DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu VHM – Mở bán thành công dự án Vincity

Lượt xem: 135 - Ngày:
Chia sẻ

Tin doanh nghiệp – VHM mở bán thành công dự án Vincity. Lợi nhuận dự báo tăng mạnh. Đánh giá Khả quan đối với cổ phiếu VHM. Vinhomes (Cổ phiếu VHMdự kiến sẽ mở bán dự án Vincity tại TPHCM trong thời gian ngắn sắp tới với kế hoạch mở bán bận rộn trong tháng 12. Dự án Vincity mở bán gần đây tại Hà Nội thu được kết quả rất tốt.

Đồ thị cổ phiếu VHM phiên giao dịch ngày 30/11/2018. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu VHM phiên giao dịch ngày 30/11/2018. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh. Đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 84.100đ dựa trên kết hợp hai phương pháp định giá RNAV và P/E, tương đương P/E dự phóng 2019 là 14,2 lần. HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 đạt 17,1 nghìn tỷ đồng, tăng 11 lần, tương đương P/E dự phóng là 15,4 lần. Cho năm 2019, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 14,5%. Dự án Vincity đã mở bán đến hiện tại cho kết quả rất khả quan với nhu cầu lớn cho sản phẩm hướng đến phân khúc thị trường trung cấp này. Trên thực tế, tỷ lệ bán hàng ở các dự án đã mở bán hiện tại dao động từ 50%-70% và đây là mức khá cao. Giá cổ phiếu đã tăng trở lại gần đây sau khi điều chỉnh. Tuy nhiên, với triển vọng tương lai tốt, chúng tôi cho rằng định giá cổ phiếu vẫn ở mức hợp lý.

Dự án Vincity tại TPHCM sẽ sớm được ra mắt – Vinhomes (VHM) sẽ ra mắt dự án VinCity Grand Park (trước đó là dự án VinCity New Saigon) và dự kiến sẽ mở bán giai đoạn đầu gồm hơn 10.000 căn vào giữa tháng 12. Dự án này có tổng diện tích đất 272 ha tại quận 9, TPHCM, cách trung tâm thành phố khoảng 30 phút. Dự án gồm 71 tòa với tổng cộng 43.500 căn cao tầng và 1.600 căn thấp tầng. Dự án được thiết kế với 36 ha công viên gồm 5.000 m2 khu vui chơi tổng hợp, khu tập gym ngoài trời với hơn 700 máy tập, các cơ sở giáo dục và y tế.

Mở bán thành công giai đoạn đầu của dự án Vincity đầu tiên tại Hà Nội – VHM đã mở bán rất thành công dự án Vincity đầu tiên tại Hà Nội, là VinCity Ocean Park (trước đó là VinCity Gia Lâm) với 70% số căn chào bán (tương đương 5.263 căn) được bán trong 1 tuần. Công ty tổ chức lễ ra quân dự án vào ngày 30/9/2018 và mở bán vào ngày 17/10/2018. Công ty đã mở bán 7.549 căn trong giai đoạn đầu và đến hiện tại, khoảng 6.500 căn đã được bán (tương đương tỷ lệ bán hàng là 86,1%). Công ty dự kiến sẽ mở bán giai đoạn tiếp theo trong tháng 12, với tổng cộng 16 tòa và xấp xỉ 9.900 căn hộ mở bán trong Q4/2018. Dự án này có diện tích đất 420 ha tại thị trấn Trâu Quỳ, huyện Gia Lâm, Hà Nội và cách trung tâm thành phố khoảng 14 km. Dự án gồm 66 tòa với tổng cộng 44.000 căn cao tầng cộng với 2.400 căn thấp tầng. Mật độ xây dựng của dự án này chỉ là 19%, với 117 ha diện tích mặt nước và cây xanh, 6,1 ha biển hồ nước mặn, bệnh viện Vinmec, trường đại học VinUni,….

