Cập nhật cổ phiếu CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HSX – HDC)
Đồ thị HDC giữa phiên ngày 21/12/2015. Nguồn: Amibroker
HDC – Tiềm năng quỹ đất chỉ mới bước đầu được hiện thực hóa
Trong khi thị trường BĐS ở Hà Nội và Tp.HCM đã có những chuyển động mạnh mẽ trong 11 tháng 2015, thị trường nhà đất ở các tỉnh thành khác được nhận định chỉ mới dần ấm lên. Vừa qua, chuyên viên ngành BĐS vừa có cuộc trao đổi với đại diện CTCP Phát triển nhà Bà Rịa – Vũng Tàu (HSX – HDC). Là doanh nghiệp BĐS lớn của tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, HDC chưa gây được sự chú ý trên thị trường trong những năm qua. Tuy nhiên, việc cổ đông lớn Red River Holdings thoái toàn bộ 10% cổ phần tại đây cuối tháng 11 vừa rồi cộng với những chuyển biến của thị trường BĐS ở Vũng Tàu đã giúp HDC đang được nhiều nhà đầu tư quan tâm trở lại. Cũng như một doanh nghiệp cùng địa bàn hoạt động là DIG, HDC xuất thân là doanh nghiệp Nhà Nước. Trong khi DIG là công ty trực thuộc Bộ Xây dựng với tỷ lệ sở hữu của Nhà Nước 56,72% thì SCIC đang là cổ đông lớn nhất, nắm giữ khoảng 11,67% cổ phần của HDC. Về diện tích, quỹ đất DIG lớn hơn nhiều so với HDC nhưng lại phân tán khắp cả nước. Như vậy, nếu chỉ xét ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu thì HDC đang là doanh nghiệp BĐS dẫn đầu về số lượng dự án cũng như diện tích quỹ đất.
Nhìn chung, danh mục dự án của HDC khá đa dạng với các dự án biệt thự, đất nền, chung cư và trong tương lai còn có khách sạn cho thuê. Trong đó các dự án lớn có thể đem lại doanh thu và lợi nhuận cho HDC trong năm 2015 và 2016 bao gồm: (1) Khu đô thị mới Phú Mỹ, (2) Khu nhà ở đồi Ngọc Tước, (3) khu nhà ở phía Tây đường 3/2, Tp.Vũng Tàu và (4) chung cư đồi 2, phường 10, Tp.Vũng Tàu (dự án Bình An).
Khu nhà ở đồi Ngọc Tước 2 là điểm nhấn trong toàn bộ danh mục dự án cũng như là trọng tâm đầu tư hiện tại của HDC. Dự án có tổng diện tích 14,3ha gồm 159 nền biệt thự, diện tích từ 300700m2 và 40 nền nhà liên kế với giá bán dao động từ 15-30 triệu/m2. Dự án đồi Ngọc Tước có vị trí khá đắc địa, ngay trung tâm Tp.Vũng Tàu, gần Lotte Mart và khách sạn Pullman Vũng Tàu, cách bãi Sau chỉ khoảng 200m. HDC triển khai kinh doanh dự án đồi Ngọc Tước từ năm 2012 nhưng đến nay chỉ mới bán được khoảng 1/2 diện tích. Tuy sở hữu vị trí đẹp, hoàn thiện về hạ tầng kỹ thuật và nghĩa vụ tiền SĐD nhưng giá trị của mỗi sản phẩm lớn (từ 6 tỷ/nền) bên cạnh việc thị trường không thuận lợi là yếu tố khiến dự án đồi Ngọc Tước kinh doanh chậm thời gian qua. Cộng với việc HDC chỉ bàn giao nền cho người mua và ghi nhận doanh thu sau khi đã xây xong phần móng nên đóng góp của dự án vào KQKD giai đoạn 2013-2014 là khá thấp. Chuyên viên ngành ước tính đến hết 9T2015 HDC còn khoảng 290-300 tỷ đồng doanh thu chưa ghi nhận từ dự án này. Nếu thị trường BĐS Vũng Tàu tiếp tục hồi phục tích cực, chuyên viên ngành kỳ vọng việc thu tiền sẽ được đẩy mạnh, cho phép HDC ghi nhận từ 40-50% phần doanh thu còn lại của dự án trong năm 2016. Một dự án có diện tích tương đối lớn khác mà HDC đang thực hiện là KĐT mới Phú Mỹ với diện tích 21,4ha, vốn đầu tư khoảng 105 tỷ đồng. Là dự án phân lô bán nền nhưng KĐT Mới Phú Mỹ có vị trí rất thuận lợi, nằm ngay trên mặt tiền quốc lộ 51 đi thẳng từ Bà Rịa về Tp.HCM, ở giữa khu dân cư hiện hữu và gần nhiều KCN. Bên cạnh đó, HDC đã hoàn thành và bàn giao cho UBND tỉnh BR-VT 352 căn NƠXH thuộc dự án từ năm 2011, thu về khoảng 175 tỷ đồng (còn phải thu khoảng 65 tỷ đồng). Nhờ các yếu tố đó, dự án có khả năng thu hút không chỉ những khách hàng có nhu cầu đầu tư mà cả những người có nhu cầu ở thực ở khu vực này.
