là 33.361đ/cp.
Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu ở mức 33.300 đồng theo phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9,5 lần. Hiện thị giá đang thấp hơn 27% so với RNAV theo ước tính của chúng tôi. Định giá là rẻ mặc dù chúng tôi dự báo triển vọng năm 2019 ở mức khiêm tốn với lợi nhuận tăng trưởng 10,6% do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm nay.
Nguồn: HSC
