DXG công bố KQKD 6 tháng đầu năm ở mức khiêm tốn do việc ghi nhận doanh thu từ các dự án BĐS trong Q2 giảm. Triển vọng tương lai vẫn khá tốt. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan – Công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (DXG – Khả quan) đã công bố KQKD 6 tháng đầu năm với doanh thu thuần đạt 879 tỷ đồng (giảm 19% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 203 tỷ đồng (tăng 36% so với cùng kỳ)
Đồ thị cổ phiếu DXG cập nhật ngày 25/07/2017. Nguồn: AmiBroker
Theo đó chỉ hoàn thành 29,3% kế hoạch doanh thu và 29% kế hoạch LNST của cổ đông công ty mẹ cả năm.Trong Q2, như dự báo KQKD kém khả quan với doanh thu thuần là 293 tỷ đồng (giảm 62% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 51,3 tỷ đồng (giảm 57% so với cùng kỳ) do thiếu đóng góp doanh thu từ mảng phát triển BĐS.
DXG dự kiến trong năm nay sẽ bàn giao nhà và ghi nhận doanh thu từ 2 dự án trong Q4, do đó ghi nhận doanh thu các dự án BĐS sẽ khá khiêm tốn trong Q2 và Q3. Do đó, chúng tôi vẫn giữ nguyên dự báo cả năm đối với công ty.
Kết luận nhanh. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 20.020đ dựa trên định giá RNAV, tương đương PE dự phóng là 9,0 lần. Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 tăng trưởng 27%. KQKD Q2 khiêm tốn nhưng theo đúng kế hoạch và dự báo Q3 cũng sẽ như vậy. Theo lộ trình ghi nhận doanh thu BĐS cho năm nay, phần lớn doanh thu mảng này sẽ rơi vào Q4. Mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng mạnh so với kết quả kém khả quan trong cùng kỳ khi DXG tập trung trở lại vào hoạt động này. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận tăng mạnh nhờ cơ cấu sản phẩm được cải thiện và tỷ suất lợi nhuận từng mảng kinh doanh cũng tăng. Kế hoạch mở bán các dự án mới trong năm nay chậm lại lại với kế hoạch ban đầu, tuy vậy trong năm nay công ty vẫn dự kiến mở bán 5 dự án với tổng cộng 3.000 căn (tăng 150% so với năm 2016). Giá cổ phiếu đã điều chỉnh sau đợt tăng trước đó và có định giá tốt ở mức giá hiện tại.
Doanh thu của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng mạnh 81% so với cùng kỳ – Doanh thu của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp đạt 443 tỷ đồng, tăng mạnh 81% so với kết quả kém khả quan trong cùng kỳ năm ngoái nhờ số lượng căn bán được tăng mạnh đạt 5.743 căn (tăng 109% so với cùng kỳ), chiếm 21% thị phần cả nước so với mức 11% trong năm 2016. Theo khu vực, số lượng căn bán tại phía Bắc chiếm 49% trong khi đó khu vực miền Trung chiếm 16% với phần lớn là các sản phẩm đất nền và khu vực phía Nam đóng góp 35% tổng số lượng nhà bán.
Tỷ suất lợi nhuận của mảng này cũng tăng từ 64% lên 78% nhờ đóng góp tốt hơn từ hoạt động đầu tư thứ cấp, là hoạt động ghi nhận doanh thu mà không phát sinh chi phí. Doanh thu môi giới chiếm 90%, tương đương khoảng 398 tỷ đồng (tăng 75% so với cùng kỳ) trong khi đó doanh thu từ đầu tư thứ cấp chiếm 10%, tương đương khoảng 45 tỷ đồng (tăng 150% so với cùng kỳ).
Doanh thu từ phát triển BĐS giảm 53% so với cùng kỳ do ghi nhận doanh thu từ các dự án trong Q2 giảm – Doanh thu từ mảng phát triển BĐS chỉ đạt 365 tỷ đồng (giảm 53% so với cùng kỳ) và chủ yếu là từ bàn giao hơn 196 căn tại dự án Luxcity, Quận 7. Việc ghi nhận doanh thu các dự án theo đúng kế hoạch của công ty. Cụ thể, DXG sẽ bàn giao hai dự án, là Opal Riverside và Opal Garden trong Q4 năm nay, do đó sẽ không có nhiều doanh thu BĐS được ghi nhận cho đến khi công ty bàn giao nhà.
