DANH MỤC

Mobile / Fb / Zalo: 0912 842 224 | 0982 842 224

Cập nhật cổ phiếu KBC – Đánh giá Khả quan

Lượt xem: 733 - Ngày:
Chia sẻ

KBC (Cổ phiếu KBCcông bố KQKD kém khả quan với doanh thu thuần đạt 500 tỷ đồng (giảm 23,3% so với cùng kỳ) và LNST đạt 103 tỷ đồng (giảm 55,1% so với cùng kỳ). Kết quả này thấp hơn một chút so với kế hoạch và theo đó Công ty chỉ mới hoàn thành lần lượt 12,8% và 10,0% kế hoạch doanh thu thuần và LNST cả năm.

Đồ thị cổ phiếu KBC phiên giao dịch ngày 07/05/2019. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu KBC phiên giao dịch ngày 07/05/2019. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh – Duy trì đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC là 16.400đ dựa trên RNAV điều chỉnh, là 16.454đ. KQKD Q1 giảm mạnh chủ yếu do điểm tơi của hạch toán doanh thu từ các dự án. Đồng thời, mặc dù hoạt động cho thuê đất KCN có triển vọng tốt với nhiều dự án lớn đang trong quá trình đàm phán, chúng tôi cho rằng cần thêm giời gian để hoàn tất các hợp đồng này và do vậy doanh thu (nếu có) sẽ rơi vào nửa cuối năm 2019. Không có nhiều tiến triển ở dự án Phúc Ninh và thời gian hạch toán cho dự án này tiếp tục bị trì hoãn. Trong khi đó, Công ty đã triển khai bán hàng tại dự án Khu Dân Cư Tràng Duệ và dự kiến sẽ hoạch toán một phần doanh thu và lợi nhuận trong năm nay. Cho năm 2019, HSC dự báo lợi nhuận sẽ tăng trưởng 12%. Ở mảng KCN, phần lớn các KCN hiện tại của KBC đã được lấp đầy toàn bộ, trong khi đó các KCN mới vẫn đang chờ phê duyệt cuối cùng hay đang tiến hành điều chỉnh quy hoạch. Tuy nhiên, doanh thu lớn từ bán đất nền KDC Phúc Ninh vẫn chưa được ghi nhận, có thể đóng góp thêm vào lợi nhuận của Công ty trong năm nay. Cổ phiếu KBC có sự liên hệ chặt chẽ với câu chuyện FDI và tiềm năng của câu chuyện này là vẫn nguyên vẹn, bất chấp lo ngại về tranh chấp thương mại ngày càng gia tăng. Trên thực tế nhiều người còn cho rằng Việt Nam nói chung và KBC nói riêng có thể hưởng lợi từ việc chuyển dịch các hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc do tranh chấp thương mại. Trong khi đó một dự án nhà ở tiềm năng với vị trí đắc địa tại Hà Nội vẫn chưa được đưa vào dự báo của chúng tôi. Chúng tôi thấy rằng cổ phiếu KBC có 2 động lực dài hạn là KCN Tràng Duệ giai đoạn 3 được phê duyệt và các dự án khu đô thị bao gồm KĐT Phúc Ninh, Bắc Ninh (17 ha) và KĐT Tràng Duệ, Hải Phòng (21 ha) được phát triển thành công.

Tổng doanh thu giảm đáng kể chủ yếu do điểm rơi hạch toán của doanh nghiệp – Tổng doanh thu Q1/2019 là 500 tỷ đồng, giảm 23,3% so với cùng kỳ với cơ cấu như sau:

  • Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN là 357 tỷ đồng (giảm 30% so với cùng kỳ). Công ty đã hạch toán 15,7 ha trong Q1/2019 (Q1/2018 là 32,9 ha), cụ thể:

–     Quế Võ – 111 tỷ đồng (3,1 ha),

–     Quang Châu – 127 tỷ đồng (6,7 ha), và

–     Tràng Duệ – 120 tỷ đồng (5,8 ha).

Chúng tôi ước tính giá cho thuê bình quân Q1/2019 là khoảng 98 USD, tăng đáng kể từ khoảng 70 USD trong Q1/2018. Điều này là do nhu cầu thuê cao tại KCN Quế Võ (Bắc Ninh) và KCN Quang Châu (Bắc Giang) khi ngày càng nhiều nhà sản xuất tìm cách chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh những tác động tiêu cực từ cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung và thực tế là cơ sở hạ tầng của hai KCN đã gần hoàn thiện (trong khi Q1/2018 cơ sở hạ tầng tại hai KCN này chưa được hoàn thiện nhiều).

