- Tổng quan về DN:
Thành lập ngày 26/10/2001, Tập đoàn CEO phát triển hệ sinh thái kinh tế vững mạnh dựa trên 5 lĩnh vực kinh doanh cốt lõi: Bất động sản, Bất động sản nghỉ dưỡng, Xây dựng, Du lịch và quản lý khách sạn, Phát triển nguồn nhân lực.
Với 18 năm không ngừng kiến tạo, Tập đoàn CEO mong muốn mang đến những giá trị tốt đẹp, nâng tầm chất lượng cuộc sống của người dân Việt Nam thông qua những sản phẩm, dịch vụ dẫn đầu xu hướng.
Đồ thị cổ phiếu CEO phiên giao dịch ngày 12/12/2019. Nguồn: AmiBroker.
Kiên định trong chiến lược chinh phục thị trường, mục tiêu của Cổ phiếu CEO là trở thành doanh nghiệp trong Top 250 của VNR500 vào năm 2021, tự hào cùng Việt Nam vươn tầm cao mới.
Thị trường phát triển của CEO tập trung chủ yếu ở các khu vực nghỉ dưỡng cũng như nằm trong kế hoạch phát triển thành các đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Vân Đồn, Nha Trang. Ngoài ra CEO cũng tham gia vào lĩnh vực BĐS đô thị với nhiều dự án ở ngoại thành Hà Nội, Hà Nam.
- Cơ cấu sở hữu của DN:
Nhìn vào cơ cấu sở hữu của CEO có thể thấy Tập đoàn không sở hữu một cơ cấu cổ đông thực sự cô đặc. Hai cổ đông lớn nhất là chủ tịch HĐQT Đoàn Văn Bình (sở hữu 26.23%) và quỹ PYN (sở hữu 14.3%). PYN tham gia vào CEO với tỷ lệ sở hữu dưới 15% và không có thành viên đại diện trong HĐQT, do đó có thể thấy CEO chỉ là một khoản đầu tư mang tính chất đầu tư tài chính thuần túy của quỹ ngoại này. 60% lượng cổ phần còn lại của CEO được xé lẻ thành các phần rất nhỏ cho các thành viên còn lại của HĐQT cũng như ban lãnh đạo, trong đó đáng kể nhất chỉ có nhóm của phó chủ tịch HĐQT Phạm Thị Mai Lan (tổng cộng chiếm gần 6% tổng số cổ phần). Với cơ cấu sở hữu như vậy chúng tôi nhận thấy CEO là một DN chịu sự ảnh hưởng tương đối khéo kín, chủ yếu đến từ ban lãnh đạo hiện tại đặc biệt là chủ tịch Bình trong việc ra các quyết định quan trọng. Sự ảnh hưởng của NĐT ngoại lên DN trong vấn đề quản trị công ty là không thực sự đáng kể và DN cũng không có cổ đông chiến lược nào. Do đó đây không phải là một cơ cấu sở hữu thực sự đem lại những lợi thế đáng kể về mặt chất lượng quản trị cho Tập đoàn, thêm vào đó với việc BLĐ và cổ đông ngoại chỉ sở hữu khoảng 50% tổng số cổ phần, lượng “cổ phiếu trôi nổi” ở bên ngoài là một con số khá lớn và với lượng cung lớn như vậy chắc chắn sẽ cản trở rất nhiều lên quá trình tăng giá lành mạnh của cổ phiếu trên thị trường.
- Chính sách trả cổ tức và phát hành cổ phiếu của DN:
Có thể thấy CEO là một DN duy trì chính sách trả cổ tức bằng tiền rất đều đặn qua nhiều năm. Với việc giá cổ phiếu chủ yếu giao dịch quanh và dưới mệnh giá thì tỷ lệ trả cổ tức tiền như vậy là khá ấn tượng nếu so với mặt bằng lãi suất tiết kiệm. Tuy nhiên cùng với việc trả ciir tức tiền đều đặn, Tập đoàn cũng liên tục phát hành thêm để tăng vốn với mức giá luôn là 10000đ/cp – không thực sự “ưu đãi” nếu chúng ta nhìn vào diễn biến giá cổ phiếu trong những năm qua. Đây là động thái cho thấy nhu cầu bổ sung vốn để thực hiện khai thác các dự án của CEO luôn là một vấn đề lớn. Mặc dù đổi lại CEO luôn duy trì KQKD tăng trưởng từ 10 – 30% tuy nhiên với diễn biến giá cổ phiếu không thực sự đồng thuận, cùng với việc lượng cung cổ phiếu trên thị trường liên tục tăng kèm thêm nhược điểm về cơ cấu sở hữu như đã nói ở trên, rõ ràng chính sách phát hành thêm của DN không đem lại nhiều hiệu quả cho những cổ đông đầu tư tài chính thuần túy. Doanh nghiệp cần hết sức chú ý nhanh chóng khắc phục vấn đề này nếu muốn duy trì một lượng cổ đông chiến lược lâu dài đi cùng doanh nghiệp.