Doanh thu của mảng xây dựng cũng giảm 41% so với cùng kỳ – còn 40,2 tỷ đồng do một số hợp đồng như Full House, Topaz Garden đã hoàn tất. Trong khi đó các hợp đồng mới như chung cư Hải Âu (Quận 9), Viva Square (Đồng Nai) và Marian Tower (Bình Dương) vẫn đang trong giai đoạn đầu xây dựng.
Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng nhờ cơ cấu sản sản phẩm tốt hơn – Lợi nhuận gộp tăng đạt 484,5 tỷ đồng (tăng 40% so với cùng kỳ), theo đó tỷ suất lợi nhuận gộp tăng lên 55% từ 31,7% trong cùng kỳ năm ngoái. Nhờ tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp cũng như của mảng BĐS đều được cải thiện. Hơn nữa, tỷ trọng đóng góp của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp, là mảng cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn nhiều, cũng tăng lên 50% so với mức đóng góp 23% trong cùng kỳ năm ngoái.
Thu nhập tài chính thuần tăng nhờ lãi tiền gửi tăng – DXG ghi nhận thu nhập tài chính thuần đạt 12 tỷ đồng, so với mức lỗ ròng 4,4 tỷ đồng trong cùng kỳ năm ngoái nhờ lãi tiền gửi tăng do nguồn tiền mặt sẵn có lớn. Đến cuối Q2, tiền và các khoản tương đương tiền tăng mạnh lên 2.731 tỷ đồng (tăng 313% so với cùng kỳ và tăng 20% so với đầu năm) sau khi công ty đã huy động thêm 1.172 tỷ đồng từ phát hành quyền mua cho cổ đông trong Q4/2016.
Chi phí bán hàng & quản lý tăng 30% so với cùng kỳ trong khi đóng góp từ các công ty liên kết tăng 50% so với cùng kỳ – Chi phí bán hàng & quản lý lên tới 224 tỷ đồng (tăng 30% so với cùng kỳ) do chi phí tiền lương tăng cùng với số lượng nhà bán tăng trong 6 tháng đầu năm. Trong khi đó, DXG ghi nhận 53,5 tỷ đồng (tăng 50% so với cùng kỳ) lợi nhuận từ các công ty liên kết, chủ yếu từ LDG Group. DXG hiện nắm 41,33% cổ phần tại LDG Group, chuyên phát triển các dự án khu dân cư và nghĩ dưỡng tại Đồng Nai và Phú Quốc.
Công ty tăng vay nợ để đầu tư phát triển dự án – Đến cuối Q2, tổng nợ vay tăng đáng kể lên 1.695 tỷ đồng (tăng 148% so với đầu năm) gồm 537 tỷ đồng nợ ngắn hạn, 18 tỷ đồng nợ dài hạn và 1.140 tỷ đồng trái phiếu thường. Trong 6 tháng đầu năm, DXG đã phát hành 400 tỷ đồng trái phiếu thường kỳ hạn 3 năm cho VP Bank và 390 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 4 năm với lãi suất coupon 9% cho VIB.
Công ty bán hàng tốt trong 6 tháng đầu năm nhưng công ty đã hạ bớt kế hoạch mở bán đầy tham vọng cho năm 2017 – Trong 6 tháng đầu năm, công ty bán được 500 căn (giảm 13% so với cùng kỳ) với giá trị hợp đồng ước tính là 900 tỷ đồng (giảm 14% so với cùng kỳ). Công ty chỉ mở bán 1 dự án là Lux Garden tại Quận 7 với giá bán bình quân là 23-24 triệu đồng/m2. Hiện công ty đang xây dựng tầng hầm và dự kiến giao nhà cho người mua vào năm 2018.
Vào đầu năm nay, DXG đã dự kiến mở bán 9 dự án ra thị trường trong năm 2017 với tổng số căn mở bán là 7.019 căn; bằng khoảng 16% tổng số nguồn cung dự kiến tại TP HCM. Tuy nhiên công ty đã chậm mở bán so với dự định do việc làm thủ tục giấy tờ mất nhiều thời gian hơn so với dự kiến. Và điều này có lẽ cũng cho thấy công ty đã đánh giá nhu cầu thị trường hiện tại một cách thực tế hơn. Do vậy hiện kế hoạch mở bán đã được giảm bớt và trong 6 tháng cuối năm DXG chỉ dự kiến mở bán 4 dự án là:
• Opal Skyview (Thủ Đức) với 189 căn hộ trung cấp.
• Gem Riverside (Quận 2) với khoảng 1.000 trong tổng số 3.100 căn hộ trung cao cấp.
• Lux Riverview (Quận 7) với 765 căn hộ trung cấp.
• Opal City (Quận 9) với khoảng 600-700 trong số 2.200 căn hộ trung cấp.
Tổng số căn hộ mở bán dự kiến từ các dự án trên là 2.500 căn; theo đó tổng số căn mở bán năm 2017 là 3.000 căn (tăng 150%).
Về 2 dự án đang triển khai là Opal Riverside và Opal Garden, công ty đã gần hoàn thành xây dựng phần thô cho dự án Opal Riverside và dự kiến bàn giao toàn bộ 634 căn cho người mua vào Q4/2017. Trong khi đó ở dự án Opal Garden, đã hoàn thành xây dựng phân thô cho 5/16 tầng. Công ty dự kiến bàn giao 50% trong tổng cộng 470 căn cho người mua trong Q4/2017. DXG đã bán hết toàn bộ số căn của 2 dự án này trong năm 2016.
Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ năm 2017 tăng trưởng 27% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 3.063 tỷ đồng (tăng trưởng 22%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 683 tỷ đồng (tăng trưởng 27%) dựa trên những giả định sau;
• Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới và đầu tư thứ cấp sẽ tăng trưởng 20% đạt 972 tỷ đồng với giả định doanh số bán hàng phân khúc bình dân và trung cấp vẫn sẽ tốt nhờ nhu cầu ổn định
• Trong khi đó chúng tôi dự báo mảng phát triển dự án sẽ đóng góp 1.853 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng 25%) với giả định công ty sẽ ghi nhận: phần doanh thu còn lại từ dự án Luxicty (bao gồm cả tòa officetel) là 384 tỷ đồng; 80% doanh thu tại dự án Opal Riverside (937 tỷ đồng); 50% doanh thu tại dự án Opal Garden (407 tỷ đồng).
• Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 43,8% từ 42% do đó lợi nhuận gộp đạt 1.343 tỷ đồng (tăng trưởng 28%).
• Lợi nhuận tài chính thuần giảm còn 28,7 tỷ đồng (giảm 60% so với năm 2016) do không còn khoản thu nhập tài chính không thường xuyên trong khi chi phí lãi vay tăng. Chi phí quản lý và bán hàng sẽ tăng lên 498 tỷ đồng (tăng 22% so với năm 2016).
• Chúng tôi ước tính lợi nhuận từ công ty liên kết tăng 43% lên 103 tỷ đồng, chủ yếu từ LDG (DXG nắm 41,3% cổ phần LDG).
Theo đó, chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 683 tỷ đồng (tăng trưởng 27%), EPS pha loãng là 2.237đ; P/E dự phóng là 7,4 lần.
Quan điểm đầu tư – Lặp lại đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 20.020đ dựa trên phương pháp định giá RNAV, tương đương P/E dự phóng là 9 lần. Thị giá hiện tại thấp hơn 18% so với RNAV. Giá cổ phiếu đã giảm 25% từ đỉnh thiết lập vào tháng 5 do KQKD Q2 kém khả quan. Tuy vậy chúng tôi cho rằng KQKD 6 tháng cuối năm sẽ được cải thiện nhờ ghi nhận các dự án sẽ hoàn thành trong Q4. Triển vọng tăng trưởng dài hạn khả quan nhờ hoạt động bán hàng tốt và công ty tích cực thực hiện M&A nhằm tăng thêm quỹ đất.
Nguồn: HSC
