Sự kiện: Công bố tài liệu họp ĐHCĐTN điều chỉnh
DXG đã công bố tài liệu họp ĐHCĐTN điều chỉnh. Thông tin về kế hoạch phát hành riêng lẻ trong tài liệu ĐHCĐTN công bố ban đầu chưa rõ ràng và điều này đã khiến thị trường lo ngại, làm giá cổ phiếu giảm 15,1% trước khi tăng trần trở lại.
Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 17/06/2021. Nguồn: AmiBroker
Kế hoạch phát hành riêng lẻ được điều chỉnh
Kế hoạch phát hành riêng lẻ được điều chỉnh như sau:
Giá phát hành sau điều chỉnh được xác định là giá chiết khấu 10-15% bình quân giá đóng cửa của cổ phiếu DXG trong 20 ngày giao dịch gần nhất (trước đó giá chiết khấu là 20%).
Mức giá phát hành không được thấp hơn 20.000đ (trước đó không đưa ra mức giá phát hành tối thiểu).
Thông tin về mục đích sử dụng tiền thu được từ đợt phát hành
Sau khi trao đổi với Công ty 2 ngày trước, HSC được biết mục đích sử dụng tiền thu được từ phát hành là mua 2 quỹ đất lớn với tổng diện tích 1.050 ha tại các tỉnh lân cận TP HCM. Quỹ đất hiện tại của DXG ước tính là 44 ha; theo đó, sau khi tích lũy được 2 quỹ đất này, DXG sẽ có sự chuyển biến đáng kể trong hoạt động kinh doanh của mình.
Tổng vốn dùng để mua 2 khu đất có thể khoảng hơn 20 nghìn tỷ đồng. HSC được biết Cổ phiếu DXG đã có 6 nghìn tỷ đồng tiền mặt và có thể huy động 4-5 nghìn tỷ đồng từ đợt phát hành riêng lẻ. Bên cạnh đó là tiền thu về từ IPO DXS (xấp xỉ 1,2 nghìn tỷ đồng). Còn lại sẽ từ đi vay.
Mặc dù tin tưởng khả năng thực hiện kế hoạch của ban lãnh đạo DXG, HSC vẫn muốn nhấn mạnh một số điểm:
- Ban lãnh đạo đã khẳng định sẽ phát hành riêng lẻ vì mục đích cụ thể và sẽ không tiến hành kế hoạch nếu giá cổ phiếu quá thấp. Nếu kế hoạch phát hành riêng lẻ không được thực hiện, nhiều khả năng Công ty cũng sẽ không mua những quỹ đất kể trên.
- Rõ ràng trong tài liệu họp ĐHCĐTN công bố ban đầu, kế hoạch phát hành riêng lẻ không được chuẩn bị một cách cẩn thận. Đã không có thông tin cụ thể về số tiền dự kiến huy động cũng như mục đích sử dụng tiền huy động được – và điều này cộng với tác động pha loãng đã khiến thị trường lo ngại.
- Tuy nhiên, ban lãnh đạo đã cung cấp thêm thông tin cho HSC và trong khi chờ thêm thông tin tại ĐHCĐTN, chúng tôi cho rằng DXG có năng lực triển khai dự án và bán hàng tốt cộng với mục đích sử dụng tiền thu được từ phát hành đúng đắn như HSC đề cập trên đây; và tất cả những điều này nên được coi là tích cực trong trung và dài hạn.
Ảnh hưởng pha loãng và của quỹ đất có thể tích lũy đối với RNAV
Tuy nhiên, việc phát hành 200 triệu cổ phiếu, tương đương 38,6% tổng lượng cổ phiếu lưu hành hiện tại với mức chiết khấu 10-15% vẫn tạo ra rủi ro pha loãng.
Bảng dưới đây trình bày phân tích độ nhạy của RNAV đối với giá phát hành. HSC cũng đưa vào bảng ảnh hưởng ước tính sơ bộ của quỹ đất mới với giả định tổng mức đầu tư để triển khai là 20 nghìn tỷ đồng và lợi nhuận thu về có tỷ suất 25-30%.
Bảng 1: Độ nhạy của RNAV/mỗi cổ phiếu so với giá phát hành 
Điều chỉnh kế hoạch phát hành ESOP
Ban lãnh đạo cũng đã điều chỉnh kế hoạch phát hành ESOP. Giá phát hành là 10.000đ (thay vì 0đ như trước đó) và thời gian hạn chế chuyển nhượng là 2-4 năm. Trong tài liệu họp công bố lần đầu, DXG không đưa ra các thông tin cụ thể.
Giữ nguyên dự báo cho năm 2021-2023
HSC duy trì dự báo lợi nhuận thuần năm 2021 đạt 1,5 nghìn tỷ đồng và doanh thu đạt 9,5 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 228%). Dự báo lợi nhuận thuần năm 2022 tăng trưởng 15,5% đạt 1,75 nghìn tỷ đồng và doanh thu đạt 10,9 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 15,1%). Dự báo lợi nhuận thuần năm 2023 tăng trưởng 16,7% đạt 2 nghìn tỷ đồng và doanh thu đạt 11,35 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 4%).
HSC chưa đưa vào mô hình tác động pha loãng từ kế hoạch phát hành riêng lẻ cũng như quỹ đất mới.
Định giá và khuyến nghị
HSC duy trì khuyến nghị Tăng tỷ trọng đối với DXG và giữ nguyên giá mục tiêu 30.000đ. Tiềm năng tăng giá: 18,8%.
HSC vẫn cho rằng:
- DXG sẽ hưởng lợi trực tiếp từ sự hồi phục của thị trường BĐS TP HCM.
- HSC kỳ vọng thị trường sẽ hồi phục đáng kể nhờ môi trường pháp lý thắt chặt kể từ năm 2017 tiếp tục được nới lỏng.
- DXG cũng hưởng lợi lớn từ việc xây dựng sân bay Long Thành.
Nguồn: HSC