Trong tháng 12, VHM cũng dự kiến sẽ ra mắt và mở bán 7 tòa tại dự án VinCity Sportia (trước đó là trước đó là Vincity Park) – có diện tích 281 ha tại quận Nam Từ Liêm, cách trung tâm Hà Nội 13km. Dự án gồm 58 tòa với tổng cộng 45.000 căn cao tầng và 100 căn thấp tầng. Dự án trang bị hơn 200 sân thể thao với khu tập gym ngoài trời lớn nhất gồm 1.200 máy tập cùng với các cơ sở giáo dục và y tế.

Các dự án Vincity hướng đến phân khúc thị trường trung cấp với giá bán bình quân là 1.200 USD/m2 với diện tích căn hộ nhỏ hơn (diện tích các căn dao động từ 45m2 đến 75m2). Người mua nhà được hỗ trợ các gói tài chính từ các ngân hàng với kỳ hạn lên tới 35 năm và 70% tổng giá trị hợp đồng. Bên cạnh đó, người mua nhà chỉ cần trả khoảng 10% tổng giá trị hợp đồng thay vì 30% như thường lệ khi ký hợp đồng mua bán, tiếp đó thanh toán 10% trong 90 ngày tiếp theo và 10% sau 180 ngày. VHM dự kiến phát triển 3 dự án Vincity với tổng cộng 132.500 căn hộ chung cư và 4.100 căn thấp tầng trong 5 năm từ 2018-2022.

Tổng giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa ghi nhận đạt tổng cộng 56,8 nghìn tỷ đồng tới cuối tháng 10 – Trong 10 tháng đầu năm, ở mảng BĐS, VHM bán được tổng cộng 8.000 căn với tổng giá trị hợp đồng là 33,1 nghìn tỷ đồng, theo đó tổng giá trị hợp đồng chưa hạch toán đến cuối tháng 10/2018 lên tới 56,8 nghìn tỷ đồng.

Vinhomes đã mở bán 10.159 căn trong tổng cộng 4 dự án mới gồm:

  • 7.549 căn hộ chung cư tại VinCity Ocean Park (Hà Nội).
  • 754 biệt thự trong Vinhomes Star City (Thanh Hóa).
  • 1.400 căn hộ chung cư tại Vinhomes West Point (Hà Nội).
  • 456 căn hộ chung cư tại Vinhomes New Center (Hà Tĩnh).

Kết quả bán hàng rất ấn tượng ở các dự án trên, cụ thể là 50% tại Vinhomes Star City, 53% tại Vinhomes West Point và 70% tại Vincity Ocean Park đã được bán chỉ trong 1 thời gian ngắn sau khi mở bán.

Dự kiến mở bán 11 dự án mới trong năm 2019 – Bên cạnh 3 dự án Vincity và 1 dự án Vinhomes dự kiến mở bán trong Q4 năm nay, VHM dự kiến sẽ mở bán thêm 11 dự án mới trong năm 2019, gồm một số dự án chủ chốt như Vinhomes Gallery, Vinhomes Galaxy, VinCity Đan Phượng tại Hà Nội và Vinhomes Kỳ Hòa, Vinhomes Landmark Serviced Apartment tại TPHCM.

Dự kiến hạch toán tiếp 22,6 nghìn tỷ đồng giá trị hợp đồng cho năm nay – Trong Q4 năm nay, công ty sẽ tiếp tục bàn giao nhà trong các dự án đang trong giai đoạn bàn giao như Vinhomes Green Bay (các căn cao tầng), Vinhomes Central Park (Landmark 81), Vinhomes Imperia, Vinhomes The Harmony và Vinhomes Golden River. Bên cạnh đó, công ty cũng sẽ hạch toán doanh thu từ một số dự án mới hoàn thành như Vinhomes Metropolis và Vinhomes Star City.

