Đồ thị BCI giữa phiên ngày 08/01/2016. Nguồn: Amibroker
Vừa rồi, chuyên viên ngành BĐS có tham gia hội nghị nhà đầu tư của CTCP Đầu tư xây dựng Bình Chánh (HSX-BCI). Được biết, KQKD Q4/2015 và cả năm 2015 của BCI sẽ khả quan nhờ thu nhập từ việc chuyển nhượng các dự án quy mô nhỏ và ghi nhận từ KDC Phong Phú 4. Năm 2016, Công ty sẽ đồng loạt triển khai đền bù và giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án lớn như KCN Lê Minh Xuân mở rộng, Corona City, Phong Phú 2, vv…
Sau 9 tháng đầu năm, BCI tạo bất ngờ với không ít nhà đầu tư khi công bố LNST nhảy vọt đến 3,5 lần so với cùng kỳ nhờ việc chuyển nhượng khu đất trên đại lộ Đông Tây và ghi nhận giá vốn âm liên quan đến KDC Phong Phú 4 (giá trị xây dựng cơ sở hạ tầng thấp hơn ước tính ban đầu). Được biết, trong quý 4/2015, BCI tiếp tục chuyển nhượng dự án Nhất Lan 5 với giá trị ước tính ~50 tỷ đồng, LNG tương ứng khoảng 70%. Như vậy, LNST cả năm của BCI có thể đạt 230 tỷ, tăng 191% so với năm 2014. Tuy nhiên, kết quả nói trên chưa tính đến khả năng ghi nhận doanh thu từ 10,3 ha đất thấp tầng tại KDC Phong Phú 4 được chuyển giao cho Ban Quản lý khu Nam để phục vụ tái định cư cho 4 dự án trên địa bàn Khu đô thị mới Nam thành phố. Đối với dự án này, BCI đã nhận tạm ứng với giá 2,7 triệu đồng/m2 từ Ban Quản lý khu Nam trong giai đoạn trước và vừa hoàn tất đàm phán để chốt lại mức giá chuyển nhượng trong tháng 12 vừa rồi. Chúng tôi ước tính, mức giá này có thể thấp hơn ~25-30% so với giá bán lẻ hiện tại ở KDC Phong Phú 4. Đồng thời, có khả năng BCI sẽ ghi nhận khoảng ½ doanh thu từ việc chuyển nhượng này trong Q4/2015 và phần còn lại trong năm 2016.
Với những nút thắt quan trọng về pháp lý đã được mở, 2016 sẽ là năm trọng điểm trong việc triển khai các dự án của BCI. Trong đó, việc khởi công dự án đường Bình Tiên nối quận 6 và quận 8 là dự án quan trọng sẽ được BCI xúc tiến trong năm 2016. Đoạn 2 của dự án có chiều dài 2km đi từ đường Tạ Quang Bửu đến Nguyễn Văn Linh, qua KDC Phong Phú 5, KDC Bình Hưng, Corona City (KDC 11A). BCI dự kiến sẽ hợp tác cùng LCG để đầu tư đoạn đường này. Ngoài ra, sau khi đường Bình Tiên được triển khai, đoạn nối dài là tuyến tránh QL50 đi qua KDC Phong Phú 4 và KDC Phong Phú 2 có thể cũng sẽ được khởi động lại. Chúng tôi đánh giá việc hình thành tuyến đường này sẽ đóng góp lớn cho hạ tầng giao thông ở khu vực phía Tây TP.HCM, đồng thời gia tăng đáng kể giá trị cụm dự án của BCI trong khu vực này.
Để tận dụng cơ hội từ phát triển hạ tầng, BCI sẽ đồng loạt triển khai đền bù giải tỏa ở 5 dự án: KCN Lê Minh Xuân mở rộng, Corona City, KDC Trung tâm dân cư Tân Tạo, KDC Phong Phú 2 và Phong Phú 4 (bảng dưới). Chi phí đầu tư để hoàn thành việc đền bù là không nhỏ và theo ước tính, có thể lên đến 2.800 tỷ đồng. Nguồn cân đối sẽ đến từ (1) nguồn thu phát hành thêm, (2) nợ vay và (3) dòng tiền từ hoạt động kinh doanh chính và việc chuyển nhượng các dự án nhỏ.Tại ĐHCĐ bất thường trong tháng 12/2015, BCI đã được thông qua việc phát hành thêm cổ phiếu cho đối tác chiến lược để tăng VĐL lên 1.200 tỷ. Giả định giá phát hành thêm vào khoảng 28.000/cp (cao hơn 20% so với giá hiện tại của BCI), BCI có thể thu về hơn 1.300 tỷ đồng từ đợt phát hành này. Đặc biệt, chúng tôi ước tính, để duy trì tỷ lệ sở hữu chi phối tại BCI, KDH cũng sẽ phải mua ít nhất 11,5 triệu trong đợt phát hành này. Theo đánh giá của chúng tôi, việc phát hành thành công sẽ đóng vai trò then chốt trong kế hoạch đầu tư của BCI trong năm nay. Mặt khác, tỷ lệ Nợ/VCSH hiện tại của BCI chỉ khoảng 0,22x và sẽ giảm mạnh sau đợt tăng vốn nói trên. Do vậy, dư địa để BCI gia tăng nợ vay còn khá lớn, nhất là khi mặt bằng lãi suất hiện tại đang khá thấp.
Nhìn sang năm 2016, các dự án sẽ đóng góp chính vào KQKD của BCI bao gồm khu Tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân, KCN Lê Minh Xuân mở rộng, KDC Phong Phú 4 (cả phần tự kinh doanh và phần giao lại cho Ban Quản lý khu Nam) và Corona City. Kế hoạch LNST sơ bộ năm 2016 vào khoảng 250-280 tỷ đồng, tương ứng với EPS 2.800-3.200 đồng/cp (tính trên số lượng cổ phiếu hiện tại). Cổ phiếu BCI hiện đang giao dịch ở mức P/E forward 2015 khoảng 8,7x, khá thấp so với trung bình ngành. Dù vậy, giá cổ phiếu hiện đã gần như tương đương với GTSS trên mỗi cổ phần.
Nhìn chung, trên cơ sở những dự án có khả năng thực hiện được, chúng tôi có cái nhìn tích cực về triển vọng kinh doanh của BCI trong năm 2016. Đồng thời, sự chuyển dịch về cơ cấu cổ đông gần đây và sự năng động hơn của ban lãnh đạo doanh nghiệp hứa hẹn sẽ thổi luồng gió mới vào hoạt động kinh doanh và đầu tư của BCI. Tuy nhiên, công tác đền bù thường kéo dài nhiều năm và BCI vẫn cần thêm một lượng tiền lớn để đầu tư hạ tầng kỹ thuật và đóng tiền sử dụng đất cho các dự án. Do vậy, không loại trừ khả năng BCI sẽ tiếp tục có thêm các kế hoạch phát hành trong 2-3 năm tới, tạo ra áp lực duy trì tăng trưởng lợi nhuận, việc không hề dễ dàng đối với một ngành kinh doanh theo chu kỳ như BĐS.
Nguồn: VDSC
