DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu NLG – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 39.300đ

Lượt xem: 368 - Ngày:
Chia sẻ

Nhận định KQKD – NLG (Cổ phiếu NLG)công bố KQKD với doanh thu tăng nhưng lợi nhuận giảm vì không còn khoản lãi không thường xuyên như cùng kỳ. Triển vọng tích cực. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan – NLG (Khả quan) đã công bố KQKD 6 tháng ở mức vừa phải với doanh thu thuần tăng 12% so với cùng  kỳ đạt 1.410 tỷ đồng và LNST của cổ đông công ty mẹ giảm 31% so với cùng kỳ đạt 215 tỷ đồng do không còn khoản lãi không thường xuyên từ bán dự án. Kết quả này đạt cao hơn lần lượt 15% và 24% so với kế hoạch doanh thu và LNST của cổ đông công ty mẹ đề ra cho 6 tháng đầu năm.

Đồ thị cổ phiếu NLG phiên giao dịch ngày 02/08/2018. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu NLG phiên giao dịch ngày 02/08/2018. Nguồn: AmiBroker

Doanh thu BĐS tăng mạnh nhờ công ty đẩy mạnh bàn giao nhà cho người mua – Doanh thu BĐS tăng mạnh, tăng 220% so với cùng kỳ và đạt 1.287 tỷ đồng, đóng góp 91% vào tổng doanh thu. Trong 6 tháng đầu năm, NLG đã bàn giao 822 căn cho khách hàng (tăng 130% so với cùng kỳ), gồm:

  • 543 căn chung cư (tăng 255% so với cùng kỳ).
  • 92 căn biệt thự & nhà phố (tăng 997% so với cùng kỳ)
  • 187 nền đất (giảm 1% so với cùng kỳ).

Theo đó doanh thu từ căn hộ chung cư đóng góp 34% tổng doanh thu, biệt thự & nhà phố đóng góp 41% và đất nền đóng góp 16%.

Số lượng căn bán được tăng 33% so với cùng kỳ, chủ yếu là sản phẩm Flora và EhomeS – trong 6 tháng đầu năm, NLG đã bán được tổng cộng 1.107 căn (tăng 33% so với cùng kỳ), bao gồm:

  • 1.013 căn chung cư (tăng 82% so với cùng kỳ).
  • 31 căn biệt thự & nhà phố (giảm 84% so với cùng kỳ)
  • 63 nền đất (giảm 18% so với cùng kỳ).

Số căn bán được chủ yếu tại những dự án chủ chốt như Flora Mizuki, EhomeS Nguyên Sơn, Valora Mizuki và Dalia Garden. Tổng giá trị hợp đồng tăng nhẹ 6% so với cùng kỳ lên 1.954 tỷ đồng do giá trị căn hộ chung cư thấp hơn so với giá trị sản phẩm thấp tầng. Giá trị hợp đồng căn hộ chung cư đạt 1.694 tỷ đồng (đóng góp 87%), căn biệt thự & nhà phố đạt 162 tỷ đồng (đóng góp 8,3%) và còn lại đất nền là 98 tỷ đồng (đóng góp 5%).

Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm do cơ cấu doanh thu kém hiệu quả hơn trong khi không còn doanh thu từ bán dự án – Tỷ suất lợi nhuận giảm từ 49% xuống còn 39% trong 6 tháng đầu năm nay do:

(1)  tỷ trọng doanh thu của sản phẩm cao tầng (thường có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn sản phẩm thấp tầng) tăng.

(2)  không còn doanh thu từ bán dự án (có tỷ suất lợi nhuận gộp trong cùng kỳ năm ngoái là 53%).

Lợi nhuận gộp theo đó giảm 12% so với cùng kỳ xuống còn 544 tỷ đồng.

Lợi nhuận tài chính thuần được cải thiện nhờ lãi tiền gửi tăng và chi phí lãi vay giảm – Lợi nhuận tài chính thuần tăng 159% so với cùng kỳ lên 45 tỷ đồng nhờ (1) lãi tiền gửi tăng từ 13,6 tỷ đồng lên 42,6 tỷ đồng nhờ lượng tiền mặt bình quân tăng và (2) chi phí lãi vay giảm từ 16,8 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2017 xuống còn 8 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm 2018 do nợ bình quân giảm.

Tình hình tài chính lành mạnh với lượng tiền mặt nhiều và tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu thấp – Đến cuối Q2, lượng tiền và tương đương tiền là 2.631 tỷ đồng (tăng 22,8% so với đầu năm và tăng 117% so với cùng kỳ) do công ty tăng nợ và phát hành cổ phiếu trong Q2 năm nay. Trong tháng 6, NLG đã phát hành 660 tỷ đồng trái phiếu thường kỳ hạn 7 năm cho 3 công ty bảo hiểm (AIA, Generali và Manulife) với lãi suất coupon là 6,5%/năm; theo đó tổng nợ tăng lên 1.503 tỷ đồng (tăng 64% so với đầu năm). Gồm:

  • 149 tỷ đồng vay & nợ thuê tài chính ngắn hạn.
  • 248 tỷ đồng vay & nợ thuê tài chính dài hạn.
  • 660 tỷ đồng trái phiếu thường
  • 500 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi phát hành cho Keppel Land.

