Chúng tôi gần đây có cuộc trao đổi với ban lãnh đạo công ty và dưới đây là một số điểm chính:
- DXG ghi nhận doanh thu và lợi nhuận ròng 9T 2019 lần lượt là 3.798 tỷ đồng (+17%) và 907 tỷ đồng (+21%). Trong giai đoạn này, lợi nhuận ròng phần lớn đến từ thoái vốn dự án bất động sản tại TP. Nha Trang (220 tỷ đồng) và tăng trưởng của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp.
- Trong năm 2019, DXG đặt ra kế hoạch lợi nhuận 1.200 tỷ đồng (+2% YoY). Theo cập nhật từ phía ban lãnh đạo, công ty sẽ vượt kế hoạch lợi nhuận cả năm khoảng 8%, đạt 1.300 tỷ đồng (+10% YoY).
- Kế hoạch phát triển bất động sản: DXG kế hoạch mở bán 8 dự án ra thị trường trong năm 2020, trong đó Gem Riverside và Long Thành là những dự án nổi bật nhất.
- Công ty kinh doanh môi giới và đầu tư thứ cấp của DXG là DXS, lên kế hoạch IPO trong 6T cuối năm 2020. Sau đợt IPO, DXG sẽ chỉ giữ 70% cổ phần.
Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 18/10/2019. Nguồn: AmiBroker
Cập nhật kết quả kinh doanh. Hoạt động môi giới và đầu tư thứ cấp là động lực tăng trưởng chính trong 9T 2019, đóng góp 55% tổng lợi nhuận. Tổng khối lượng giao dịch là 15.043 căn (+10% YoY), trong khi biên gộp tăng 12% YoY nhờ đóng góp nhiều hơn hoạt động bán sỉ và đầu tư thứ cấp. Công ty con tại Miền Trung là Central Đất Xanh có kết quả kinh doanh nổi bật nhất, chiếm khoảng 31% tổng lợi nhuận của mảng này, do sự tăng trưởng của các dự án đầu tư thứ cấp.
Ngược lại, lợi nhuận gộp của mảng phát triển bất động sản giảm 48% YoY, do các dự án bàn giao giảm trong năm 2019. Trong quý 4, DXG sẽ chỉ ghi nhận lợi nhuận từ bàn giao dự án thấp tầng tại Quảng Ninh. Nhìn sang năm 2020, dịch vụ môi giới vẫn sẽ là động lực tăng trưởng chính, trong khi đó doanh thu từ phát triển bất động sản sẽ phụ thuộc vào các dự án mở bán mới.
Kế hoạch phát triển bất động sản. Công ty có kế hoạch mở bán 8 dự án bất động sản trong năm 2020 trong điều kiện thuận lợi, với tổng nguồn cung là 12.000 căn. Các dự án bao gồm: 1) Các dự án đã được lên kế hoạch triển khai trước đó nhưng bị vướng các thủ tục mở bán như Gem Riverside, Opal Skyview và Lux Riverview và 2) Các dự án mới được mua tại tỉnh Bình Dương và Đồng Nai. Trong điều kiện thủ tục pháp lý kéo dài tại TP HCM, DXG đã mở rộng phạm vi hoạt động sang các tỉnh lân cận nhằm nắm bắt nhu cầu mới cũng như tận dụng sự nâng cấp cơ sở hạ tầng.
Hai dự án mở bán đáng chú nhất là Gem Riverside và Long Thành (92ha). Ban lãnh đạo rất lạc quan về tình hình pháp lý của Gem Riverside sẽ sớm được giải quyết, cũng như tự tin về kế hoạch mở bán dự án Long Thành trong năm 2020. Đây là dự án mà DXG đã giành được trong đợt đấu giá gần đây từ nhà nước. Do đó, điều kiện pháp lý không phải là vấn đề đáng lo ngại, nhưng rủi ro là sự chậm tiến độ của sân bay Long Thành.
IPO của DXS. Đây được xem là chất xúc tác chính khác cho DXG trong thời gian tới. Hiện tại, DXG đã tái cấu trúc doanh nghiệp theo hướng:
- Công ty mẹ, DXG chỉ tập trung vào phát triển bất động sản với các dự án quy mô lớn tại các thành phố lớn.
- DXS sẽ vận hành phân khúc môi giới và hợp tác với các nhà phát triển bất động sản khác ở các tỉnh cấp 2 & 3 để phát triển các dự án quy mô nhỏ.
Công ty đang trong quá trình tìm kiếm đối tác chiến lược nước ngoài, bao gồm các nhà cung cấp giải pháp công nghệ, công ty môi giới hoặc nhà đầu tư tài chính. DXG không chỉ muốn tìm kiếm các hỗ trợ tài chính mà còn tận dụng lợi thế về kinh nghiệm quản lý và phát triển từ đối tác.
Hiện tại, cổ phiếu DXG đang giao dịch ở mức PE 2019 là 8,6 lần. Giá cổ phiếu giảm 13% so với đầu năm, do chậm tiến độ trong triển khai dự án mới cũng như tin tức bất lợi về tình trạng pháp lý của một số dự án bất động sản. Việc phát hành thêm cổ phiếu gần đây cũng khiến giá cổ phiếu giảm do tâm lý tiêu cực. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng đó là tin tốt cho DXG trong dài hạn, khiến DXG sẽ giảm bớt áp lực lên nhu cầu vốn đầu tư. Hiện tại, tin xấu đã một phần phản ánh lên định giá DXG. Các chất xúc tác trong thời gian tới bao gồm: 1) Khởi công các dự án trọng điểm, cụ thể là Gem Riverside và Long Thành, và 2) thành công trong đợt IPO của DXS.
Nguồn: VCSC