Tăng trưởng mạnh trong 9 tháng đầu năm sau khi tái cơ cấu vào tháng 2 – Trong 9 tháng đầu năm, VHM ghi nhận doanh thu thuần 22,4 nghìn tỷ đồng (tăng 85,7% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 11,9 nghìn tỷ đồng (tăng 394,7% so với cùng kỳ). Với kết quả này, công ty đã hoàn thành 91% và 68,4% kế hoạch doanh thu và LNST cho cả năm. Phần lớn doanh thu là từ các dự án:

  • Vinhomes Green Bay (6,6 nghìn tỷ đồng).
  • Vinhomes Central Park (5,5 nghìn tỷ đồng).
  • Vinhomes Golden River (4,3 nghìn tỷ đồng).

Nếu sử dụng BCTC điều chỉnh, doanh thu thuần sẽ chỉ tăng 16% so với cùng kỳ trong khi đó LNST của cổ đông công ty mẹ tăng 143% so với cùng kỳ nhờ đóng góp lợi nhuận từ các dự án BCC tăng mạnh.

Cơ cấu sản phẩm thay đổi dẫn đến tỷ suất lợi nhuận gộp giảm xuống 31,2% – Chúng tôi nhận thấy tỷ suất lợi nhuận gộp giảm từ 38,3% xuống 31,2% trong 9 tháng đầu năm, theo đó lợi nhuận gộp giảm còn 7 nghìn tỷ đồng (giảm 15% so với cùng kỳ) do số lượng căn được bàn giao có vị trí không được tốt tăng lên tại các dự án Vinhomes Green Bay, Vinhomes Central Park, bàn giao các căn có giá bán thấp hơn tại Golden River và hạch toán các dự án tư vấn có tỷ suất lợi nhuận thấp (như Vinhomes Thăng Long). Dù vậy, tỷ suất lợi nhuận gộp đã cải thiện trong Q3 đạt 38,6% so với 27,9% trong 6 tháng đầu năm. VHM kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận sẽ tiếp tục tăng lên trong Q4.

Đóng góp đáng kể từ lợi nhuận được chia từ các hợp đồng BCC – VHM hạch toán 7.016 tỷ đồng lợi nhuận được chia từ các hợp đồng BCC (tăng 924% so với cùng kỳ), bao gồm có Vinhomes The Harmony, Vinhomes Imperia, Vinhomes Dragon Bay và Vinhomes Golden River sau khi bàn giao nhà cho người mua.

Lợi nhuận không thường xuyên từ thoái vốn đầu tư tăng 1.197% so với cùng kỳ – Trong 9 tháng đầu năm, công ty đã hạch toán 3.028 tỷ đồng lãi tài chính (tăng 1.197% so với cùng kỳ) từ thanh lý các khoản đầu tư vào Vinhomes Lotus (Hà Nội) trong Q3 và một số công ty khác chẳng hạn như Vincom Retail, Công Ty TNHH Kinh Doanh Dịch Vụ Tổng Hợp Vincom và VinAcademy trong 6 tháng đầu năm.

HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 đạt 17,3 nghìn tỷ đồng; P/E dự phóng là 15 lần – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần năm 2018 đạt 30,7 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 100,7%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 17,3 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 1.130%).

  • Chúng tôi ước tính công ty sẽ hạch toán doanh thu từ các dự án sau:

–     Vinhomes Central Park – 8,7 nghìn tỷ đồng.

–     Vinhomes Golden River – 5,8 nghìn tỷ đồng.

–     Vinhomes Gardenia – 1,3 nghìn tỷ đồng.

–     Vinhomes Metropolis – 3,8 nghìn tỷ đồng.

–     Vinhomes Greenbay – 8,1 nghìn tỷ đồng.