Tuy nhiên tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vẫn ở mức thấp so với các doanh nghiệp cùng ngành khác, là 0,35 lần.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng 57% so với cùng kỳ – từ 135 tỷ đồng lên 211 tỷ đồng, chủ yếu là do chi phí bán hàng tăng 122% so với cùng kỳ từ 54 tỷ đồng lên 120 tỷ đồng do công ty đã hạch toán phần lớn doanh thu từ bán sản phẩm BĐS thay vì bán dự án (không phát sinh chi phí bán hàng). Trong khi đó chi phí quản lý tăng nhẹ 13% so với cùng kỳ lên 91 tỷ đồng.

Tiếp tục mở bán khoảng 2.000-3.000 căn trong 6 tháng cuối năm – Công ty đặt mục tiêu mở bán khoảng 2.000 – 3.000 căn tại một số dự án chủ chốt sau:

  • 581 căn hộ Flora tại dự án Areco;
  • 1.000 căn trong tổng số 4.624 căn hộ Flora tại dự án Hoàng Nam.
  • 800/1.726 căn hộ Ehome S tại dự án Nguyên Sơn
  • 60 căn Valora tại dự án Mizuki Park.
  • 145 nền đất tại dự án Dalia Garden.

Công ty cũng dự kiến hoàn thành và bàn giao 1.036 căn trong 6 tháng cuối năm, chủ yếu từ các dự án chủ chốt như Flora Fuji, Kikyo Valora, Flora Kikyo, Ehome S Nguyên Sơn, Valora Nguyên Sơn và Dalia Garden.

Nâng mục tiêu tăng trưởng LNST của cổ đông công ty mẹ trong 3 năm tới thêm 24% nhờ dự án Waterpoint được khởi động – Gần đây NLG đã ký hợp đồng với 3 chủ đầu tư khác là Nishi Nippon (Nhật Bản), TBS Group và công ty đầu tư Tân Hiệp với tỷ lệ lần lượt là 50% – 35% – 10% và 5% để cùng triển khai 165 ha giai đoạn 1 dự án Waterpoint với tổng vốn đầu tư ước tính là 6.900 tỷ đồng. Trong giai đoạn này, NLG sẽ triển khai 3.035 căn gồm:

  • 2.100 căn nhà phố & căn nhà song lập
  • 935 căn biệt thự.

NLG sẽ phát triển các căn nhà phố điển hình với diện tích từ 90-102 m2 và giá bán ước tính 1,3-1,9 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, các căn biệt thự điển hình từ 150-450 m2 với giá bán khoảng 2,4-4,9 tỷ đồng/căn. Công ty dự kiến triển khai trong 5-7 năm và sẽ mở bán sản phẩm từ Q1/2019.

Theo đó, NLG sẽ hạch toán khoảng 594 tỷ đồng LNST từ bán 50% cổ phần tại dự án này. Với lãi từ bán cổ phần dự án Waterpoint cộng với lợi nhuận từ bán sản phẩm BĐS từ giai đoạn 1 dự án này, công ty đã đặt mục tiêu tổng LNST của cổ đông công ty mẹ giai đoạn 2018-2020 là 3.120 tỷ đồng thay vì 2.526 tỷ đồng trước đây, nghĩa là tăng 24%. Theo đó, công ty dự kiến LNST của cổ đông công ty mẹ trong năm 2018 đạt 870 tỷ đồng (tăng trưởng 62,6%) và 2019 là 1.027 tỷ đồng (tăng trưởng 18%).

Kế hoạch phát hành 40 triệu cổ phiếu thông qua đấu giá có thể hoãn tới cuối năm nay hoặc đầu năm sau – NLG dự kiến phát hành 40 triệu cổ phiếu (tương đương 19% số lượng cổ phiếu đang lưu hành) thông qua đấu giá ở mức giá khởi điểm là 26,500 đồng/cp. Tuy nhiên, công ty đang cân nhắc hoãn đợt phát hành này tới cuối năm nay hoặc đầu năm sau do tình hình thị trường hiện tại không thuận lợi.

HSC điều chỉnh tăng dự báo năm 2018 với LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 60,2% – Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu thuần đạt 3.791 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) nhưng điều chỉnh tăng dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ từ 664 tỷ đồng (tăng trưởng 24,1%) lên 857 tỷ đồng (tăng trưởng 60,2%) dựa trên các giả định sau:

  • Chúng tôi giả định NLG sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu & lợi nhuận từ một số dự án chủ chốt gồm;

–     Fuji Residence (360 tỷ đồng),

–     Kykio Residence (1.336 tỷ đồng).

