Năm 2017, Việt Nam đón nhận dòng FDI mạnh mẽ vào nền kinh tế với 35,8 tỷ USD vốn đăng ký (tăng 44,4% so với cùng kỳ) và 17,5 tỷ USD vốn giải ngân (tăng 10,8% so với cùng kỳ). Qua đó, các khu công nghiệp (KCN) tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Bắc Ninh sẽ hưởng lợi từ dòng vốn này.
Các KCN tại TPHCM có quy mô lớn với tổng diện tích đạt 4.261 ha – cao hơn 1,5 lần so với các KCN tại Hà Nội. Trong khi đó, tỷ lệ lấp đầy hiện tại của các KCN tại Hà Nội đạt 81% so với 72% lấp đầy tại TP.HCM, mặc dù diện tích cho thuê tăng thêm hằng năm là như nhau, khoảng 110 ha. Chúng tôi kỳ vọng diện tích thuê sẽ tăng 4% và 6% tương ứng tại Hà Nội và TPHCM. Diện tích đất KCN tại Hà Nội và các tỉnh phía Bắc như Bắc Ninh, Bắc Giang và Hải Phòng đang cạn dần sau giai đoạn mở rộng của các tập đoàn công nghệ lớn như Samsung hay LG Electronics. Song, nhu cầu vẫn được kỳ vọng tăng nhờ nguồn FDI dồi dào, tăng trưởng GDP và chỉ số sản xuất công nghiệp tăng trở lại năm 2017. Hệ sinh thái bao gồm các xưởng sản xuất thiết bị, linh kiện đặt gần nhau cũng là yếu tố quan trọng để vệ tinh các tập đoàn lớn tiếp tục chọn đầu tư vào. Kế hoạch mở rộng diện tích cho thuê đã được tiến hành trong những năm gần đây như Quyết định số 292/QĐ-UBND về quy hoạch cụm KCN ở Hà Nội hoặc các dự án KCN mới sẵn sàng để bán như Yên Phong, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ 3. Theo đó, tại Hà Nội, cụm KCN ở Sóc Sơn, Mê Linh, Đông Anh, Long Biên sẽ tập trung thu hút các ngành sản xuất nguyên liệu mới, hàng dệt may cùng với dược phẩm và mỹ phẩm trong tương quan với phát triển hành lang kinh tế Hà Nội – Hải Phòng – Bắc Ninh.
Về giá thuê, chủ đầu tư tại TPHCM sở hữu lợi thế trong đàm phán giá thuê nhờ nhu cầu ngày càng tăng về đất thuê cùng cơ sở hạ tầng chất lượng trong khi nguồn cung đất KCN vẫn không tăng. Hơn nữa, hấp thụ tốt từ thị trường, hỗ trợ bởi triển vọng và chính sách thu hút đầu tư của TPHCM, có thể dẫn đến thiếu hụt nguồn cung trong những năm tới. Giá thuê trung bình các KCN tại TPHCM là 141 USD/m2 cho thời hạn thuê 35 năm. Khu chế xuất Tân Thuận, KCN Vĩnh Lộc có giá thuê cao nhất, đạt 250-260 USD/m2. Trong khi đó, các KCN thuộc Củ Chi và Nhà Bè có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê thấp nhất do vị trí giao thông không thuận lợi. Mặt khác, Hà Nội và các tỉnh phía Bắc có mức giá thuê thấp hơn, khoảng 110 USD/m2 và 74 USD/m2 với thời hạn 50 năm. Chúng tôi dự đoán giá thuê KCN tại hai thành phố này sẽ tăng 2% mỗi năm trong 5 năm tới.
Nguồn: Rongviet Research
