Báo cáo tóm tắt ngành Bất động sản – Liệu những sáng kiến tháo gỡ khó khăn có thể hỗ trợ thị trường BĐS ?

Những sáng kiến tháo gỡ cho thị trường BĐS trong bối cảnh dịch bệnh

Chúng tôi thấy đã có những sáng kiến được đưa ra để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS gồm (1) Đối thoái trực tiếp giữa UBND TP HCM và các doanh nghiệp BĐS (2) Ban hành Nghị định 25/2020-NĐCP, có thể giúp giải quyết một trong những nút thắt trong việc mua đất đai (thông qua đấu giá) và (3) Cho phép triển khai một số dự án thành phần trong Khu đô thị mới Thủ Thiêm (cùng với các dự án BT khác tại TP HCM). Mặc dù không có doanh nghiệp BĐS nào trong danh sách chúng tôi theo dõi được hưởng lợi trực tiếp và cũng còn quá sớm để kết luận rằng thị trường sẽ thực sự có sự cải thiện; nhưng chúng tôi ngày càng tin rằng thị trường BĐS TP HCM sẽ hồi phục trong năm 2021. Trong khi đó, chúng tôi cho rằng ảnh hưởng trực tiếp từ dịch Covid-19 đối với lợi nhuận của các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS nhà ở sẽ chưa lớn, và chủ yếu ảnh hưởng trong việc làm chậm các sự kiện marketing & mở bán. Tuy nhiên nếu dịch bệnh kéo dài, thì sự yếu đi của nền kinh tế sẽ khiến cho sức mua giảm xuống và theo đó ảnh hưởng đến nhu cầu nói chung của người mua nhà. Những cổ phiếu chúng tôi ưa thích là KDH (Mua vào, giá mục tiêu: 30.100đ) và NLG (Mua vào, giá mục tiêu: 39.700đ); trong khi DXG (Mua vào, giá mục tiêu: 25.400đ) là cổ phiếu chúng tôi ưa thích nhất cho mục đích ‘đầu cơ’.

Bảng 1: So sánh các doanh nghiệp trong lĩnh vực BĐS chúng tôi theo dõi phân tích

Một số tín hiệu tích cực đối với thị trường BĐS và ngành cơ sở hạ tầng TP HCM

Trong hai tuần qua, chúng tôi thấy đã có một số sáng kiến tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và ngàng cơ sở hạ tầng tại TP HCM. Chúng tôi thấy có những sáng kiến như sau:

• Đối thoại trực tiếp giữa chính quyền Tp HCM và các doanh nghiệp BĐS: Một buổi làm việc do UBND TP HCM chủ trì với sự tham gia của các ban ngành và đại diện 36 doanh nghiệp BĐS có hoạt động kinh doanh tại TP HCM đã diễn ra vào ngày 22/2. Mục đích buổi làm việc là thảo luận các vấn đề mà ngành BĐS đang phải đối mặt trong thời gian hiện tại.

Cho đến nay, đây là một trong số ít các cuộc đối thoại giữa các doanh nghiệp BĐS và các lãnh đạo kể từ khi TP HCM bắt đầu thắt chặt quy định về thực hiện các dự án BĐS vào 2 năm trước. Chủ tịch UBND TP HCM, ông Nguyễn Thanh Phong đã cam kết hỗ trợ ngành BĐS nói chung.

• Ban hành Nghị định 25/2020-NĐCP: Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư, được ban hành ngày 28/2/2020.

Theo nghị định mới, thời gian phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư tối đa giảm xuống còn 10 ngày. Thời gian chuẩn bị các hoạt động khác liên quan đến việc lựa chọn nhà đầu tư giữ nguyên như trong Nghị định 30/2015/NĐ-CP, ngày 17/3/2015.