–     Biệt thự và nhà phố tại dự án Nguyên Sơn 11 ha (389 tỷ đồng).

–     Dalia Garden (245 tỷ đồng).

–     Bán cổ phần tại dự án Hoàng Nam, Green Hill và Waterpoint (1.106 tỷ đồng).

  • Chúng tôi ước tính NLG sẽ bán được 3.243 căn (tăng 10%) với tổng giá trị hợp đồng là 5.781 tỷ đồng (tăng 20%).
  • Chúng tôi ước tính tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm còn 38,7% từ 41% trong năm 2017 do tỷ trọng đóng góp lớn hơn từ căn hộ chung cư, theo đó lợi nhuận gộp đạt 1.468 tỷ đồng (tăng 13,4%).
  • Lợi nhuận tài chính thuần đạt 156 tỷ đồng (tăng 139%) nhờ lãi tiền gửi tăng. Trong khi đó chi phí bán hàng & quản lý dự báo tăng 11,3% lên 460 tỷ đồng.

Theo đó, EPS pha loãng dự phóng 2018 ước tính là 3.334đ, và tại thị giá hiện tại, P/E dự phóng là 9,1 lần.

Cho năm 2019, chúng tôi dự báo lợi nhuận tăng trưởng 11% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 2.520 tỷ đồng (giảm 33,5%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 952 tỷ đồng (tăng trưởng 11%). Giả định của chúng tôi là:

  • Chúng tôi ước tính công ty sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu là 1.278 tỷ đồng từ dự án Nguyên Sơn 11 ha (Ehome S) và 113 tỷ đồng từ dự án Dalia Garden.
  • Hạch toán 707 tỷ đồng còn lại từ bán cổ phần dự án Hoàng Nam và Waterpoint (giai đoạn 1).
  • Trong khi đó doanh thu từ bán sản phẩm BĐS tại các dự án trên sẽ không được hợp nhất vào BCTC của NLG vì công ty thành lập liên doanh để cùng triển khai các dự án sắp tới là Muzuki Park, Hoàng Nam và Waterpoint (giai đoạn 1). Theo đó NLG chỉ hạch toán lợi nhuận được chia từ những dự án này là 423 tỷ đồng (tăng 1.163%) vào lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết.

Theo đó, EPS pha loãng dự phóng 2019 ước tính là 3.301đ, và tại thị giá hiện tại, P/E dự phóng là 9,2 lần.

NLG là doanh nghiệp tiên phong trong phát triển nhà ở bình dân tại Việt Nam với trọng tâm là TP HCM và vùng lân cận. Công ty có quỹ đất lớn là 526 ha tại TP HCM và các tỉnh lân cận. Quỹ đất của NLG chủ yếu nằm tại Long An được mua từ lâu với giá rất hợp lý phục vụ cho việc phát triển trong dài hạn. Trong khi đó, quỹ đất nội đô của NLG là 77 ha và công ty dự kiến sẽ mua thêm 8-10 ha đất mỗi năm để phục vụ cho kế hoạch phát triển trung dài hạn. Công ty cũng dự kiến mở rộng thị trường ra miền Bắc bằng việc đầu tư vào KĐT 21ha tại Hải Phòng. Tuy nhiên công ty chưa công bố nhiều thông tin về dự án này.

Chiến lược của NLG là tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân với 3 dòng sản phẩm chính là:

(1)  Căn hộ Ehome với giá từ 30.000-50.000 USD/căn.

(2)  Căn hộ Flora với giá từ 50.000-75.000 USD/căn.

(3)  Nhà phố/biệt thự Valora với giá từ 75.000-200.000 USD/căn.

Quan điểm đầu tư – Duy trì đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của Cổ phiếu NLG là 39.300đ dựa trên định giá RNAV và đã tính đến ảnh hưởng pha loãng từ phát hành cổ phiếu mới (gồm phát hành qua chào bán công khai và qua chuyển đổi trái phiếu); tương đương P/E dự phóng năm 2018 là 11,8 lần. Ở thị giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với giá thấp hơn 23% so với giá trị hợp lý. NLG đã rất thành công trong phân khúc BĐS bình dân với nhiều sản phẩm từ căn hộ chung cư, nhà liền kề đến đất nền. Chiến lược hợp tác với các NĐT Nhật Bản và cả Keppel Land sẽ giúp NLG tiếp cận vốn tốt hơn và qua đó tăng khả năng cung cấp nhiều loại sản phẩm hơn. Và khi dự án Waterpoint được triển khai, đây sẽ trở thành động lực quan trọng cho cổ phiếu trong dài hạn.

Nguồn: Research HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác