Tóm tắt những nội dung đáng chú ý trong dự thảo nghị quyết
Chính phủ gần đây đã ban hành dự thảo nghị quyết về thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để lấy ý kiến góp ý.
Dưới đây, HSC tóm lược những nội dung đáng chú ý từ dự thảo:
Đất đai
- Chính quyền cấp tỉnh phân bổ quỹ đất dựa trên nhu cầu nhà ở thương mại giá phù hợp tại địa phương.
- Nguồn đất đủ điều kiện bao gồm đất được Nhà nước giao để phát triển nhà ở thương mại/nhà ở xã hội, đất có quyền sử dụng hợp pháp và đất thuộc sở hữu của tổ chức/cá nhân.
- Giá đất được xác định theo bảng giá đất cấp tỉnh và hệ số điều chỉnh.
Đầu tư & Xây dựng
- Chủ trương đầu tư được phê duyệt và chủ đầu tư được chỉ định không thông qua đấu giá hoặc đấu thầu.
- Các thủ tục đầu tư (phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng, thẩm định) có thể thực hiện theo cơ chế thí điểm nhà ở xã hội hoặc theo quy định của luật xây dựng hiện hành.
Cơ chế ưu đãi
- Mức lợi nhuận tối đa cho phép đối với chủ đầu tư: 15% tổng vốn đầu tư.
- Không yêu cầu bố trí quỹ đất dành cho nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
- Được phép huy động vốn mà không cần quyết định giao đất/cho thuê đất nếu thông qua vay vốn từ một số tổ chức tài chính nhất định.
- Được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi với lãi suất thấp hơn và thời hạn vay dài hơn so với trường hợp xây dựng nhà ở thương mại thông thường. ▪ Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh có thể ban hành thêm các cơ chế hỗ trợ tại địa phương.
Yêu cầu đối với dự án & loại hình nhà ở
- Dự án phải đảm bảo đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng thời tuân thủ các tiêu chuẩn liên quan.
- Tại các thành phố trực thuộc trung ương và các khu vực thuộc địa giới hành chính phường của tỉnh, nhà ở đủ điều kiện được xác định là nhà chung cư.
- Đối với các khu vực khác, loại hình nhà ở do chính quyền cấp tỉnh quyết định.
Giá bán, giá thuê mua
- Chủ đầu tư được xác định giá bán và giá thuê mua, đảm bảo thu hồi đầy đủ chi phí và cộng thêm mức lợi nhuận tối đa 15%.
- Dự án phải thực hiện kiểm toán sau khi hoàn thành; nếu mức giá theo kiểm toán thấp hơn, chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua.
Giao dịch
- Người mua/người thuê mua phải là cá nhân trong nước và mỗi người chỉ được mua một căn trong mỗi dự án.
- Cấm chuyển nhượng trong tối thiểu 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền.
- Các giao dịch phải tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Quan điểm của HSC:
Chúng tôi nhận thấy dự thảo chính sách này hướng tới phát triển một sản phẩm kết hợp giữa nhà ở xã hội và nhà ở thương mại thông thường. Một số quy định có nhiều điểm tương đồng với cơ chế nhà ở xã hội, bao gồm: áp dụng mức trần tỷ suất lợi nhuận 15% đối với chủ đầu tư, miễn đấu thầu/đấu giá trong tiếp cận đất đai, không yêu cầu bố trí quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội và được tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi.
Điểm khác biệt then chốt nằm ở cách xác định tiền sử dụng đất. Trong khi nhà ở xã hội được miễn hoàn toàn tiền sử dụng đất thì nhà ở thương mại giá phù hợp sẽ phải nộp tiền sử dụng đất được tính theo bảng giá đất cấp tỉnh và hệ số điều chỉnh liên quan. Theo đó, mức giá cuối cùng của các căn hộ này nhiều khả năng sẽ cao hơn nhà ở xã hội nhưng vẫn thấp hơn nhà ở thương mại thông thường.
Nếu được triển khai hiệu quả, chính sách này có thể mở rộng lựa chọn nhà ở cho người mua và góp phần đáp ứng nhu cầu chưa được thỏa mãn tại các trung tâm đô thị lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, dù Chính phủ đã tăng cường các cơ chế ưu đãi cho nhà ở xã hội, các chủ đầu tư vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Phản hồi từ thị trường thường đề cập đến thủ tục hành chính rườm rà, quy trình phê duyệt phức tạp, mức độ giám sát gia tăng và tỷ suất lợi nhuận thấp. Do đó, HSC cho rằng những vấn đề tương tự có thể phát sinh trong quá trình phát triển các sản phẩm nhà ở thương mại giá phù hợp.
Tại thời điểm cuối Q3/2025, trên cả nước có 151 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, cung cấp 132.616 căn hộ (tăng 18,7% so với cùng kỳ). Con số này tương đương thị phần ước tính 13,5%, dựa trên định nghĩa thị trường bao gồm cả phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.
Theo đó, chúng tôi không cho rằng loại hình sản phẩm mới này sẽ tạo ra mối đe dọa cạnh tranh đáng kể đối với nhà ở thương mại. Trong ngắn hạn, chúng tôi chưa nhận thấy tác động tiêu cực đến HĐKD của doanh nghiệp phát triển BĐS trong danh sách khuyến nghị của HSC và sẽ có đánh giá chi tiết hơn sau khi Chính phủ ban hành nghị quyết chính thức.
Chúng tôi đang xem xét lại giá mục tiêu và khuyến nghị đối với DXG, PDR, NVL và VHM.
Nguồn: HSC
Tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Dautucophieu.net sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.
