KQKD năm 2017 của DXG tốt nhưng vẫn thấp hơn một chút so với dự báo của chúng tôi. Triển vọng tăng trưởng khá. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan.
Đồ thị cổ phiếu DXG cập nhật ngày 30/01/2018. Nguồn: AmiBroker
DXG (Khả quan) đã công bố KQKD năm 2017 với doanh thu thuần đạt 2.879 tỷ đồng (tăng trưởng 14,9% và hoàn thành 87% kế hoạch) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 751 tỷ đồng (tăng trưởng 39,8% và vượt 7% kế hoạch). Kết quả đạt được là rất ấn tượng nhưng vẫn thấp hơn một chút so với dự báo của chúng tôi cho doanh thu là 3.215 tỷ đồng (tăng trưởng 28,3%) cũng như LNST của cổ đông công ty mẹ là 762 tỷ đồng (tăng trưởng 41,8%).
Trong Q4, doanh thu đạt 1.203 tỷ đồng (tăng trưởng 1,4% % so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 291 tỷ đồng (giảm 26% so với cùng kỳ).
Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đạt kết quả khả quan nhờ doanh số đạt cao – Tổng số lượng căn hộ bán được trong năm 2017 tăng mạnh 91% so với cùng kỳ và đạt 15.300 căn.
* Khu vực miền bắc là 6.939 căn (tương đương đóng góp 45%).
* Khu vực miền trung là 5.326 căn (tương đương đóng góp 35%).
* Khu vực miền nam là 3.035 căn (tương đương đóng góp 20%).
Trong đó mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp chiếm 14.600 căn (tăng 112% so với cùng kỳ), theo đó doanh thu thuần là 1.616 tỷ đồng (tăng 99% so với cùng kỳ).
Doanh thu từ mảng BĐS giảm 25% so với cùng kỳ – Công ty hạch toán 1.099 tỷ đồng doanh thu thuần (giảm 25% so với cùng kỳ) từ mảng BĐS, chủ yếu từ hạch toán các dự án sau:
* Hạch toán 196 căn còn lại tại dự án Luxcity trong Q1.
* Hạch toán một số dự án đất nền và nhà phố tại khu vực miền trung trong Q3.
* Hạch toán 250 căn tại dự án Opal Riverside trong Q4. Trong khi đó công ty đã hoãn ghi nhận từ dự án Opal Garden do công ty dự kiến sẽ giao nhà cho người mua trong Q2/2018.
Hoãn mở bán dự án mới trong năm 2017 do thủ tục giấy tờ mất nhiều thời gian nên doanh số bán nhà thấp – Trong năm 2017, công ty chỉ mở bán 1 dự án mới là Lux Garden với tổng cộng 503 căn tại Quận 7 với giá bán bình quân là 23-24 triệu đồng/m2. Số căn mở bán thấp hơn nhiều so với kế hoạch ban đầu là mở bán 7.000 căn trong năm 2017. Điều này là do:
* Phân khúc BĐS trung cao cấp đã bão hòa tại TP HCM trong năm 2017 với số lượng dự án tăng mạnh trong giai đoạn 2015-2016.
* Quy định về thủ tục trước khi mở bán được thực thi một cách chặt chẽ hơn, đặc biệt là thủ tục khi mua đất. Tuy nhiên, công ty vẫn mở bán thành công dự án trên với toàn bộ số căn hộ đã được bán tính cho tới thời điểm hiện tại.
DXG đã bán tổng cộng khoảng 700 căn (giảm 37%) trong năm 2017 với giá trị hợp đồng đã ký ước tính tổng cộng khoảng 1.200 tỷ đồng (giảm 45%).
Tỷ suất lợi nhuận gộp được cải thiện nhờ cơ cấu doanh thu hiệu quả hơn – Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng đáng kể lên 60% từ 42% trong năm 2016 nhờ (1) tỷ suất lợi nhuận gộp của tất cả các mảng tăng (của mảng môi giới BĐS & đầu tư thứ cấp tăng từ 72% lên 81% còn mảng BĐS tăng từ 30% lên 40%) và (2) tỷ trọng đóng góp của mảng môi giới BĐS & đầu tư thứ cấp tăng từ 32% năm 2016 lên 56% (mảng này có tỷ suất lợi nhuận cao hơn mảng BĐS). Theo đó lợi nhuận gộp đạt 1.730 tỷ đồng (tăng trưởng 64,5%).
Lợi nhuận tài chính thuần giảm do doanh thu HĐ tài chính giảm cộng với chi phí lãi vay tăng – Lợi nhuận tài chính thuần giảm xuống còn 3,4 tỷ đồng từ 72 tỷ đồng do (1) năm 2017 không còn lãi từ bán các khoản đầu tư và (2) chi phí lãi vay tăng lên 61 tỷ đồng (tăng 90,7%) do nợ vay tăng. Công ty đã tăng vay nợ để đầu tư cho các dự án và đến cuối năm 2017, tổng nợ đã tăng lên 2.529 tỷ đồng (tăng 270%), gồm 658 tỷ đồng vay nợ ngắn hạn, 592 tỷ đồng vay & nợ dài hạn và 1.279 tỷ đồng trái phiếu thường. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng đáng kể từ 0,19 lần trong năm 2016 lên 0,54 lần; tuy nhiên vẫn ở mức bình quân ngành.