Ngoài ra, theo Nghị định 25, sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Trước đây, quy trình này được quy định trong Luật Đấu thầu và Luật Đất đai; vốn có sự chồng chéo và mâu thuẫn, khiến cho nhiều dự án phải trì hoãn hàng năm trời do không thể giao đất cho nhà đầu tư mặc dù nhà đầu tư đã trúng thầu. Nghị định 25 sẽ giải quyết vấn đề này và có thể rút ngắn quy trình giấy tờ thủ tục liên quan đến việc mua đất qua đấu thầu của các nhà đầu tư (doanh nghiệp BĐS).

• Khu đô thị mới Thủ Thiêm: Vào ngày 3/3, UBND TP HCM cho biết vừa chấp thuận tiếp tục triển khai nhiều dự án đầu tư xây dựng hạ tầng chủ chốt theo hình thức BT (chủ yếu là dự án cơ sở hạ tầng) tại TP HCM, bao gồm dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Dự án này nằm tại bán đảo có diện tích 657 ha với vị trí đắc địa, đối diện khu trung tâm hiện hữu qua sông Sài Gòn và dự kiến sẽ là khu trung tâm mới của TP HCM. Danh sách các dự án BT được triển khai gồm:
• Một số dự án BT tại Thủ Thiêm;
• Đoạn tuyến kết nối từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao thông Gò Dưa
• Trung tâm thể dục thể thao Phan Đình Phùng tại số 8 đường Võ Văn Tần, quận 3; và
• Đường song hành từ đường Mai Chí Thọ qua Khu dân cư Nam Rạch Chiếc đến đường Vành Đai 2

Chúng tôi thấy đây là một bước tiến lớn đối với KĐTM Thủ Thiêm, vốn đã bị dừng triển khai trong hơn 2 năm do vấn đề phức tạp về đền bù và do có các cuộc điều tra về việc triển khai dự án không đúng quy định.

Doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp từ động thái trên là CII (Nắm giữ, giá mục tiêu: 27.700đ) vì CII là nhà thầu/nhà đầu tư chính chịu trách nhiệm phần lớn các dự án cơ sở hạ tầng Thủ Thiêm. Theo thông báo từ UBND, CII đang được khuyến khích thực hiện các dự án quan trọng tại Thủ Thiêm, gồm:

• Dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư phía Bắc Thủ Thiêm;
• Dự án đầu tư xây dựng đường trục Bắc – Nam Thủ Thiêm; và
• Công trình công cộng như đào hồ trung tâm…

Theo như trao đổi gần đây của chúng tôi với CII, giấy tờ thủ tục liên quan đến những dự án trên dự kiến sẽ hoàn tất trong 3 tháng tới và sự kiến các dự án sẽ động thổ vào Q3/2020. Trước những thông báo này, hoàn toàn không có thông tin chắc chắn về thời gian triển khai. Những doanh nghiệp khác được hưởng lợi gồm có VPI (chưa xếp hạng) và PDR (chưa xếp hạng).

Nói chung, thông báo của UBND có thể coi là một nỗ lực nhằm đẩy mạnh triển khai các công trình hạ tầng cần thiết trong thành phố. Quá trình giao đất đối ứng cho các nhà đầu tư dự án BT nhiều khả năng cũng sẽ được đẩy nhanh. Tuy nhiên, quá trình thực tế sẽ vẫn còn phức tạp do có nhiều cơ quan chính quyền sẽ tham gia quá trình phê duyệt.

Điều không may là hiện trong danh sách các doanh nghiệp BĐS chúng tôi theo dõi phân tích chính thức không có doanh nghiệp nào hưởng lợi trực tiếp từ những sáng kiến trên đây (ngoại trừ CII như đề cập trên đây). Hiện có thể còn quá sớm để nói rằng thị trường BĐS sẽ hoàn toàn được nới lỏng, đặc biệt trong bối cảnh Đại hội đảng sắp diễn ra (tháng 1/2021). Tuy nhiên những sáng kiến tren có thể cho thấy nỗ lực kích thích kinh tế nói chung trước thách thức do dịch Covid-19 gây ra, và cho chúng tôi thêm lý do để tin rằng thị trường BĐS TP HCM sẽ hồi phục vào năm 2021. Những thông tin tích cực tiếp theo trong năm nay về quá trình phê duyệt dự án BĐS nhà ở tại TP HCM có thể giúp lợi nhuận thực hiện các doanh nghiệp BĐS cao hơn dự báo cho năm 2020.

Dịch Covid-19: Cho đến nay vẫn chưa ảnh hưởng nhiều đến lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS nhà ở

Chúng tôi tin rằng dịch Covid-19 cho đến nay vẫn chưa ảnh hưởng nhiều đến lợi nhuận các doanh nghiệp BĐS nhà ở. Tất cả các quyết định đầu tư (phản ánh nguồn cung) và mua nhà (phản ánh nhu cầu) thường là những quyết định mang tính dài hạn. Ảnh hưởng cho đến nay là:

• Làm hoãn các sự kiện mở bán và marketing của chủ đầu tư dự án: Một số doanh nghiệp BĐS đã chuyển thời gian tổ chức các sự kiện mở bán và marketing (thường thu hút đông người tham gia) sang các quý sau. Và thông thường Q1 cũng không phải là mùa cao điểm mở bán của các doanh nghiệp BĐS trong danh sách theo dõi phân tích chính thức của chúng tôi do ảnh hưởng của Tết nguyên đán. Ngoài ra, mặc dù có vai trò quan trọng trong hoạt động bán hàng và marketing, nhưng các sự kiện và lễ mở bán không phải nhân tố sống còn trong phân phối sản phẩm BĐS. Theo đó chúng tôi cho rằng sẽ có rất nhiều sự kiện mở bán diễn ra trong nửa cuối năm nay.
• Nền kinh tế yếu đi có thể ảnh hưởng đến nhu cầu: Nếu dịch bệnh kéo dài, thì nền kinh tế tăng trưởng kém đi cuối cùng sẽ làm giảm sức mua và từ đó làm giảm nhu cầu mua nhà.

Đối với một số doanh nghiệp BĐS như Vinhomes (VHM; chưa xếp hạng), NLG và KDH; thì lợi nhuận năm 2020 phần lớn đã được xác định với giá trị hợp đồng đã kí lớn tại thời điểm cuối năm 2019. Những doanh nghiệp BĐS đã mở bán dự án trong giai đoạn 2018-2019 (VHM mở bán 3 dự án lớn là Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City & Vinhomes Grand Park; KDH mở bán dự án căn hộ Safira & dự án thấp tầng Verosa còn NLG mở bán dự án Water Point) nhờ có dự án có pháp lý hoặc có thể hạch toán lợi nhuận tiềm năng từ bán dự án vào năm 2020 (NLG). Theo đó, rủi ro kết quả thực hiện thấp hơn dự báo của chúng tô cho năm nay có lẽ không lớn. Trên thực tế, nếu thị trường hồi phục chậm hơn chúng tôi kỳ vọng, lợi nhuận từ năm 2021 của toàn ngành có thể bị ảnh hưởng. Tuy nhiên, chúng tôi tin rằng những doanh nghiệp BĐS kể trên sẽ có kết quả tốt hơn so với ngành ngay cả trong bối cảnh như vừa nêu.

Hình 1: Dự báo lợi nhuận của các doanh nghiệp phát triển BĐS nhà ở chúng tôi đang theo dõi phân tích

Chúng tôi vẫn dự báo lợi nhuận thuần của các doanh nghiệp chúng tôi đang theo dõi phân tích (NLG, DXG, NVL, KDH) tăng trưởng 17,7%. Chúng tôi cũng tin rằng triển vọng năm 2021 sẽ lạc quan do các doanh nghiệp BĐS đã tìm được hướng giải quyết vấn đề tại thị trường TP HCM. Chúng tôi thấy chu kỳ tồn kho (được đo lường bằng giá trị mở bán lũy kế của các doanh nghiệp BĐS) đã bắt đàu tăng vào năm 2019 và những dự án mở bán sẽ bắt đầu phản ánh lợi nhuận vào năm 2021. Trong năm 2021, chúng tội dự báo lợi nhuận của các doanh nghiệp BĐS tăng trưởng 41,2%. Như vậy, nếu thị trường TP HCM được cởi trói (có lẽ được cởi trói một phần nhằm mục đích kích thích kinh tế nói chung), thì kết quả thực hiện của các doanh nghiệp có thể còn cao hơn dự báo.