- Tình hình tài chính của DN:
KQKD quý 3/2019 của CEO không thực sự ấn tượng khi LNST của DN chỉ đạt 54,230,406,332 đồng, giảm 37.85% so với cùng kỳ năm 2018. Tuy nhiên lũy kế cả năm thì DN về cơ bản đã gần như hoàn thành kế hoạch KD của cả năm chỉ sau 3 quý (435 tỷ đồng so với kế hoạch năm là 445 tỷ đồng). Xét về hoạt động core mặc dù vẫn ghi nhận sự tăng trưởng khá ấn tượng trong quý: Doanh thu tăng 23.78%, tuy nhiên do Giá vốn hàng bán tăng tới 35.57% khiến cho biên lãi gộp của CEO suy giảm chỉ còn 30.73%, so với 36.76% cùng kỳ 2018.
Về hoạt động tài chính, do trong quý này DN không còn nhận được khoản lãi tiền gửi và tiền cho vay lớn như cùng kỳ, cộng thêm các khoản chi phí tài chính không có sự biến động nào khiến cho hoạt động tài chính vẫn là một hoạt động khiến DN phải chịu lỗ trong quý này, tương tự quý 3/2018. Chúng tôi nhận thấy trong cấu phần của Chi phí tài chính chủ yếu là lãi vay phải trả. Điều này đến trong bối cảnh trong quý này DN đã giảm được khoảng 200 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn (từ khoảng 970 tỷ đồng xuống chỉ còn 745 tỷ đồng), tuy nhiên các khoản Vay và nợ thuê tài chính dài hạn lại tăng lên rất mạnh so với cùng kỳ năm trước (từ khoảng 78 tỷ đồng tăng lên tới 1225 tỷ đồng).
Điều này kết hợp với việc CEO có một đợt bán ưu đãi giá 10000, tỷ lệ 3:2 vào đầu tháng 7, và khoản mục Tiền gửi không kỳ hạn có sự suy giảm từ mức 260 tỷ đồng xuống chỉ còn 120 tỷ đồng (điều này phần nào đó có thể là nguyên nhân khiến cho lượng tiền lãi gửi ngân hàng của CEO sụt giảm đáng kể trong quý này), cho thấy DN đang trong giai đoạn rất khát vốn, đặc biệt là nguồn vốn dài hạn để tài trợ cho (1) Dự án River Silk City phân kỳ IV+V+VI, (2) Góp vốn vào một số công ty con của Tập đoàn và (3) Bổ sung vốn lưu động. Trong đó theo kế hoạch ban đầu nguồn vốn được huy động từ đợt phát hành giá 10 sẽ được sử dụng gần như với tỷ lệ 1:1 cho mục đích (1) và (2), tuy nhiên ngày 18/9/2019 CEO đã có văn bản thông báo thay đổi phương án sử dụng vốn theo đó 1030 tỷ đồng huy động được sẽ dành tới hơn 876 tỷ đồng cho việc góp vốn vào các công ty con và chỉ 57.3 tỷ cho dự án Silk City. Điều này cho thấy tiến độ triển khai 3 phân kỳ tiếp theo của Dự án này đang chậm hơn khá nhiều so với kỳ vọng ban đầu của Tập đoàn và điều này sẽ ảnh hưởng lớn đến tiến độ hạch toán lợi nhuận của Dự án này trong năm sau.