Dự án hiện còn khoảng hơn 4ha đất thương phẩm đang được chào bán với giá từ 4,5 – 9 triệu/m2. Ngoài các dự án trên, HDC còn phát triển một số dự án cao tầng ở trung tâm Tp. Vũng Tàu như chung cư Bình An, Bình Giã, Thi Sách… Trong đó, dự án Chung cư đồi 2, P.10 với 378 căn hộ vừa được mở bán trong quý 4 với mức giá từ 11,6-13,4 triệu/m2 (có VAT) và cũng là dự án sẽ có đóng góp vào KQKD của HDC trong năm 2016 và 2017 (dự kiến bàn giao quý 4/2016). Tuy nhiên, chuyên viên ngành nhận định, với mật độ dân cư và tăng trưởng dân số thấp, khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu vốn không phải là thị trường tiềm năng với các dự án chung cư, căn hộ. Một hướng đi mà HDC đang nghiên cứu là hình thức căn hộ nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp thuê lại để làm khách sạn. Trong đó, dự án Khách sạn – Văn phòng số 2 Trương Công Định sẽ là thí điểm đầu tiên cho mô hình này. Chúng tôi cho rằng đây là một phân khúc khá tiềm năng, ít đối thủ cạnh tranh và phù hợp với đặc điểm quỹ đất của HDC (các khu đất dưới 1ha, nằm gần biển và trung tâm tâm thành phố) cũng điều kiện của một đô thị du lịch gần kề Tp.HCM như Vũng Tàu.
Dù vậy, HDC có thể sẽ cần một đối tác có nhiều kinh nghiệm trong việc quản lý và khai thác loạihình BĐS này. Nhìn chung, chuyên viên ngành đánh giá cao tiềm năng quỹ đất của HDC và vị thế của doanh nghiệp ở khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu. Hầu hết các dự án mà HDC đang triển khai như dự án đồi Ngọc Tước, KĐT Mới Phú Mỹ, Chung cu Bình An…đều có vị trí thuận lợi, chi phí đất thấp (mua đấu giá hoặc đền bù từ sớm) và “sạch” về pháp lý. Tuy nhiên, do (1) đặc điểm ghi nhận doanh thu khi bàn giao, (2) độ trễ và tính thanh khoản thấp hơn của thị trường BĐS Vũng Tàu so với Tp.HCM nên chúng tôi cho rằng KQKD của HDC sẽ không có sự đột phá trong năm 2015 mà điểm rơi DT và LN chủ yếu là năm 2016 và 2017. 9 tháng đầu năm, DTT của HDC đạt 255 tỷ đồng (-8% yoy), LNST đạt 19 tỷ đồng (-0.4% yoy). Trên cơ sở thận trọng, chúng tôi cho rằng khả năng hoàn thành kế hoạch kinh doanh năm nay (442 tỷ doanh thu và 60 tỷ LNTT) là không nhiều và sẽ phụ thuộc vào việc hạch toán doanh thu của dự án đồi Ngọc Tước 2. HDC hiện đang giao dịch ở mức P/B khoảng 0,95x, không phải là quá hấp dẫn cho với mức P/B trung bình cuả ngành BĐS hiện nay (~1,1x). Kế hoạch thoái vốn của SCIC cũng có thể là chất xúc tác để HDC năng động hơn trong các kế hoạch kinh doanh nhằm hiện thực hóa tiềm năng quỹ đất của mình trong các năm tới.
Nguồn: VDSC