Những cổ phiếu chúng tôi ưa thích là KDH (Mua vào, giá mục tiêu: 30.100đ) và NLG (Mua vào, giá mục tiêu: 39.700đ); trong khi DXG (Mua vào, giá mục tiêu: 25.400đ) là cổ phiếu chúng tôi ưa thích nhất cho mục đích ‘đầu cơ’ vì chúng tôi đang chờ đợi một số động lực tích cực đối với giá cổ phiếu gồm việc khởi công đại dự án (92 ha) gần Sân bay Quốc tế Long Thành và mảng môi giới BĐS được IPO thành công.

Vingroup: nhiều mảng kinh doanh bị ảnh hưởng tiêu cực từ những sự kiện hiện tại

Chúng tôi tin rằng mảng khách sạn nghỉ dưỡng và cho thuê mặt bằng bán lẻ (VRE, Mua vào, giá mục tiêu 42.800đ) của Vingroup (VIC, Nắm giữ, giá mục tiêu 113.300đ) đang chịu ảnh hưởng của dịch bệnh. Tỷ lệ lấp đầy ở mảng khách sạn nghỉ dưỡng (Vinpearl) nhiều khả năng đã giảm đáng kể do gần 1/2 tổng lượng khách hàng thường từ Trung Quốc và Hàn Quốc (2019: 40-45%) nên lỗ gộp mảng này có thể tăng thêm 120% trong năm nay nếu dịch bệnh chấm dứt vào khoảng Q2/2020. Mảng cho thuê diện tích bán lẻ, thuộc Vincom Retail (VRE, Mua vào, giá mục tiêu 42.800đ) cũng chịu ảnh hưởng do lưu lượng khách giảm, đặc biệt là tại các thành phố lớn và trung tâm du lịch, từ đó nguồn thu từ chương trình chia sẻ doanh thu với khách thuê sẽ bijanrh hưởng trong khi VRE đưa ra gói hỗ trợ 300 tỷ đồng để hỗ trợ khách thuế có khả năng gặp khó khăn. Từ đó lợi nhuận có thể giảm 9,1-12%.

• Mảng khách sạn nghỉ dưỡng: Tại thời điểm cuối năm 2019, Vinpearl sở hữu và vận hành 11.900 phòng và quản lý 4.900 phòng dưới thương hiệu Vinpearl trên toàn quốc. Số đêm cho thuê đạt 1,75 triệu đêm trong năm 2019 (tăng 51,3%). Doanh thu từ mảng khách sạn nghỉ dưỡng đạt 8,6 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 17,2%), đóng góp 6,5% vào tổng doanh thu hợp nhất của Tập đoàn. Tuy nhiên mảng này lỗ trước thuế 3,3 tỷ đồng trong năm 2019.

Theo Vingroup, khách Trung Quốc & Hàn Quốc chiếm 40-45% tổng số khách đến các dự án khách sạn nghỉ dưỡng của Công ty. Do các chuyến bay giữa 2 nước này và Việt Nam đã tạm hoãn do dịch Covid-19, nên doanh thu của Vinpearl đã chịu ảnh hưởng tiêu cực. Khách trong nước cũng giảm do người dân tỏ ra thận trọng hơn. Do vậy, Vinpearl đã thông báo tạm thời đóng cửa 4 cơ sở để bảo dưỡng trong thời gian này.

