DANH MỤC

Mobile / Fb / Zalo: 0912 842 224 | 0982 842 224

Cập nhật cổ phiếu DXG – Triển vọng tương lai vẫn tích cực

Lượt xem: 673 - Ngày:
Chia sẻ

Nhận định KQKD – DXG công bố KQKD 9 tháng đầu năm khả quan. Triển vọng tương lai vẫn tích cực. Tiếp tục đánh giá Khả quan. DXG (Cổ phiếu DXG), công ty phát triển và môi giới BĐS đầu ngành đã công bố KQKD 9 tháng đầu năm khả quan, với doanh thu thuần đạt 3.237 tỷ đồng (tăng 93% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 750 tỷ đồng (tăng 63% so với cùng kỳ), theo đó lần lượt hoàn thành 65% và 70% kế hoạch doanh thu và LNST của cổ đông công ty mẹ cả năm. Chỉ riêng trong Q3, doanh thu thuần đạt 1.289 tỷ đồng (tăng 61,8% so với cùng kỳ) nhờ hạch toán 70% doanh thu từ dự án Lux Garden. Trong khi đó , LNST của cổ đông công ty mẹ trong Q3 đạt 318 tỷ đồng (tăng 24% so với cùng kỳ), cao hơn mọt chút so với ước tính gần đây của công ty, là 250 tỷ đồng nhờ lợi nhuận từ công ty liên kết, LDG đạt cao hơn dự báo.

Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 24/10/2018. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 24/10/2018. Nguồn: AmiBroker

Kết luận nhanh. Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu DXG là 32.500đ; tương đương P/E dự phóng là 10 lần dựa trên định giá RNAV. HSC điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận cho năm 2018 và hiện dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ sẽ tăng trưởng 60%. Trong khi đó cho năm 2019, HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 13,3%. Hạch toán lớn từ dự án Lux Garden thúc đẩy KQKD Q3. Không giống với phần lớn các nhà chủ đầu tư khác, phần lớn doanh thu của DXG vẫn từ mảng môi giới với tỷ suất lợi nhuận cao với lợi thế dẫn đầu thị trường và mảng này đóng góp gần 50% tổng doanh thu. Mảng môi giới đã cho kết quả tốt trong 9 tháng đầu năm.

Trong khi đó mảng phát triển dự án cũng hoạt động tốt với một số dự án cho ghi nhận doanh thu như Lux Garden. Và một số dự án quan trọng dự kiến mở bán trong Q4. DXG cho thấy năng lực chuyển đổi kinh nghiệm về môi giới sang phát triển và tiêu thụ sản phẩm với những điều chỉnh phù hợp theo sở thích của thị trường. Một động lực hỗ trợ khác trong trung hạn là DXG có kế hoạch tách riêng mảng môi giới sau đó tiến hành IPO trong năm 2019. 

Khoảng 14.200 căn đã được giao dịch trên hệ thống phân phối của DXG trong 9 tháng đầu năm, tăng 49% so với cùng kỳ – Trong đó,

  • 7.550 căn từ hoạt động môi giới (tăng 47,5% so với cùng kỳ).
  • 3.000 căn từ đầu tư thứ cấp (giảm 21% so với cùng kỳ).
  • 2.100 căn từ hoạt động đầu tư dự án BĐS (tăng 259% so với cùng kỳ).
  • 1.550 căn từ LDG.

Theo khu vực địa lý, công ty đã bán được:

  • 6.800 căn ở khu vực phía Bắc (tăng 36% so với cùng kỳ).
  • 1.700 căn ở khu vực miền Trung (tăng 27% so với cùng kỳ).
  • 5.700 căn ở khu vực phía Nam (gồm Đông Nam Bộ, Tây Nam Bộ và TPHCM) (tăng 80% so với cùng kỳ).

Môi giới và đầu tư thứ cấp tăng trưởng doanh thu mạnh nhờ doanh số bán hàng tăng – Doanh thu từ môi giới & đầu tư thứ cấp tăng mạnh 58% so với cùng kỳ đạt 1.510 tỷ đồng nhờ tổng doanh số bán hàng ở mảng này tăng 18,3% so với cùng kỳ, đạt 10.543 căn. Môi giới và đầu tư thứ cấp vẫn là mảng đóng góp doanh thu lớn nhất, chiếm 47% tổng doanh thu, tuy nhiên tỷ trọng này giảm so với mức 57% trong cùng kỳ năm ngoái.

Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 82,3% xuống 69,5% do đóng góp nhỏ hơn của mảng đầu tư thứ cấp, là mảng cho ghi nhận doanh thu mà không phát sinh chi phí (đóng góp 5,5% doanh thu của mảng này trong 9 tháng đầu năm 2018 so với mức 9,1% trong cùng kỳ năm ngoái).

Hạch toán từ dự án Lux Garden giúp đẩy mạnh doanh thu từ hoạt động đầu tư dự án BĐS – Chỉ riêng trong Q3, DXG ghi nhận 556 tỷ đồng doanh thu (tăng 131% so với cùng kỳ) từ hoạt động đầu tư dự án BĐS. Trong 9 tháng đầu năm, DXG đã ghi nhận:

  • 70% tổng doanh thu dự kiến từ dự án Lux Garden sau khi công ty bắt đầu bàn giao hơn 503 căn hộ cho người mua nhà trong tháng 8.
  • 320 căn còn lại của dự án Opal Riverside
  • 96 căn office-tel của dự án Luxcity (đã hoạch toán trong 6 tháng đầu năm).

Tổng doanh thu từ mảng đầu tư dự án BĐS trong 9 tháng đầu năm tăng đạt 1.362 tỷ đồng (tăng mạnh 116% so với cùng kỳ), đóng góp 42% tổng doanh thu. Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng này giảm nhẹ xuống 38,4% từ mức 38,8% trong cùng kỳ năm ngoái.

Đối với dự án Opal Garden, công ty trì hoãn việc bàn giao sang Q4 hoặc Q1 năm sau để hoàn thiện toàn bộ tiện ích và các thủ tục pháp lý cần thiết trước khi bàn giao nhà cho khách hàng.

Doanh thu mảng xây dựng tăng mạnh và đạt 352 tỷ đồng, tuy nhiên vẫn đóng góp lợi nhuận không đáng kể – Mảng xây dựng đạt doanh thu 352 tỷ đồng (tăng mạnh 622% so với cùng kỳ) trong 9 tháng đầu năm nhờ tổng giá trị hợp đồng lớn, là khoảng 3.000 tỷ đồng, gồm một số dự án như Saigon Gateway, Marina Tower, Saigon Riverside và High Intela. Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng này tăng đạt 5,5% so với mức lỗ trong cùng kỳ năm ngoái, tuy nhiên, mảng này chỉ đóng góp 1,2% tổng lợi nhuận gộp.

Tỷ suất lợi nhuận gộp chung giảm mạnh xuống 49,3% từ 62,4% – do kết hợp các nguyên nhân sau:

(1) tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng môi giới & đầu tư thứ cấp giảm như chúng tôi đã đề cập trên đây.

(2) tỷ trọng đóng góp doanh thu của mảng đầu tư dự án BĐS tăng và mảng này thường cho tỷ suất lợi nhuận gộp thấp hơn so với môi giới và đầu tư thứ cấp.

Do đó, lợi nhuận gộp đạt 1.596 tỷ đồng, tăng 53% so với cùng kỳ, tăng chậm hơn so với mức tăng 93% so với cùng kỳ của doanh thu.

Lợi nhuận từ chuyển nhượng đầu tư tại dự án Sài Đồng giúp tăng thu nhập tài chính trong khi đó chi phí tài chính tăng mạnh do tăng vay nợ – Thu nhập tài chính thuần tăng mạnh, đạt 51,6 tỷ đồng (tăng 303% so với cùng kỳ) nhờ ghi nhận khoản lợi nhuận tài chính 151 tỷ đồng từ bán cổ phần tại CTCP Địa ốc Sài Đồng trong Q2. Tuy nhiên, chi phí tài chính cũng tăng mạnh lên 127,8 tỷ đồng (tăng 239% so với cùng kỳ) do chi phí lãi vay tăng sau khi công ty tăng vay nợ để tài trợ cho danh mục dự án.Chi phí bán hàng & quản lý tăng mạnh 49% so với cùng kỳ với doanh thu tăng – Chi phí bán hàng & quản lý tăng lên 535 tỷ đồng (tăng 49% so với cùng kỳ), tuy nhiên tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu giảm từ 21,4% xuống 16,5%.

Lợi nhuận từ công ty công liên kết tăng đạt 125,5 tỷ đồng (tăng 46% so với cùng kỳ), chủ yếu từ LDG Group – LDG Group hoạt động ở lĩnh vưc phát triển các dự án dân cư và nghỉ dưỡng tại Đồng Nai & Phú Quốc. Gần đây, công ty này cũng đầu tư phát triển một số chung cư bình dân tại TPHCM và Bình Dương. Trong Q3, LDG hoạch toán doanh thu và lợi nhuận từ dự án Saigon Intela mà LDG là đơn vị đầu tư thứ cấp và ghi nhận lợi nhuận tài chính từ chuyển nhượng một số khoản đầu tư dài hạn. LDG hiện đang hoàn tất các thủ tục pháp lý để hợp tác với một đối tác trong dự án Grand World (Phú Quốc) và chúng tôi dự báo thương vụ này sẽ hoàn tất trong Q4 và công ty sẽ ghi nhận khoản lãi khoảng 600-700 tỷ đồng. Theo đó, chúng tôi dự báo LDG sẽ cho đóng góp lợi nhuận đáng kể trong Q4 năm nay nếu có thể hoạch toán toàn bộ số lãi này.

Tỷ lệ nợ của DXG vẫn ở mức hợp lý tuy nhiên công ty sẽ tăng vay nợ trong thời gian tới – Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng mạnh từ 0,19 lần vào cuối năm 2016 lên 0,5 lần vào cuối Q3 năm nay, tuy nhiên đây vẫn là mức bình quân toàn ngành. Trong khi đó, hệ số khả năng thanh toán lãi vay vẫn ở mức cao, là 9,6 lần mặc dù giảm so với mức 18,5 lần trong 9 tháng đầu năm ngoái. Đến cuối Q3, tổng nợ của công ty là 2.815 tỷ đồng (tăng 17% so với cùng kỳ và tăng 11% so với đầu năm), gồm:

  • 606 tỷ đồng nợ ngắn hạn (tăng 9% so với cùng kỳ).
  • 1,3 tỷ đồng nợ dài hạn (giảm 99,8% so với cùng kỳ).
  • 2.208 tỷ đồng trái phiếu thường (tăng 73% so với cùng kỳ).

Trong Q3, DXG đã phát hành thêm 930 tỷ đồng trái phiếu thường gồm 680 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm và 250 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 2 năm. Công ty cũng có kế hoạch phát hành thêm 1.070 tỷ đồng trái phiếu thường để tăng tổng vốn huy động lên 2.000 tỷ đồng trong năm nay. Hơn nữa, công ty đang xin ý kiến cổ đông cho phát hành khoảng 1.400 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi vào đầu năm sau.

Dự kiến mở bán khoảng 2.000 căn trong Q4 và 7.000 căn trong năm 2019 – Trong Q4, công ty dự kiến mở bán;

  • 1.000 căn còn lại của dự án Gem Riverside trong 4 block.
  • 754 căn của dự án Lux Riverview.
  • Giai đoạn 1 dự án Opal Boulevard (500-600 căn).

Đối với ba dự án lớn khác gồm Lux Star (717 căn), Opal City (2.200 căn) và Gem Premium (2.600 căn), công ty lùi thời gian mở bán sang năm 2019. Công ty dự kiến sẽ mở bán tổng cộng 7.000 căn trong năm sau.

HSC điều chỉnh tăng dự báo cho năm 2018 và hiện dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 60% – Chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh thu thuần xuống 3.965 tỷ đồng (tăng trưởng 37,7%) từ 4.158 tỷ đồng (tăng trưởng 44%) tuy nhiên điều chỉnh tăng dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ lên 1.202 tỷ đồng (tăng trưởng 60%) từ 1.118 tỷ đồng (tăng trưởng 49%) với dự báo mức lợi nhuận lớn hơn từ các công ty liên kết trong khi đó công ty có thể trì hoãn hạch toán doanh thu từ dự án Opal Garden sang năm sau. Các giả định của chúng tôi gồm:

  • Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 10% đạt 1.775 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình dân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định. Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 17.000 căn (tăng 5%) trong năm 2018.
  • Trong khi đó chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh thu mảng phát triển BĐS từ 2.066 tỷ đồng (tăng trưởng 88%) xuống 1.721 tỷ đồng (tăng 57%) với giả định công ty sẽ lùi việc hạch toán doanh thu từ dự án Opal Garden sang năm sau như chúng tôi đã đề cập trên đây.
  • Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 3.231 căn (tăng 542%) trong năm 2018 với tổng giá trị hợp đồng ước tính là 9.641 tỷ đồng (tăng 795%).
  • Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm xuống 50,2% từ 60,1% năm 2017 do tỷ trọng doanh thu từ mảng BĐS (có tỷ suất lợi nhuận thấp hơn mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp) tăng, theo đó lợi nhuận gộp đạt 1.989 tỷ đồng (tăng trưởng 15%).
  • Chúng tôi dự báo lợi nhuận tài chính thuần đạt 86 tỷ đồng (so với chỉ 3,4 tỷ đồng trong năm 2017) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 635 tỷ đồng (tăng 17%).
  • Chúng tôi giả định lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 390 tỷ đồng (tăng 205%), chủ yếu từ LDG.

Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 3.241đ; P/E dự phóng là 8,2 lần.

Cho năm 2019, HSC dự báo lợi nhuận tăng trưởng 13,3% – Chúng tôi dự báo cho năm 2019 doanh thu thuần đạt 4.713 tỷ đồng (tăng trưởng 18,9%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.362 tỷ đồng (tăng trưởng 13,3%). Các giả định của chúng tôi gồm:

  • Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đóng góp doanh thu 2.038 tỷ đồng (tăng trưởng 15%) với giả định doanh số bán hàng từ hoạt động môi giới tăng 5% và giả định doanh thu từ đầu tư thứ cấp tăng trưởng 48%.
  • Doanh thu mảng BĐS tăng trưởng 26% đạt 2.160 tỷ đồng từ hạch toán doanh thu các dự án chính gồm Opal Garden, Palm City và các dự án shophouse ở các tỉnh thành khác.
  • Mảng xây dựng tạo doanh thu 503 tỷ đồng (tăng trưởng 10%) từ các hợp đồng đã ký hiện tại.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng nhẹ từ 50,2% lên 53,8%, theo đó lợi nhuận gộp ước đạt 2.538 tỷ đồng (tăng trưởng 28%).
  • Thu nhập tài chính thuần dự báo giảm 21% xuống 68 tỷ đồng do chi phí lãi vay tăng trong khi chi phí bán hàng & quản lý cũng tăng 17% lên 742 tỷ đồng với doanh thu tăng.
  • Chúng tôi ước tính lợi nhuận từ công ty liên kết là 260 tỷ đồng (giảm 33% so với năm 2018), chủ yếu là từ dự án LDG.

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS năm 2019 là 3.659đ và P/E dự phóng là 7,3 lần.

Kế hoạch IPO mảng môi giới vào đầu năm 2019 – DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS ở phân khúc trung cấp và bình dân với thị phần năm 2017 là 29,1%. Với 15 năm kinh nghiệm và thương hiệu mạnh trong mảng môi giới BĐS, doanh số tiêu thụ sản phẩm hàng năm của công ty tăng mạnh từ khoảng 4.000 sản phẩm năm 2013 lên khoảng 22.000 sản phẩm vào năm 2017. Hệ thống phân phối của DXG được thực hiện qua 3 kênh chính gồm 2.000 nhân viên bán hàng tại 50 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc cộng với 8.000 cộng tác viên và 200 sàn liên kết. DXG cũng phát triển mảng đầu tư thứ cấp có phí môi giới cao hơn dịch vụ môi giới, ở mức khoảng 15-17%. DXG có kế hoạch tách riêng và tiến hành IPO mảng môi giới và đầu tư thứ cấp trong năm 2019.

Tập trung vào các dự án phát triển BĐS quy mô trung bình tại TPHCM và các tỉnh khác – Đến hiện tại, DXG có tổng quỹ đất là 528 ha gồm 40 ha tại TPHCM với 16 dự án trong danh mục, chủ yếu là tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2; và 488 ha tại các tỉnh khác như Quảng Nam, Nha Trang. Công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua mua thêm dự án tại các vị trí đắc địa với đất sạch, thủ tục pháp lý đã hoàn tất để phục vụ cho chiến lược trung dài hạn. Công ty hiện tập trung hơn vào mua thêm các dự án có quy mô trình bình khoảng 5-20 ha tại TPHCM với khoảng 2.000 -3.000 căn mỗi dự án thay vì các dự án nhỏ hơn như trước đây. Công ty cũng tìm kiếm quỹ đất lớn khoảng 50-100 ha tại các tỉnh như Nha Trang, Đà Nẵng, Quảng Ninh, Cần Thơ,… để bán đất nền và sản phẩm nhà ở thấp tầng.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của Cổ phiếu DXG ở mức 32.500đ, tương đương P/E dự phóng là 10 lần theo phương pháp định giá RNAV. Hiện thị giá đang thấp hơn 18% so với RNAV theo ước tính của chúng tôi. Triển vọng năm nay khả quan nhờ doanh thu được đảm bảo từ các dự án đã bàn giao trong năm nay và KQKD tốt của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp trong 9 tháng đầu năm. Tuy nhiên, triển vọng cho năm 2019 sẽ khiêm tốn hơn với tăng trưởng lợi nhuận 13,3% do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm sau.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

0912 842 224 Mở tài khoản CK