  • Doanh thu KDC là 4,5 tỷ đồng. Công ty đã hạch toán 450 m2 đất thương phẩm.
  • Doanh thu bán nhà xưởng là 10 tỷ đồng, trong khi doanh thu cho thuê nhà xưởng và nhà máy xây sẵn tăng đáng kể đạt 84 tỷ đồng (tăng 883,8% so với cùng kỳ).
  • Dịch vụ KCN (dịch vụ cấp nước sạch và vệ sinh, cung cấp điện và xử lý nước thải) cũng tăng đáng kể 33,1% đạt 43,4 tỷ đồng.

Việc hạch toán dự án Phúc Ninh dự kiến sẽ bị trì hoãn sang nửa cuối năm nay – KDC Phúc Ninh, nằm ở tỉnh Bắc Ninh, có tổng diện tích 136,5 ha, trong đó 75 ha sẽ được triển khai trong Giai đoạn 1 và sau đó sẽ triển khai thêm 61,5 ha trong Giai đoạn 2. Tổng diện tích thương phẩm lên tới 45 ha và trong năm 2017, Công ty đã bán khoảng 6,5 ha trong Giai đoạn 1 với tổng giá trị là 1.600 tỷ đồng. Tổng giá trị doanh thu chưa thực hiện đến cuối năm 2018 là khoảng 1.360 tỷ đồng. Công ty đặt mục tiêu hạch toán trong nửa cuối năm nay là khoảng 5 ha sau thời gian dài trì hoãn.

Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm mạnh do đóng góp từ doanh thu BĐS để ở giảm – Lợi nhuận gộp Q1 là 241 tỷ đồng (giảm 34,5% so với cùng kỳ), tương đương tỷ suất lợi nhuận gộp là 48,3%, giảm từ 56,6% trong Q1 năm ngoái, chủ yếu do đóng góp từ BĐS nhà ở (mảng có tỷ suất lợi nhuận rất cao, là khoảng 55-60%) giảm. Đồng thời, tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng cho thuê nhà kho và nhà xưởng và dịch vụ KCN tăng đáng kể, lần lượt từ 49,3% lên 63,1% và từ 38,8% lên 49,0%.

Lỗ tài chính thuần tăng nhẹ 6,5% so vơi cùng kỳ – chủ yếu là do thu nhập lãi từ các khoản phải thu giảm 18,9% so với cùng kỳ.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng mạnh – Chi phí bán hàng & quản lý là 76 tỷ đồng (tăng 55,9%). Chi phí bán hàng tăng mạnh 385,4% so với cùng kỳ lên 24,5 tỷ đồng. Vào đầu  năm nay, Công ty đã giải thích việc một hợp đồng lớn đã ký kết có mức chi hoa hồng cao hơn thông thường, do đó chi phí bán hàng cũng tăng lên.

Chất lượng tài sản vẫn cần được theo dõi sát sao – Vào cuối Q1/2019, tổng tài sản của Công ty là 16.953 tỷ đồng (giảm 2,2% so với cùng kỳ). Số dư tồn kho ở mức lớn, là 8.538 tỷ đồng, tương đương 51,5% tổng tài sản, trong đó đầu tư vào dự án KCN Tràng Cát là 3.507 tỷ đồng, tương đương 42% tổng tồn kho, và chúng tôi lưu ý ở đây rằng thời gian dự án sẽ được triển khai trở lại là không rõ ràng. Chúng tôi cũng lưu ý rằng Công ty trước đó khá lâu đã ghi nhận một số khoản phải thu khác (khoảng 0,9% tổng tài sản) và không có nhiều tiến triển trong việc thu hồi các khoản này. Tại cuối quý 1, tổng dư nợ chịu lãi là 2,3 nghìn tỷ đồng (giảm 6,3% so với cùng kỳ), với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu giảm từ 0,3 xuống 0,2.

Công ty đã mở bán dự án KDC Tràng Duệ trong Q2 – Các sản phẩm trong dự án KDC Tràng Duệ đã được mở bán trong tháng 4. Dự án KDC Tràng Duệ có tổng diện tích là 42 ha, với diện tích thương phẩm là khoảng 21 ha. Dự án nằm cạnh KCN Tràng Duệ, trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, cách trung tâm TP Hải Phòng khoảng 17 km. KBC dự kiến sẽ bán khoảng 7 ha của dự án này trong năm nay, chủ yếu là đất nền và biệt thự.

Cho năm 2019, HSC dự báo doanh thu tăng trưởng 23,0% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 12,3% – Chúng tôi hiện dự báo doanh thu năm 2019 đạt 3.065 tỷ đồng (tăng trưởng 23,0%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 838 tỷ đồng (tăng trưởng 12,3%). Dựa trên những giả định sau:

  • Chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê đất KCN đạt 1.391 tỷ đồng (giảm 31,1%). Chúng tôi cho rằng doanh thu từ cho thuê đất KCN sẽ giảm vì hầu hết các KCN hiện tại đã lấp đầy hết. Còn KCN mới gồm Tràng Duệ 3 và Nam Sơn Hạp Lĩnh đang trong quá trình xin giấy phép và điều chỉnh quy hoạch tổng thể, và điều này có thể sẽ gây ra một số chậm trễ trong tiến độ bán hàng tại các khu công nghiệp này.
  • Tuy nhiên việc hạch toán dự án Phúc Ninh sẽ giúp cải thiện lợi nhuận trong năm tới nhờ vào giá trị bán hàng chưa hạch toán tại dự án này còn khá lớn. Chúng tôi giả định Công ty sẽ hạch toán tổng cộng 1.268 tỷ đồng (tăng trưởng 1.261%) doanh thu BĐS.
  • Ở các mảng khác, chúng tôi dự báo KBC sẽ bán 25.000 m2 nhà xưởng với trị giá là 180 tỷ đồng (tăng 0,8%).
  • Chúng tôi cũng giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 37 tỷ đồng (tăng trưởng 1,0%).
  • Doanh thu dịch vụ liên quan tăng trưởng ổn định ở mức 15% và đạt 188 tỷ đồng năm 2019.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp dao động trong khoảng 50-52%.
  • Chi phí lãi vay dự kiến giảm nhẹ 7,6% xuống còn 185 tỷ đồng.
  • Chi phí bán hàng & quản lý tăng 21,1% lên 371 tỷ đồng và tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu là 12,1%

Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 838 tỷ đồng (tăng trưởng 12,3%). EPS năm 2019 đạt 1.784đ (tăng 12,3%) và P/E dự phóng là 7,6 lần.

Định giá – Giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC là 16.400đ dựa trên phương pháp NAV, tương đương P/E dự phóng là 9,2 lần. Giả định của chúng tôi như sau:

  • Chúng tôi áp dụng phương pháp DCF để tính NPV của từng dự án KCN, gồm Quế Võ, Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ và Tân Phú Trung.
  • Chúng tôi áp dụng phương pháp DCF để tính giá trị của dự án Phúc Ninh.
  • Chúng tôi định giá dự án KDC Tràng Duệ và Tràng Cát dựa trên giá trị sổ sách với mức chiết khấu là 30% do thanh khoản thấp.
  • Nợ thuần được tính tại thời điêm cuối năm 2018.
  • Chúng tôi sử dụng chi phí vốn bình quân WACC là 11,6%; tương đương mức giá mục tiêu 16.400đ.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính RNAV của cổ phiếu là 16.400đ. Giá cổ phiếu hiện thấp hơn giá trị hợp lý 21,8% so với RNAV. Xét về triển vọng lợi nhuận, mảng BĐS sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu lớn hơn trong năm nay và dự báo sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong tương lai và thu nhập từ cho thuê KCN cũng được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu cao từ các nhà sản xuất đến từ nước ngoài. Quyết định phê duyệt cuối cùng cho mở rộng thêm 687 ha tại KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực quan trọng. Trong khi đó Công ty vẫn còn quỹ đất lớn để phát triển BĐS nhà ở. KBC là công ty khai thác KCN nổi bật hoạt động tại trọng điểm công nghiệp của khu vực phía Bắc Việt Nam, là nơi thu hút dòng vốn FDI mạnh nhất. Công ty cũng đã mở rộng sang mảng kinh doanh phát triển khu đô thị cung cấp nhà ở sát các KCN của mình. Mảng kinh doanh này sẽ đóng góp doanh thu đáng kể trong tương lai, kể cả khi xét đến tiềm năng ngắn hạn.

Nguồn: HSC

 

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

Gọi ngay
Messenger
Zalo chát
Mở tài khoản
Góp ý