DXG đặt kế hoạch kinh doanh đầy tham vọng. Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG Khả quan) hôm qua đã tổ chức ĐHCĐTN. Các cổ đông đã tham dự đông đủ và thông qua toàn bộ các nội dung chính tại Đại hội. Sau đây là những ghi nhận chính của chúng tôi từ Đại hội.
Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 02/03/2018. Nguồn: AmiBroker
Kết luận nhanh. Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 35.600đ, tương đương PE dự phóng là 10,5 lần. HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 tăng trưởng 45%, cao hơn một chút so với kế hoạch của công ty. Dự báo của chúng tôi cho năm nay bao gồm giả định công ty sẽ bán được 16.000 căn ở mảng môi giới và đầu tư thứ cấp đồng thời mở bán 10.000 căn ở mảng phát triển và sau đó bán được 3.436 căn trong số căn mở bán, tăng mạnh 391% so với kết quả bán hàng thấp trong năm ngoái do hoạt động mở bán mới và bán hàng trong năm 2017 rất ảm đạm bởi những thay đổi về quy định và ảnh hưởng từ tình trạng tồn kho lớn trên thị trường. Tuy vậy, công ty vẫn duy trì được kết quả khả quan nhờ mảng môi giới có tỷ suất lợi nhuận cao cho đóng góp tốt. Tỷ suất lợi nhuận có thể giảm trong năm nay do mảng phát triển có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn trở lại hoạt động ở mức thông thường. DXG là công ty phát triển BĐS có quy mô trung bình tại TPHCM và tỏ ra rất tham vọng với nỗ lực cạnh tranh với hai tên tuổi lớn VIC và Novaland trong hoạt động bán hàng. Với nền tảng môi giới tốt và hiểu biết sâu về thị trường, công ty có tiềm năng sẽ đạt được mục tiêu này mặc dù quá trình triển khai không được duy trì liên tục trong vài năm qua.
Kế hoạch năm 2018 có vẻ ấn tượng với doanh thu tăng trưởng 74% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 42% – Công ty đặt kế hoạch doanh thu thuần đạt 5.000 tỷ đồng (tăng trưởng 74%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.068 tỷ đồng (tăng trưởng 42%). Các giả định của công ty gồm:
• Công ty giả định mảng môi giới & đầu tư thứ cấp sẽ tăng trưởng doanh thu mạnh, đạt 27% lên 2.050 tỷ đồng. Công ty tập trung vào phân khúc trung cấp và bình dân và tỏ ra lạc quan với tiềm năng tăng trưởng của phân khúc này. DXG dự kiến sẽ bán được 28.000 căn trong năm 2018, gồm 7.900 căn do công ty làm chủ đầu tư, 16.200 căn từ môi giới và đầu tư thứ cấp và 4.000 căn từ công ty liên kết (LDG).
• Công ty cũng ước tính doanh thu từ mảng phát triển BĐS đạt 2.150 tỷ đồng (tăng trưởng 96%) với hạch toán doanh thu từ 4 dự án chủ chốt gồm Opal Riverside, Opal Garden, Lux City (officetel) và Lux Garden. DXG đã bán toàn bộ số căn trong các dự án này và dự kiến sẽ bán giao nhà cho người mua trong năm 2018.
• Mảng xây dựng sẽ đóng góp 800 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng mạnh 423%). Tổng giá trị hợp trị hợp đồng chuyển đã ký chưa thực hiện là khoảng 3.000 tỷ đồng gồm một số dự án như Saigon Gateway, Marina Tower, Saigon Riverside và High Intela.
• Và lợi nhuận từ công ty liên kết (phần lớn là từ LDG) là 238 tỷ đồng (tăng trưởng 86%).
