Chúng tôi định giá cổ phiếu NVL dựa trên phương pháp RNAV với giá mục tiêu VND 97,000 (WACC: 10.1%) trên cơ sở:
Đồ thị cổ phiếu NVL phiên giao dịch ngày 07/06/2021. Nguồn: AmiBroker
- Quỹ đất chưa triển khai lớn: Với gần 5,400ha quỹ đất đã sở hữu hoặc đang nghiên cứu (đứng thứ hai trong số các công ty BĐS niêm yết) trong đó 581 ha ở phía Đông thành phố, khu vực đang được quan tâm nhiều trong giai đoạn này, dẫn đến giá nhà tăng đáng kể. Trong hơn 5 năm qua, giá đất tại khu vực này tăng mạnh mẽ, dẫn dầu là Thủ Thiêm (+50%), An Phú (+20%), Thạch Mỹ Lợi (+20%), Thảo Điền (+20%). Ngoài ra, Công ty còn sỡ hữu hơn 750 ha đô thị vệ tinh cũng như 3,500 ha BĐS nghỉ dưỡng.
- Lợi nhuận 2021-2025 của Cổ phiếu NVL sẽ được thúc đẩy bởi đô thị vệ tinh và BĐS nghỉ dưỡng: Với thực tế (i) nút thắt pháp lý BĐS Tp.HCM chưa được gỡ bỏ làm thiếu hụt nguồn cung, trong khi BĐS các tỉnh lân cận lại trở thành tâm điểm do hưởng lợi từ làn sóng đầu tư công và (ii) chiến lược tập trung phát triển đô thị vệ tinh và đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng (chúng tôi ước tính 70% – 80% tổng giá trị phát triển của NVL đang tập trung vào 2 loại hình BĐS này), chúng tôi dự phóng trên 60% lợi nhuận 2021F sẽ đến từ 2 mảng này. Chúng tôi thận trọng nhưng lạc quan với chiến lược đẩy mạnh đầu tư vào BĐS nghỉ dưỡng của NVL trong tình hình dịch trước mắt chưa được kiểm soát, tuy nhiên chúng tôi cho rằng đây cũng sẽ là đòn bẩy cho lợi nhuận của NVL trong giai đoạn sau khi dịch đã được kiểm soát (chúng tôi ước tính tăng trưởng lợi nhuận ròng của NVL cho giai doạn 2021-2025 khoảng 30%/năm).
- Tiềm năng phát triển cao nhưng rủi ro vẫn hiện hữu: Chúng tôi lưu ý các rủi ro hiện hữu đối với NVL bao gồm (i) Tính phức tạp về pháp lý của NVL đối với các dự án tại Tp.HCM do quỹ đất lớn tại khu vực này, dù trong 2020 ít nhất ba quy định gỡ nút thắt nổi bật đã được thông qua (NĐ 148/2020/NĐ-CP, Luất Xây dựng sửa đổi 2020 và TT 21/2019/TT-BXD); (ii) Đòn bẩy nợ vay/ VCSH thuộc nhóm cao nhất trong ngành, dù Q1/2021 đã thể hiện được xu hưởng cải thiện khả quan; đồng thời chúng tôi cũng ghi nhận rủi ro pha loãng từ trái phiếu chuyển đổi đã giảm đáng kể trong Q1/2021 (từ 9.4% vào 31/12/2020 còn 2.4% vào 31/3/2021).
Nguồn: MBS
Từ khóa: NVL