  • Trong khi đó, chúng tôi kỳ vọng công ty sẽ hạch toán 7.500 tỷ đồng lợi nhuận được chia từ hợp đồng BCC và 3.800 tỷ đồng lãi không thường xuyên từ thoái vốn các khoản đầu tư. Theo đó lợi nhuận tài chính thuần tăng mạnh lên 10,9 nghìn tỷ đồng (năm 2017 lỗ 688 tỷ đồng).
  • Cho năm 2018, chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 25.616 căn (tăng 146,2% so với cùng kỳ) với giá trị hợp đồng là 58 nghìn tỷ đồng (giảm 19% so với cùng kỳ) do hầu hết sản phẩm mở bán là sản phẩm VinCity có giá trị thấp hơn sản phẩm Vinhomes.
  • Chi phí bán hàng & quản lý tổng cộng là 2,5 nghìn tỷ đồng (tăng 20,5%) và chiếm 8% doanh thu thuần.

Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 17,3 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 1.130%), EPS năm 2018 đạt 5.176đ; P/E dự phóng là 15 lần; nghĩa là khá hợp lý cho một doanh nghiệp BĐS niêm yết lớn nhất tại Việt Nam.

Cho năm 2019, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 14,5% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần năm 2019 đạt 63,6 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 107,1%) nhờ hợp nhất doanh thu từ hầu hết các dự án mà không thông qua các hợp đồng BCC. Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 14,5% đạt 19,8 nghìn tỷ đồng. Dựa trên các giả định sau:

  • Chúng tôi ước tính công ty sẽ hạch toán doanh thu từ các dự án chủ chốt như Vinhomes Skylake, Vinhomes Greenbay, Vinhomes Metropolis, Vinhomes Cầu Rào 2 và các sản phẩm thấp tầng tại dự án Vincity Ocean Park và Vincity Sportia.
  • Chúng tôi ước tính lợi nhuận tài chính thuần sẽ giảm 88,6% xuống còn 1.247 tỷ đồng do (1) lợi nhuận từ các dự án BCC giảm và (2) giả định không còn lợi nhuận không thường xuyên từ thanh lý các khoản đầu tư. Chúng tôi ước tính phần lợi nhuận được chia từ các hợp đồng BCC là 3.034 tỷ đồng, chủ yếu từ dự án Vinhomes Imperia và Vinhomes Star City.
  • Chúng tôi giả định số căn bán được tăng đáng kể lên 47.266 căn (tăng 84,5%) với tổng giá trị hợp đồng ký được là 140,9 nghìn tỷ đồng (tăng 143%) nhờ kế hoạch mở bán đầy tham vọng trong năm sau.
  • Chúng tôi ước tính chi phí bán hàng & quản lý là 4,6 nghìn tỷ đồng (tăng 87,2%) do doanh số bán tăng.

Theo đó, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2019 đạt 19,8 nghìn tỷ đồng (tăng trưởng 14,5%), EPS năm 2018 đạt 5,924đ; P/E dự phóng đạt 11,8 lần.

Kết luận đầu tư. Đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của Cổ phiếu VHM là 84.100đ dựa trên kết hợp hai phương pháp đinh giá RNAV và P/E, tương đương P/E dự phóng 2019 là 14,2 lần. Giá cổ phiếu hiện tại thấp hơn 8% so với ước tính giá trị hợp lý của chúng tôi. Vinhomes là chủ đầu tư phát triển BĐS lớn nhất tại Việt Nam với 15% thị phần ở tất cả các phân khúc và 48% thị phần phân khúc cao cấp ở Hà Nội và TPHCM vào cuối năm 2017. Công ty sở hữu quỹ đất lớn với tổng cộng 164 triệu m2 gồm 29 dự án dưới thương hiệu Vinhomes và 7 dự án dưới thương hiệu Vincity trải rộng ở cả các thành phố lớn cũng như một số khu vực khác. Với giá trị hợp đồng chưa hạch toán lớn, lên tới 56,8 nghìn tỷ đồng vào cuối Q3/2018 và thành công trong mở bán dự án Vincity đầu tiên, chúng tôi tin rằng công ty sẽ tăng trưởng lợi nhuận tốt trong năm nay và năm sau. Và rõ ràng là chiến lược chuyển hướng sang phân khúc thị trường trung cấp thông qua các dự án Vincity cũng sẽ là động lực tăng trưởng chính cho công ty trong những năm tới.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác