DXG thông báo KQKD cao hơn kỳ vọng. Triển vọng tốt. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan. Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG; Khả quan) đã công bố ước tính KQKD 9 tháng đầu năm với doanh thu thuần đạt 1.676 tỷ đồng (tăng 27% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 459,5 tỷ đồng (tăng 219% so với cùng kỳ).
Đồ thị cổ phiếu DXG cập nhật ngày 19/10/2017. Nguồn: AmiBroker
Với kết quả này, công ty đã lần lượt hoàn thành 52% và 65,6% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm. Công ty cũng đạt KQKD ấn tượng trong Q3 với doanh thu thuần đạt 797 tỷ đồng (tăng mạnh 241% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 256,6 tỷ đồng so với mức lỗ thuần 5 tỷ đồng trong Q3 năm ngoái. Kết quả này cũng cao hơn kỳ vọng của chúng tôi nhờ doanh thu từ mảng đầu tư BĐS cao hơn.
Kết luận nhanh. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 24.592đ dựa trên định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9,8 lần. HSC giữ nguyên dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 tăng trưởng 42% và tiếp đó tăng trưởng 20% trong năm 2018. Mảng môi giới phục hồi mạnh giúp đẩy mạnh tăng trưởng nhờ mảng này cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Trong khi đó mảng phát triển BĐS chuẩn bị cho bàn giao nhà trong Q4. DXG có danh mục dự án tốt và dự kiến sẽ duy trì tiến độ phát triển ở tốc độ nhanh đồng thời tiếp tục tập trung vào phân khúc hạng trung và bình dân.
Doanh thu mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng ấn tượng 138% so với cùng kỳ nhờ doanh số bán hàng tốt – Trong 9 tháng đầu năm, DXG ghi nhận 955 tỷ đồng doanh thu từ mảng môi giới và đầu tư thứ cấp, tăng mạnh 138% so với cùng kỳ nhờ doanh số bán hàng ấn tượng, đạt khoảng 9.500 căn (tăng 112% so với cùng kỳ). Trong đó có:
*585 căn (giảm 47%) là do DXG làm chủ đầu tư.
*8.915 căn (tăng 164%) là do DXG đơn thuần làm môi giới và đầu tư thứ cấp.
Theo khu vực,
*Số căn bán được ở miền Bắc là khoảng 5.000 căn, chiếm 53% tổng số lượng căn bán được.
*Khu vực miền Trung đóng góp khoảng 16% tổng số lượng căn bán được chủ yếu là sản phẩm đất nền và nhà phố.
*Khu vực phía Nam đóng góp 31% tổng số lượng căn bán được.
Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng môi giới và bán lẻ tăng mạnh lên 82,3% từ mức 60,3% trong cùng kỳ năm ngoái. Nhờ đóng góp lớn hơn từ mảng đầu tư thứ cấp, là mảng cho ghi nhận doanh thu mà không phát sinh chi phí.
Doanh thu mảng phát triển BĐS giảm 26% so với cùng kỳ do phần lớn doanh thu từ các dự án sẽ được hạch toán trong Q4 – DXG ghi nhận 605 tỷ đồng (giảm 26%) doanh thu từ mảng phát triể n BĐS sau khi bàn giao;
*196 căn trong dự án Luxcity ở Quận 7 trong quý 1.
*Khoảng 20 căn trong dự án Opal Riverside.
*Một số dự án đất nền và nhà phố ở khu vực miền Trung (do các công ty con phát triển) trong quý 3.
Tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng này cũng tăng đáng kể lên 38,8% từ mức 24,4% trong 9 tháng đầu năm ngoái nhờ tỷ trọng doanh thu lớn hơn từ các dự án đất nền và nhà phố thường cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với các dự án chung cư.
Tuy nhiên doanh số bán hàng các căn hộ do DXG làm chủ đầu tư giảm do số lượng sản phẩm mới chào bán giảm – Trong 9 tháng đầu năm nay, công ty chỉ bán được 585 căn (giảm 47% so với cùng kỳ) với tổng giá trị hợp đồng ước tính khoảng 1.000 tỷ đồng (giảm 41% so với cùng kỳ). Doanh số bán hàng giảm là do số lượng dự án chào bán ít trong giai đoạn này. Chúng tôi ước tính số lượng căn chưa bán còn lại từ năm ngoái của công ty là khoảng 100 căn và thêm 503 căn chào bán mới trong 9 tháng đầu năm nay. Tổng cộng công ty có khoảng 600 căn có thể bán và công ty đã bán được 98% số căn này.
Chỉ có một dự án mới được mở bán trong 9 tháng đầu năm – Công ty chỉ mở bán một dự án mới là Lux Garden ở quận 7 với tổng cộng 503 căn hộ phân khúc hạng trung với giá bán bình quân từ 23-24 triệu đồng /m2. Công ty đã bán được 97% dự án này và hiện đang xây đến tầng 5 trong tổng số 26 tầng. DXG dự định sẽ bàn giao dự án này cho người mua nhà trong năm 2018.
Đối với hai dự án đang được triển khai;
*Opal Riverside – công ty đã gần như hoàn tất xây dựng và dự kiến bàn giao 100% tổng số 634 căn hộ cho người mua trong quý 4 năm 2017.
*Opal Garden – Trong khi đó, DXG đã xây dựng đến 15/16 tầng của dự án Opal Garden và công ty hy vọng sẽ bàn giao 50% trong tổng số 470 căn hộ cho người mua trong Q4 2017. DXG đã bán hết tất cả các căn hộ tại hai dự án này trong năm 2016.
Tỷ suất lợi nhuận được cải thiện nhờ cơ cấu danh mục sản phẩm tốt hơn – Lợi nhuận gộp tăng 1.046 tỷ đồng (tăng 136% so với cùng kỳ), cho tỷ suất lơi nhuận cao hơn là 62,4% tăng từ mức 33,5% trong cùng kỳ năm ngoái. Nhờ tỷ suất lợi nhuận của cả mảng môi giới & đầu tư thứ cấp cũng như mảng phát triển BĐS đều được cải thiện. Hơn nữa, tỷ trọng đóng góp doanh thu của mảng môi giới & đầu tư thứ cấp, là mảng cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn mảng phát triển BĐS cũng tăng lên 57% từ tỷ lệ 30% trong 9 tháng đầu năm ngoái.
Thu nhập lãi thuần tăng nhờ lãi tiền gửi tăng mặc dù chi phí lãi vay cũng tăng – DXG ghi nhận thu nhập lãi thuần đạt 12,8 tỷ đồng so với mức lỗ 6,7 tỷ đồng trong 9 tháng đầu năm ngoái nhờ lãi tiền gửi tăng mạnh 182% so với cùng kỳ đạt 50,5 tỷ đồng với dư tiền mặt lớn hơn. Đến cuối tháng 9/2017, tổng tiền và các khoản tương đương tiền của công ty là 1.974 tỷ đồng (tăng mạnh 331% so với cùng kỳ) sau đợt tăng vốn vào cuối năm ngoái.
Trong khi đó, chi phí lãi vay cũng tăng lên 37 tỷ đồng (tăng 61% so với cùng kỳ) do vay nợ tăng. Tổng nợ đến cuối Q3 đã tăng lên mức 2.396 tỷ đồng (tăng 601% so với cùng kỳ và tăng 250% so với đầu năm), gồm:
*558 tỷ đồng nợ ngắn hạn.
*698 tỷ đồng nợ dài hạn.
*1.141 tỷ đồng trái phiếu thường.
Công ty đã tăng vay nợ ngân hàng và phát hành trái phiếu thường để mua thêm quỹ đất và đầu tư dự án. Tuy nhiên hiện tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu vẫn ở mức hợp lý là 0,56 lần.
Chi phí bán hàng & quản lý tăng mạnh 43% so với cùng kỳ – Chi phí bán hàng & quản lý tăng mạnh lên 359 tỷ đồng (tăng 43% so với cùng kỳ) do doanh số bán hàng tăng. Ngoài ra, tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu cũng tăng lên 40,8% từ 23,1% do tỷ trọng mảng môi giới BĐS trong doanh thu tăng lên (mảng môi giới BĐS thường có tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu cao hơn mảng phát triển dự án BĐS).
Lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết tăng đáng kể, chủ yếu là từ LDG – Gần đây, DXG đã mua thêm 25,5 triệu cổ phiếu LDG để nâng tỷ lệ sở hữu từ 41,3% lên 43,38%. LDG đang tích cực triển khai dự án nhà ở và khu nghỉ dưỡng tại Đồng Nai & Phú Quốc. Gần đây LDG còn triển khai một số dự án chung cư bình dân tại TPHCM và Bình Dương. Trong 9 tháng đầu năm, DXG đã ghi nhận 85,7 tỷ đồng lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết (tăng 210% so với cùng kỳ), chủ yếu là từ LDG.
