Sự kiện: Xác định tiền sử dụng đất bổ sung cho Tràng Cát
Vào ngày 28/2, dự án Tràng Cát (585ha, Hải Phòng) đã nhận được phê duyệt về khoản tiền sử dụng đất bổ sung cho khu dân cư 72 ha được bổ sung trong quy hoạch chi tiết 1/500 đã điều chỉnh (được phê duyệt vào cuối năm 2023) tại tỉnh Hải Phòng.
Cụ thể, quyết định nêu rõ:
- Tổng tiền sử dụng đất cho các khu dân cư mới với diện tích 196 ha theo quy hoạch chi tiết 1/500 mới là 17,8 nghìn tỷ đồng, và
- Tổng tiền sử dụng đất cho khu dân cư cũ với diện tích 124 ha theo quy hoạch chi tiết 1/500 trước đây là 10,9 nghìn tỷ đồng. HSC hiểu rằng số tiền này được dùng làm cơ sở tham chiếu để xác định các khu dân cư bổ sung, vì theo BLĐ, KBC đã nộp 3,7 nghìn tỷ đồng tiền sử dụng đất cho 124 ha vào năm 2020, dựa trên giá đất cũ, và sẽ không phải nộp phần chênh lệch giữa 10,9 nghìn tỷ đồng và 3,7 nghìn tỷ đồng đã nộp.
- Khoản tiền sử dụng đất bổ sung cho các khu dân cư bổ sung với diện tích 72 ha (được bổ sung trong quy hoạch chi tiết 1/500 mới so với quy hoạch chi tiết 1/500 cũ) là 6,9 nghìn tỷ đồng và KBC sẽ phải nộp khoản tiền này cho nhà nước. Khoản tiền sử dụng đất bổ sung này cao hơn 40% so với ước tính ban đầu của HSC là 5 nghìn tỷ đồng. KBC dự kiến sẽ nộp khoản tiền 6,9 nghìn tỷ đồng này trong vài tuần tới bằng các khoản vay từ VPBank với hạn mức tín dụng lên tới 27 nghìn tỷ đồng – KBC sử dụng Tràng Cát làm tài sản thế chấp.
Lưu ý, tại thời điểm cuối Q4/2024, tổng giá trị hàng tồn kho của Tràng Cát là 8,5 nghìn tỷ đồng, bao gồm 3,7 nghìn tỷ đồng tiền sử dụng đất đã nộp trong năm 2020, 3-4 nghìn tỷ đồng chi phí đền bù đất đã thanh toán trong giai đoạn 2011-2014 cùng với chi phí xây dựng hạ tầng cũng như chi phí lãi vay vốn hóa.
Nhìn chung, thời gian phê duyệt tiền sử dụng đất điều chỉnh là đúng với kỳ vọng. Sau khi hoàn tất nộp khoản tiền sử dụng đất bổ sung, KBC có thể đẩy nhanh tiến độ xây dựng hạ tầng và bắt đầu bán buôn dự án theo lô lớn. HSC dự báo KBC sẽ bán buôn theo lô 20 ha (với doanh thu dự kiến là 4 nghìn tỷ đồng, dựa trên giả định giá bán là 20 triệu đồng/m2) và ghi nhận khoản doanh thu này trong năm 2026.
HSC cũng định giá dự án này ở mức 11 nghìn tỷ đồng, chiếm 33% tổng ước tính RNAV cho KBC. Nếu KBC có thể bán buôn dự án theo lô lớn trong năm 2025 hoặc với mức giá bán cao hơn so với giả định của chúng tôi, điều này sẽ tạo ra tiềm năng lợi nhuận và định giá cao hơn dự báo của chúng tôi.
Duy trì khuyến nghị Mua vào
HSC duy trì khuyến nghị Mua vào và giá mục tiêu sau khi chiết khấu so với RNAV là 36.400đ. KBC đang giao dịch ở mức chiết khấu 41% so với ước tính RNAV, lớn hơn bình quân 3 năm ở mức 39%.
Chúng tôi nhận thấy quỹ đất mở rộng của Cổ phiếu KBC đã được mở khóa. Điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy lợi nhuận và dòng tiền trong những năm tiếp theo và tạo điều kiện cho cổ phiếu được định giá lại ở mặt bằng cao hơn.
Nguồn: HSC
Tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Dautucophieu.net sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.
