Tổng sản phẩm giao dịch kế hoạch năm 2018 tăng trưởng 27% so với cùng kỳ. Trong đó, số lượng do DXG tự phát triển dự kiến 7.000 sản phẩm đến từ các dự án sẽ mở bán là Gem Riverside, Opal City, Lux Riverview, Opal Skyview và một dự án đất nền. Sản phẩm đầu tư thứ cấp dự kiến 8.800 sản phẩm, chiếm 31% số lượng kế hoạch. Số lượng sản phẩm còn lại từ hoạt động môi của công ty và với các sàn liên kết. Nhìn chung, với phân khúc chủ đạo căn hộ trung bình khá và đất nền, BVSC cho rằng công ty sẽ có khả năng hoàn thành mục tiêu đề ra khi mà công ty có hệ thống sàn giao dịch mạnh, đặc biệt, nhu cầu của thị trường đối với phân khúc này vẫn lớn – chiếm 55% tổng sản phẩm giao dịch…
Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 27/02/2018. Nguồn: AmiBroker
Công ty bàn giao khoảng 1.300 căn, tăng gấp đôi so với năm 2017
Theo kế hoạch, các dự án bàn giao trong năm 2018 bao gồm 50% số lượng căn hộ dự án Opal Riverside (313 căn); dự án Opal Garden (400 căn) và Lux Garden (512 căn). Ngoài ra, công ty còn có kế hoạch triển khai 1 dự án nhà phố và dự kiến ghi nhận trong quý 4.2018. Tuy nhiên, thông tin dự án chưa được chia sẽ cụ thể để ước tính. Như vậy, với 3 dự án hiện hữu, DXG ghi nhận khoảng 1.300 căn trong năm 2018, tăng gấp đôi so với năm 2017. Doanh thu từ phát triển bất động sản là 2.025 tỷ, tăng 84% yoy. Lợi nhuận gộp đạt 863 tỷ, tăng 95% yoy, tương ứng biên lợi nhuận gộp đạt 42,6%, + 2,4% yoy.
Có yếu tố mang lại đột biến trong 2018. Chúng tôi lưu ý là Công ty vẫn có những yếu tố có thể mang lại lợi nhuận bất thường trong năm 2018.
Cụ thể, dự án Grand World thuộc công ty liên kết Long Điền đang tìm đối tác chuyển nhượng ngay trong năm. Trong khi đó, Opal City được kỳ vọng là dự án đầu tiên mà DXG sẽ cùng phát triển với 1 đối tác nước ngoài. Hai dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện bước pháp lý cần thiết để có thể thực hiện chuyển nhượng/hợp tác.
Hoạt động của LDG đang được cơ cấu và dự kiến sẽ đóng góp nhiều hơn cho DXG thời gian tới. Trong năm 2017, sau khi có sự tham gia sâu hơn từ DXG, hoạt động kinh doanh của LDG ghi nhận những điểm sáng tích cực. Công ty triển khai thành công 4 dự án là Intela High, Saigon Intela, West Intela và Marina. Trong đó, dự án Intela High là dự án đầu tư thứ cấp đầu tay và thành công với hơn 80% sản phẩm giao dịch. Với cơ sở đó, chúng tôi cho rằng LDG sẽ là điểm sáng đối với hoạt động của DXG trong năm 2018.
Lợi nhuận sau thuế 2018 trừ lợi ích thiểu số đạt 1.130 tỷ, đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nhanh cho DXG trong tương lai. Chúng tôi ước tính doanh thu 2018 là 4.124 tỷ, tăng 43% yoy. Về lợi nhuận, BVSC ước tính lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng cao khi đạt 1.130 tỷ, tăng 51% yoy. EPS năm 2018 đạt 3.731 đồng/cp.
Định giá còn hấp dẫn với premium 20%. BVSC sử dụng phương pháp là định giá NAV và so sánh PE để xác định giá trị hợp lý cổ phiếu của DXG. Trọng số cho từng phương pháp lần lượt là 60 – 40%. BVSC cho rằng đối với các doanh nghiệp phát triển bất động sản thì phương pháp NAV là phù hợp. Tuy nhiên, chúng tôi kết hợp thêm phương pháp PE để việc định giá phản ánh thêm tính thị trường. Kết quả, giá trị hợp lý đối với mỗi cổ phần của DXG là 37.573 đồng/cp, cao hơn giá thị trường hiện tại 20%.
Khuyến nghị. DXG là một trong số ít doanh nghiệp có mô hình kinh doanh khép kín với 3 mảng là phát triển dự án – kinh doanh môi giới – xây dựng. Trong đó, hệ thống sàn giao dịch với đội ngũ kinh doanh quy mô lớn và kinh nghiệm đóng góp rất lớn cho Công ty trong đánh giá thị trường, gia tăng hiệu quả trong phát triển dự án và đặc biệt là mang lại khoản lợi nhuận rất lớn từ hoạt động đầu tư thứ cấp. Bên cạnh đó, quỹ đất để phát triển dự án căn hộ ở HCM gần 40ha với khoảng 1,3 triệu m2 NSA, tương đương 18.000 – 20.000 căn hộ, sẽ đảm bảo tốc độ tăng trưởng lợi nhuận luôn duy trì ở mức cao trong giai đoạn 2018 – 2020. Với đánh giá trên, chúng tôi đánh giá cao triển vọng trong trung và dài hạn đối với DXG. Theo kết quả định giá NAV và PE, BVSC khuyến nghị OUTPERFORM với giá mục tiêu cho năm 2018 là 37.600 đồng/cp, tương ứng mức lợi nhuận kỳ vọng là 20%.
Nguồn: BVSC