• Vinpearl tạm thời đóng cửa 2 cơ sở tại Nha Trang là Vinpearl Discovery 1 và Vinpearl Condotel Empire đến cuối tháng 3/2020.
• Vinpearl tạm thời đóng cửa 2 cơ sở tại Đà Nẵng là Vinpearl Resort & Spa Hội An và Vinpearl Resort & Spa Đà Nẵng. Chúng tôi chưa biết ngày mở cửa trở lại.
• Vinpearl tạm thời đóng cửa 3 cơ sở tại Phú Quốc là Vinpearl Resort & Golf Phú Quốc, Vinpearl Discovery 3 Phú Quốc và Vinpearl Luxury Phú Quốc. Chúng tôi chưa biết ngày mở cửa trở lại.

Khách hàng đã đặt phòng trước tại các cơ sở trên sẽ được đổi sang các cơ sở khác của Vinpearl ở cùng địa phương và sẽ được nâng cấp dịch vụ mà không phải trả thêm phí.

Trong kịch bản cơ sở, chúng tôi giả định cho đến cuối Q2 ảnh hưởng đối với tỷ lệ lấp đầy vẫn đáng kể và chi phí hoạt động tiết kiệm được là không đáng kể. Ảnh hưởng của dịch sẽ làm doanh thu giảm 13,8% còn 7,6 nghìn tỷ đồng trong ki lỗ gộp tăng 120% từ 0,88 nghìn tỷ đồng lên 1,9 nghìn tỷ đồng.

• Cho thuê TTTM: Dịch bệnh bùng phát sẽ ảnh hưởng đến Vincom Retail theo con đường:
• Con đường gián tiếp: Dịch bệnh làm giảm lưu lượng khách đến TTTM. Theo Công ty, ảnh hưởng sẽ nghiêm trọng hơn ở các thành phố lớn (TP HCM và Hà Nội) và các trung tâm du lịch (Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh) với lưu lượng khách giảm 30-50%. Khách đến chuỗi Vincom Plaza tại các thành phố cấp 2 giảm ít hơn do tỷ trọng khách du lịch trong điều kiện kinh doanh bình thường thấp hơn.

VRE có 65-70% hợp đồng cho thuê với giá cho thuê cố định trong 3-5 năm. Tuy nhiên VRE cho biết vào đầu tháng này, Công ty đã đưa ra một gói hỗ trợ 300 tỷ đồng cho những khách hàng thuê đang gặp khó khăn.

70% giá trị gói hỗ trợ này là dưới hình thức giảm tiền thuê (có hiệu lực cho đến tháng 6) và khách hàng thuê sẽ được đánh giá dựa trên một số tiêu chí để quyết định nhu cầu hỗ trợ. Còn lại 30% giá trị gói hỗ trợ là dưới dạng voucher mua hàng để khuyến khích khách đến mua sắm. Những biện pháp khác mà VRE đang sử dụng để hỗ trợ khách hàng thuê gồm có giao hàng miễn phí đến cho người mua hàng. Giá trị khoản hỗ trợ bằng 3,6% tổng doanh thu cho thuê trong dự báo của chúng tôi và mức độ ảnh hưởng đến lợi nhuận có thể từ 7,69%.

Chúng tôi tin rằng những động thái chủ động nói trên sẽ giúp VRE giữ ổn định được tập khách hàng thuê trong trung dài hạn; và điều này có thể coi là quan trọng hơn ảnh hưởng tiêu cực trong ngắn hạn (của dịch Covid-19).

• Con đường trực tiếp: khoảng 25-30% khách thuê của VRE (thường là khách thuê lớn và lâu năm) đang chia sẻ doanh thu với Công ty. Việc giảm lưu lượng khách có thể làm giảm doanh thu, từ đó ảnh hưởng đến doanh thu cho thuê của VRE. Tuy nhiên theo Công ty, các hợp đồng với những khách hàng thuê này đã đặt ra mức giá thuê sàn, nghĩa là nếu doanh thu của khách hàng thuê giảm xuống dưới một mức cụ thể, thì trên thực tế mức giá cho thuê cố định sẽ được áp dụng. Mức độ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận của VRE có thể vào 1,5-3%.

Chúng tôi sẽ xem xét lại dự báo cho cả VIC và VRE.

Nguồn: HSC