HSC giữ nguyên dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ cho năm 2017 tăng trưởng 42% – Chúng tôi giữ nguyên dự báo doanh thu thuần là 3.215 tỷ đồng (tăng trưởng 28%) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 764 tỷ đồng (tăng trưởng 42%) dựa trên các giả định sau:
*Chúng tôi dự báo mảng môi giới và đầu tư thứ cấp sẽ đóng góp 1.297 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng 60%) nhờ kết quả bán hàng tốt trong 9 tháng đầu năm.
*Trong khi đó chúng tôi dự báo doanh thu mảng phát triển dự án đạt 1.680 tỷ đồng (tăng trưởng 14%) với giả định công ty sẽ ghi nhận: phần doanh thu còn lại từ dự án Luxcity (bao gồm cả tòa officetel) là 384 tỷ đồng; doanh thu từ 634 căn tại dự án Opal Riverside, tương đương 1.171 tỷ đồng. Trong khi đó, chúng tôi dự báo công ty sẽ ghi nhận doanh thu lợi nhuận từ dự án Opal Garden trong năm 2018.
*Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 50% so với mức 42% năm 2016 nhờ đóng góp doanh thu tốt hơn từ mảng môi giới và đầu tư thứ cấp, là mảng cho tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn, theo đó lợi nhuận gộp dự báo đạt 1.604 tỷ đồng (tăng trưởng 53%).
*Chúng tôi giữ nguyên dự báo đối với lợi nhuận tài chính thuần là 28,7 tỷ đồng (giảm 60% so với năm 2016) do không còn khoản thu nhập tài chính không thường xuyên trong khi chi phí lãi vay tăng. Chi phí quản lý và bán hàng sẽ tăng lên 597 tỷ đồng (tăng 46% so với năm 2016). Đồng thời giữ nguyên dự báo lợi nhuận từ công ty liên kết là 103 tỷ đồng (tăng 43% so với năm ngoái), chủ yếu từ LDG.
Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2017 là 2.510đ; P/E dự phóng là 8,2 lần.
HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 sẽ tăng trưởng 20% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần năm 2018 đạt 3.943 tỷ đồng (tăng trưởng 23%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 917 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) dựa trên những giả định sau:
*Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 10% đạt 1.426 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình quân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định.
*Trong khi đó chúng tôi dự báo mảng phát triển dự án đóng góp 2.243 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng 33%) với giả định công ty sẽ ghi nhận 815 tỷ đồng doanh thu từ dự án Opal Garden, 1.077 tỷ đồng từ dự án Lux Garden và 351 tỷ đồng từ dự án Opal Skyview.
*Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm nhẹ xuống 48,4% từ 50% năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp là 1.908 tỷ đồng (tăng trưởng 19%).
*Chúng tôi dự báo thu nhập tài chính thuần đạt 24,3 tỷ đồng (giảm 15%) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 690 tỷ đồng (tăng 16%).
Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 2.986đ; P/E dự phóng là 6,9 lần.
Dự kiến trả cổ tức bằng cổ phiếu tỷ lệ 5% và phát hành 3 triệu cổ phiếu ESOP – Gần đây, DXG đã công bố ngày đăng ký cuối cùng là ngày 1/11 để phát hành cổ phiếu trả cổ tức tỷ lệ 5% (cổ đông sở hữu 100 cổ phiếu DXG sẽ được nhận 5 cổ phiếu mới). DXG cũng dự kiến phát hành 3 triệu cổ phiếu ESOP (bằng 1,05% tổng số lượng cổ phiếu lưu hành) cho cán bộ, nhân viên chủ chốt. Như vậy, DXG sẽ phát hành tổng cộng 17.283.065 cổ phiếu để nâng vốn điều lệ thêm 6,05% lên 3.032 tỷ đồng.
Công ty có kế hoạch mở bán một dự án lớn tại Quận 2 trong tháng 11 – Đến hiện tại, DXG đã hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý cho dự án Gem Riverside, trên lô đất có diện tích 6,7 ha ở Quận 2, và công ty dự kiến sẽ mở bán giai đoạn 1 khoảng 1.000 căn trong tổng số 3.100 căn chung cư thuộc phân khúc trung đến cao cấp trong tháng 11 năm nay.