Chi phí bán hàng & quản lý tăng do doanh thu tăng trong khi lợi nhuận đóng góp từ các công ty liên doanh liên kết cũng tăng – Chi phí bán hàng & quản lý tăng 33% lên 544 tỷ đồng do doanh thu tăng đồng thời tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu cũng tăng từ 16,3% lên 18,9%.
Trong khi đó lợi nhuận đóng góp từ các công ty liên doanh liên kết là 128 tỷ đồng (tăng 78%) nhờ đóng góp từ LDG. DXG hiện nắm 43,38% cổ phần LDG. LDG là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS nhà ở & khu nghỉ dưỡng tại Đồng Nai và Phú Quốc. Gần đây, LDG cũng đã triển khai một số dự án căn hộ bình dân tại TP HCM và Bình Dương.
Kế hoạch mở bán tích cực trong năm 2018 – Sau năm 2017 khá trầm lắng, DXG dự kiến mở bán 6 dự án mới trong năm nay với tổng số căn là 10.000, gồm Gem Riverside (3.175 căn), Opal Skyview (207 căn), Lux Riverview (754 căn), Opal City (2.310 căn), Lux Star (717 căn) và Gem Premium (2.600 căn).
Tiếp tục mở rộng quỹ đất – Trong giai đoạn 2015-2016, DXG đã tích cực mua thêm quỹ đất thông qua hoạt động M&A. Công ty sẵn sàng mua lại dự án chưa triển khai các chủ đầu tư đang gặp khó khăn và khởi động các dự án này. Cho đến nay, công ty đã tích lũy được một quỹ đất 45 ha tại Tp HCM với tổng cộng 15 dự án, chủ yếu nằm tại quận Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2.
Công đặt mục tiêu đến cuối năm 2020 đưa quỹ đất lên 2.000 ha với tổng diện tích sàn là 20 triệu m2. Hiện tại công ty tập trung hơn vào mua các dự án quy mô trung bình khoảng 5-20 ha tại TP HCM thay vì các dự án nhỏ như trước đó. Công ty còn dự kiến mở rộng quỹ đất tại các tỉnh thành khác như Quảng Nam và Phú Quốc. Trong năm 2017, DXG đã nhận được chấp thuận đầu tư từ Thủ tướng và tỉnh Quảng Nam cho dự án du lịch nghỉ dưỡng quy mô 185 ha với tổng vốn đầu tư 4.600 tỷ đồng. Đây là dự án dài hơi và chiến lược của DXG là chuyển nhượng dự án này cho chủ đầu tư khác để tập trung vào phân khúc BĐS nhà ở.
Gần đây DXG đã mua 2 dự án bằng việc mua 51% cổ phần CTCP Bất động sản Sài Đồng (dự án căn hộ quy mô 9.700 m2 tại Hà Nội) và 90,83% cổ phần CTCP Đầu tư Dầu khí Nha Trang (dự án sân gôn và biệt thự sinh thái quy mô 170 ha tại Cam Ranh, Khánh Hòa).
HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 sẽ tăng trưởng 38,7% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần năm 2018 đạt 4.083 tỷ đồng (tăng trưởng 42%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.041 tỷ đồng (tăng trưởng 38,7%) dựa trên những giả định sau:
* Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 9% đạt 1.762 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình quân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định. Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 16.000 căn (tăng 10%) trong năm 2018.
* Trong khi đó chúng tôi dự báo mảng BĐS đóng góp 2.161 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng 97%) với giả định công ty sẽ ghi nhận 815 tỷ đồng doanh thu từ dự án Opal Riverside (700 tỷ đồng), 100% dự án Opal Garden project (815 tỷ đồng), dự án officetel Luxcity (107 tỷ đồng) và 50% dự án Lux Garden (539 tỷ đồng).
* Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm nhẹ xuống 53,5% từ 60,1% năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp đạt 2.183 tỷ đồng (tăng trưởng 26,2%).
* Chúng tôi dự báo thu nhập tài chính thuần đạt 12 tỷ đồng (tăng 250%) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 662 tỷ đồng (tăng 21,8%). Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 3.232đ; P/E dự phóng là 8,8 lần.
Quan điểm đầu tư – Lặp lại đánh giá Khả quan. Chúng tôi điều chỉnh tăng ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu lên 32.900đ, tương đương P/E dự phóng là 10,2 lần, sau khi điều chỉnh tăng giá bán ước tính sản phẩm tại các dự án mở bán mới. Triển vọng năm nay khả quan nhờ hoạt động bán hàng tốt tại các dự án mở bán gần đây và tích cực thực hiện M&A nhằm tăng thêm quỹ đất. Cổ phiếu vẫn có định giá hợp lý với P/E dự phóng năm 2018 là 8,8 lần. Thị giá hiện cũng thấp hơn 13% so với ước tính RNAV của chúng tôi. DXG đã bắt đầu tạo được chỗ đứng trong lĩnh vực BĐS và theo đó lấy lại được niềm tin của NĐT sau vài năm liên tục điều chỉnh kế hoạch kinh doanh trong năm. Năm 2018 sẽ tiếp tục là năm khả quan cho cổ phiếu DXG.
Nguồn: HSC
