Ước tính KQKD Q3 – KQKD Q3 của DXG (Khả quan) nhiều khả năng sẽ khả quan nhờ mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đạt kết quả tốt. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan. HSC ước tính doanh thu quý 3 của DXG sẽ đạt khoảng 594 tỷ đồng (tăng 154% so với cùng kỳ) và LNST đạt 198 tỷ đồng so với khoản lỗ thuần 5 tỷ đồng vào quý 3 năm ngoái, theo đó doanh thu 9 tháng đầu năm đạt 1.473 tỷ đồng (tăng 12% so với cùng kỳ) và LNST 9 tháng đầu năm đạt 401 tỷ đồng (tăng 179% so với cùng kỳ), hoàn thành lần lượt 45% kế hoạch doanh thu và 57% kế hoạch lợi nhuận cả năm.
Đồ thị cổ phiếu HAX cập nhật ngày 04/10/2017. Nguồn: AmiBroker
Doanh thu mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp tăng mạnh – Chúng tôi ước tính mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp sẽ đạt doanh thu ấn tượng trong 9 tháng đầu năm là 986 tỷ đồng nhờ số sản phẩm bán được tăng và đạt khoảng 9.500 căn (tăng 112% so với cùng kỳ). Số lượng sản phẩm bán được ở miền Bắc là khoảng 5.000 căn, chiếm 53% tổng số lượng căn bán được trong khi khu vực miền Trung đóng góp khoảng 16% tổng số căn bán được (chủ yếu là sản phẩm đất nền và nhà phố) và khu vực phía Nam đóng góp 31% tổng số lượng căn bán được. Trong tổng số 9.500 căn bán ra có 585 căn là sản phẩm do DXG làm chủ đầu tư.
Mảng phát triển BĐS không hạch toán nhiều trong Q3 khiến doanh thu mảng này giảm – Theo kế hoạch của DXG, công ty sẽ bàn giao 2 dự án là Opal Riverside và Opal Garden trong Q4 2017, do đó chúng tôi cho rằng công ty sẽ không hạch toán nhiều doanh thu và lợi nhuận từ mảng phát triển bất động sản trong Q3. Chúng tôi ước tính công ty sẽ ghi nhận doanh thu 36 tỷ đồng từ mảng phát triển BĐS trong quý 3 và theo đó doanh thu 9 tháng từ mảng này đạt 401 tỷ đồng (giảm 51% so với cùng kỳ).
Chỉ có một dự án mới được mở bán trong 9 tháng đầu năm – Công ty chỉ mở bán một dự án là Lux Garden ở quận 7 với tổng cộng 503 căn hộ phân khúc hạng trung với giá bán bình quân từ 23-24 triệu đồng /m2. Công ty đã bán được 97% dự án này và hiện đang xây đến tầng 5 trong tổng số 26 tầng. DXG dự định sẽ bàn giao dự án này cho người mua nhà trong năm 2018. Đối với hai dự án đang được triển là Opal Riverside và Opal Garden, công ty đã hoàn thành dự án Opal Riverside và dự kiến sẽ bàn giao 100% tổng số 634 căn hộ cho người mua trong quý 4 năm 2017. Trong khi đó, DXG đã xây dựng đến 15/16 tầng của dự án Opal Garden và công ty hy vọng sẽ bàn giao 50% trong tổng số 470 căn hộ cho người mua trong Q4 2017. DXG đã bán hết tất cả các căn hộ tại hai dự án này trong năm 2016.
Công ty có kế hoạch mở bán một dự án lớn tại Quận 2 trong tháng 11 – Đến hiện tại, DXG đã hoàn thành tất cả các thủ tục pháp lý cho dự án Gem Riverside, trên lô đất có diện tích 6,7 ha ở Quận 2, và công ty dự kiến sẽ mở bán giai đoạn 1 khoảng 1.000 căn trong tổng số 3.100 căn chung cư thuộc phân khúc trung đến cao cấp trong tháng 11 năm nay. Đối với các dự án khác như Opal Skyview tại Thủ Đức với 189 căn, Lux Riverview tại Quận 7 với 765 căn và Opal City tại Quận 9 với 2.200 căn, công ty sẽ hoãn thời gian mở bán các dự án này cho đến năm 2018 do thời gian hoàn thành thủ tục pháp lý kéo dài hơn dự kiến ban đầu.
HSC đã điều chỉnh tăng dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ cho năm 2017 và hiện dự báo mức tăng trưởng 42% – Chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu thuần lên 3.215 tỷ đồng (tăng trưởng 28%) từ 3.063 tỷ đồng (tăng trưởng 22%) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 764 tỷ đồng (tăng trưởng 42%) từ 683 tỷ đồng (tăng trưởng 27%) dựa trên các giả định sau:
• Chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp lên 1.297 tỷ đồng (tăng trưởng 60%) từ 972 tỷ (tăng trưởng 20%) nhờ kết quả bán hàng tốt trong 9 tháng đầu năm.
• Trong khi đó chúng tôi điều chỉnh giảm dự báo doanh thu cho mảng phát triển dự án xuống 1.680 tỷ đồng (tăng trưởng 14%) từ 1.853 tỷ đồng (tăng trưởng 25%) với giả định công ty sẽ ghi nhận: phần doanh thu còn lại từ dự án Luxicty (bao gồm cả tòa officetel) là 384 tỷ đồng; doanh thu từ 634 căn tại dự án Opal Riverside, tương đương 1.171 tỷ đồng. Trong khi đó, chúng tôi dự báo công ty sẽ ghi nhận doanh thu từ dự án Opal Garden trong năm 2018.
• Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 50% so với dự báo trước đó là 43,8% nhờ đóng góp lợi nhuận tốt hơn từ mảng môi giới và đầu tư thứ cấp, là mảng cho tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn, theo đó lợi nhuận gộp dự báo đạt 1.604 tỷ đồng (tăng trưởng 53%).
• Chúng tôi giữ nguyên dự báo đối với lợi nhuận tài chính thuần là 28,7 tỷ đồng (giảm 60% so với năm 2016) do không còn khoản thu nhập tài chính không thường xuyên trong khi chi phí lãi vay tăng. Chi phí quản lý và bán hàng sẽ tăng lên 597 tỷ đồng (tăng 46% so với năm 2016). Đồng thời giữ nguyên dự báo lợi nhuận từ công ty liên kết là 103 tỷ đồng (tăng 43% so với năm ngoái), chủ yếu từ LDG. DXG đã tăng sở hữu từ 41,3% lên 43,38% sau khi mua thêm 25,5 triệu cổ phiếu LDG gần đây.
Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2017 là 2.510đ; P/E dự phóng là 8,2 lần.
HSC dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2018 sẽ tăng trưởng 20% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần năm 2018 đạt 3.943 tỷ đồng (tăng trưởng 23%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 917 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) dựa trên những giả định sau:
• Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 10% đạt 1.426 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình quân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định.
• Trong khi đó chúng tôi dự báo mảng phát triển dự án đóng góp 2.243 tỷ đồng (tăng trưởng 33%) doanh thu với giả định công ty sẽ ghi nhận 815 tỷ đồng doanh thu từ dự án Opal Garden, 1.077 tỷ đồng từ dự án Lux Garden và 351 tỷ đồng từ dự án Opal Skyview.
• Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm nhẹ xuống 48,4% từ 50% trong năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp là 1.908 tỷ đồng (tăng trưởng 19%).
• Chúng tôi dự báo thu nhập tài chính thuần đạt 24,3 tỷ đồng (giảm 15%) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 690 tỷ đồng (tăng 16%)
Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 2.986đ; P/E dự phóng là 6,9 lần.
Quan điểm đầu tư – Lặp lại đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 24.608đ dựa trên phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9,8 lần. DXG nổi lên là tên tuổi lớn trên thị trường BĐS nhà ở đặc biệt ở TPHCM và đây là thị trường dẫn đầu cho hoạt động môi giới áp đảo của công ty. Tốc độ mở rộng và sự thành công của chiến lược đa dạng hóa hoạt động kinh doanh sang mảng đầu tư dự án đã giúp công ty xây dựng thương hiệu đối với người mua nhà và chung cư trong những năm qua. Công ty cũng duy trì triển vọng tăng trưởng dài hạn khả quan nhờ hoạt động bán hàng tốt và tích cực thực hiện M&A nhằm tăng thêm quỹ đất. Cổ phiếu vẫn có định giá hợp lý với P/E dự phóng là 8,2 lần cho năm 2017 và 6,9 lần cho năm 2018, thấp hơn 17% so với ước tính RNAV của chúng tôi.
Nguồn: HSC