Đối với các dự án khác như:
*Opal Skyview tại Thủ Đức với 189 căn
*Lux Riverview tại Quận 7 với 765 căn
*Opal City tại Quận 9 với 2.200 căn
Công ty sẽ hoãn thời gian mở bán các dự án này cho đến năm 2018 do thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài hơn dự kiến ban đầu.
DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS và cũng đã thành công trong mảng phát triển dự án BĐS – DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS ở phân khúc trung cấp và bình dân với thị phần năm 2016 là 17,4%. Với 14 năm kinh nghiệm và thương hiệu mạnh trong mảng môi giới BĐS, DXG đã nâng được doanh số tiêu thụ sản phẩm từ khoảng 4.000 sản phẩm năm 2013 lên khoảng 8.000 sản phẩm vào năm 2016. Hệ thống phân phối của DXG được thực hiện qua 3 kênh chính gồm 2.000 nhân viên bán hàng tại 48 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc cộng với 5.000 cộng tác viên và 193 sàn liên kết. DXG cũng phát triển mảng mua sỉ bán lẻ (đầu tư thứ cấp) có phí môi giới cao hơn dịch vụ môi giới, ở mức khoảng 15-17%.
Danh mục dự án lớn sau khi công ty tiến hành M&A trước đó để xây dựng quỹ đất – Trong năm 2015-2016, DXG đã tích lũy được quỹ đất và danh mục dự án chủ yếu thông qua hoạt động M&A.
*Công ty mua các dự án chưa triển khai từ các chủ đầu tư đang gặp khó khăn và tiến hành triển khai.
*Và đã tích lũy được quỹ đất 40 ha tại TP HCM với tổng cộng 16 dự án, chủ yếu nằm tại quận Thủ Đức, quận 7 và quận 2.
*Công ty còn dự kiến mua thêm 3 dự án tại quận Thủ Đức trong năm 2017 để nâng quỹ đất lên tổng cộng 50 ha.
Sản phẩm tại các dự án BĐS của DXG tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp với giá bán từ 15-25 triệu đồng/m2. Quy mô dự án của DXG nhỏ hơn của đối thủ cạnh tranh như Novaland và Vingroup với số căn từ 500-1.000 căn và vị trí gần nhưng nơi có cơ sở hạ tầng đang xây dựng và dễ đi vào khu trung tâm.
DXG đặt mục tiêu đạt được quỹ đất 2.000 ha với tổng diện tích sàn là 20 triệu m2 đến cuối năm 2022. Hiện, công ty tập trung vào mua các dự án quy mô trung bình với diện tích khoảng 5-20 ha tại TP HCM thay vì các dự án nhỏ như trước đây. Công ty cũng dự kiến mở rộng quỹ đất ra các tỉnh khác như Quảng Nam, Vĩnh Phúc. Gần đây DXG đã nhận được chấp thuận của Thủ tướng và tỉnh Quảng Nam để đầu tư vào dự án du lịch nghỉ dưỡng quy mô 185 ha với tổng vốn đầu tư là 4.600 tỷ đồng. Tuy nhiên đây là dự án dài hạn và chưa có nhiều thông tin chi tiết.
Quan điểm đầu tư – Lặp lại đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 24.592đ dựa trên phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9,8 lần. DXG là doanh nghiệp dẫn đầu ở lĩnh vực môi giới BĐS với thị phần lớn tại cả TPHCM và Hà Nội. Ngoài ra trong những năm gần đây DXG nổi lên là tên tuổi lớn trên thị trường BĐS phân khúc trung cấp và bình dân tại TP HCM. Tốc độ mở rộng và sự thành công của chiến lược đa dạng hóa hoạt động kinh doanh sang mảng đầu tư dự án đã giúp công ty xây dựng thương hiệu đối với người mua nhà và chung cư trong những năm qua. Công ty cũng duy trì triển vọng tăng trưởng dài hạn khả quan nhờ hoạt động bán hàng tốt và tích cực thực hiện M&A nhằm tăng thêm quỹ đất. Cổ phiếu vẫn có định giá hợp lý với P/E dự phóng là 8,2 lần cho năm 2017 và 6,9 lần cho năm 2018, thấp hơn 16% so với ước tính RNAV của chúng tôi.
Nguồn: HSC