Tăng vốn điều lệ lên 3.850 tỷ đồng từ 3.032 tỷ đồng (tăng thêm 27%) thông qua phát hành cổ phiếu ESOP và trả cổ tức bằng cổ phiếu – Phát hành theo nhiều đợt, cụ thể:
– Trong đợt đầu, công ty sẽ phát hành 39.382.541 cổ phiếu để trả cổ tức năm 2017 với tỷ lệ 13% mệnh giá và phát hành 7,5 triệu cổ phiếu ESOP cho người lao động với giá bán là 10.000đ/cp.
– Trong đợt hai, công ty sẽ trả tạm ứng cổ tức năm 2018 bằng cổ phiếu tỷ lệ 10%, theo đó phát hành thêm 34.982.517 cổ phiếu.
Cổ đông đã thông qua chính sách cổ tức – Cho năm 2017, cổ đông đã phê duyệt tỷ lệ cổ tức là 18% mệnh giá và trả cổ tức bằng cổ phiếu, trong đó công ty đã tạm ứng cổ tức 5% trong năm ngoái và sẽ trả 13%cổ tức bằng cổ phiếu còn lại trong năm 2018. Cổ đông cũng thông qua chính sách cổ tức cho năm 2018 với tỷ lệ là 20% mệnh giá (trong đó 10% sẽ được trả bằng cổ phiếu).
Kế hoạch mở bán các dự án mới trong năm 2018 đầy tham vọng – Sau năm 2017 trầm lắng, DXG có kế hoạch mở bán 6 dự án mới trong năm nay với tổng cộng 10.000 căn (so với chỉ 503 căn trong năm 2017), gồm:
– Gem Riverside (3.175 căn).
– Opal Skyview (207 căn).
– Lux Riverview (754 căn).
– Opal City (2.310 căn).
– Lux Star (717 căn).
– Gem Premium (2.600 căn).
Phần lớn các dự mở bán trong kế hoạch là số dự án chưa mở bán được trong năm ngoái do những thay đổi trong quy định đã khiến thời gian chuẩn bị mở bán dự án kéo dài hơn. Tuy nhiên điều này có vẻ lại tốt hơn cho DXG do lượng hàng tồn kho từ các năm trước của toàn thị trường khá lớn. Trước đây DXG có xu hướng đặt kế hoạch cao vào đầu năm trước khi điều chỉnh giảm kế hoạch tùy thuộc tình hình thực tế của thị trường. Do vậy chúng tôi coi con số 10.000 căn là mục tiêu hơn là kế hoạch nên chúng tôi dự báo DXG chỉ bán được 1/3 số căn đề ra trên đây.
Công ty dự kiến mở bán dự án Gem Riverside vào cuối tháng này với giá bán ước tính là khoảng 32-33 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT). Đây là một trong những dự án chủ chốt của DXG trong năm nay. Dự án nằm trên diện tích 6,7ha tại quận 2, gần cao tốc Long Thành Dầu Giây. Dự án sẽ có 3.175 căn hộ phân khúc trung cấp với tổng vốn đầu tư là 5.695 tỷ đồng.
Tiếp tục mở rộng quỹ đất để phát triển dự án trong trung và dài hạn – Trong năm 2017, công ty đã mua 4 dự án mới gồm Gem Riverview (2,9ha tại Thủ Đức), Opal Ocean View (185ha tại Quảng Nam), Sài Đồng Complex (1ha tại Hà Nội) và Nha Trang Golf Resort (172 ha tại Nha Trang).
Trong năm 2018, công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua mua thêm dự án tại vị trí đắc địa với đất sạch, thủ tục pháp lý đã hoàn tất để phục vụ cho chiến lược trung dài hạn. Công ty đặt mục tiêu đến cuối năm 2022 xây dựng được quỹ đất tổng cộng 2.000ha với tổng diện tích sàn là 20 triệu m2. Hiện công ty tập trung hơn vào các dự án quy mô trung bình với diện tích khoảng 5-20ha tại TP HCM thay vì các dự án nhỏ như trước đây.
HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 sẽ tăng trưởng 45% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần năm 2018 đạt 4.106 tỷ đồng (tăng trưởng 43%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.090 tỷ đồng (tăng trưởng 45%) dựa trên những giả định sau:
• Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 9% đạt 1.762 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình dân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định. Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 16.000 căn (tăng 10%) trong năm 2018.
• Trong khi đó chúng tôi dự báo mảng BĐS đóng góp 2.161 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng 97%) với giả định công ty sẽ ghi nhận:
– Phần còn lại từ dự án Opal Riverside (700 tỷ đồng),
– 100% dự án Opal Garden project (815 tỷ đồng),
– 100 dự án officetel Luxcity (107 tỷ đồng)
– 50% dự án Lux Garden (539 tỷ đồng).
• Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 3.436 căn (tăng 391%) trong năm 2018 với tổng giá trị hợp đồng ước tính là 8.419 tỷ đồng (tăng trưởng 602%).
• Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm nhẹ xuống 53,5% từ 60,1% năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp đạt 2.183 tỷ đồng (tăng trưởng 26,2%).
• Chúng tôi dự báo lợi nhuận tài chính thuần đạt 12 tỷ đồng (tăng 250%) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 662 tỷ đồng (tăng 21,8%).
• Chúng tôi giả định lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 195 tỷ đồng (tăng trưởng 52%), chủ yếu từ LDG.
Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 3.384đ; P/E dự phóng là 10,4 lần
DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS và cũng đã thành công trong mảng phát triển dự án BĐS – DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS ở phân khúc trung cấp và bình dân với thị phần năm 2017 là 29,1%. Với 15 năm kinh nghiệm và thương hiệu mạnh trong mảng môi giới BĐS, DXG đã nâng được doanh số tiêu thụ sản phẩm từ khoảng 4.000 sản phẩm năm 2013 lên khoảng 22.000 sản phẩm vào năm 2017. Hệ thống phân phối của DXG được thực hiện qua 3 kênh chính gồm 2.000 nhân viên bán hàng tại 48 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc cộng với 8.000 cộng tác viên và 200 sàn liên kết. DXG cũng phát triển mảng đầu tư thứ cấp có phí môi giới cao hơn dịch vụ môi giới, ở mức khoảng 15-17%.
Sản phẩm tại các dự án BĐS của DXG tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp với giá bán từ 20-30 triệu đồng/m2. Quy mô dự án của DXG nhỏ hơn của đối thủ cạnh tranh như Novaland và Vingroup với số căn từ 500-1.000 căn (dự án Gem Riverside là một bước tiến về quy mô dự án của DXG) và vị trí gần nhưng nơi có cơ sở hạ tầng đang xây dựng và dễ đi vào khu trung tâm. DXG đặt mục tiêu đạt được quỹ đất 2.000 ha với tổng diện tích sàn là 20 triệu m2 đến cuối năm 2022. Hiện, công ty tập trung vào mua các dự án quy mô trung bình với diện tích khoảng 5-20ha tại TP HCM thay vì các dự án nhỏ như trước đây.
Quan điểm đầu tư – Lặp lại đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 35.600đ, tương đương P/E dự phóng là 10,5 lần. Ở mức giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với mức chiết khấu 1% so với ước tính RNAV của chúng tôi. Triển vọng năm nay khả quan nhờ hoạt động bán hàng tốt tại các dự án mở bán gần đây và tích cực thực hiện M&A nhằm tăng thêm quỹ đất. DXG đã bắt đầu tạo được chỗ đứng trong lĩnh vực BĐS và theo đó lấy lại được niềm tin của NĐT sau vài năm liên tục điều chỉnh kế hoạch kinh doanh trong năm. Tuy nhiên giá cổ phiếu đã tăng 64% từ đầu năm và chúng tôi cho rằng một số NĐT có thể sẽ chốt lời cổ phiếu này trong ngắn hạn.
Nguồn: HSC