Điểm qua một chút về cơ cấu Tài sản của CEO, do đây là Tập đoàn chuyên về kinh doanh các sản phẩm BĐS do đó chúng tôi rất quan tâm tới giá trị của khoản mục BĐS đầu tư của Tập đoàn, và trong quý 3 khoản mục này có sự tăng trưởng rất đáng chú ý so với đầu năm. Chúng tôi cho rằng mức tăng trưởng tới hơn 712 tỷ đồng này đến từ việc CEO đã hoàn tất quá trình xây dựng tại Dự án Sonasea Phú Quốc và bắt đầu tập trung khai thác Dự án này trong năm 2019 dựa trên những biến động mang tính tương đồng ở khoản mục Chi phí XDCB dở dang. Ngoài ra, theo tiết lộ từ Doanh nghiệp, dự án Sonasea Residence với đất sổ đỏ phân lô lâu dài là điểm sang trong kế hoạch 3 năm tới tại Phú Quốc của CEO. Lý do bởi diện tích đất dịch vụ (thời hạn sử dụng 50 năm) là khá nhiều, tuy nhiên cơ cấu đất ở lâu dài như Sonasea Residence là rất ít.
Trong khi đó, Dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City đang được đẩy mạnh tốc độ xây dựng, dự kiến sẽ bắt đầu mở bán vào cuối quý 4/2019 và đây có thể coi là 2 Dự án sẽ là điểm nhấn, đem lại tiềm năng tăng trưởng mạnh cho CEO trong năm 2020.
Trong khi đó ở góc độ Nguồn vốn, bên cạnh rủi ro đến từ việc DN đẩy mạnh vay nợ dài hạn để tài trợ cho các hoạt động góp vốn đối với các công ty con, khiến cho Chi phí lãi vay phình to với tốc độ khá lớn như đã đề cập ở trên, chúng tôi cũng có một lưu ý đối với khoản mục Người mua trả tiền trước, bởi đây là một yếu tố có thể cho thấy phần nào sức hấp dẫn của các Dự án mà DN đang khai thác đối với khách hàng (khoản mục này càng lớn cho thấy Dự án càng hấp dẫn và kích thích khách hàng đẩy mạnh đặt cọc mua nhà). Về điều này có thể thấy mặc dù DN đang đẩy mạnh khai thác các Dự án mới; tuy nhiên, các khoản trả trước của khách hàng lại sụt giảm rất mạnh. Và đây có thể coi là là điểm trừ lớn, cũng như là vấn đề mà NĐT cần phải theo dõi kỹ hơn trong các quý tiếp theo khi CEO sẽ tiếp tục đẩy mạnh khai thác đối với chuỗi Sonasea.
Trong dài hạn, bên cạnh lĩnh vực Bất động sản và Bất động sản nghỉ dưỡng, CEO đang từng bước đẩy mạnh mảng Du lịch và quản lý khách sạn với việc góp vốn vào công ty CÔNG TY TNHH C.E.O HOSPITALITY với thưởng hiệu Sonasea, chuyên về quản lý và vận hành các sản phẩm nghỉ dưỡng cao cấp của tập đoàn CEO. Để hiểu rõ hơn, hãy nói qua một chút về các chuỗi khách sạn, resorts lớn tại Việt Nam hiện nay như Novotel, Pullman hay J.W. Mariott thực tế là các thương hiệu nước ngoài, gắn mác lên các tòa nhà, khu du lịch do chủ doanh nghiệp Việt Nam xây dựng. CEO hướng tới việc hoàn toàn khép kín từ xây dựng, gắn thương hiệu và quản lý vận hành các khu du lịch nghỉ dưỡng với thương hiệu “nội” SONASEA. Việc đẩy mạnh mảng quản lý vận hành dịch vụ hứa hẹn đem lại nguồn thu ổn định và lâu dài trong cơ cấu doanh thu và lợi nhuận của CTCP Đầu tư CEO.
- Kết luận:
CEO sở hữu quỹ đất lớn và tiềm năng ở những khu vực có nhiều tiềm năng phát triển và khai thác, đặc biệt là các dự án ở Phú Quốc hay Vân Đồn. Cơ cấu tài chính của DN về cơ bản không có yếu tố phát sinh rủi ro tiềm tàng, tuy nhiên việc DN vẫn đang trải qua cơn khát vốn kéo dài trong nhiều năm, dẫn đến việc liên tục tiến hành phát hành tăng vốn cũng như sử dụng đòn bẩy tài chính đã và đang tạo ra áp lực pha loãng cũng như gánh nặng lãi vay lớn, ảnh hưởng mạnh lên KQKD của DN. Với việc DN đã gần như hoàn thành KQKD năm chỉ sau 3 quý, chúng tôi cho rằng CEO không cần thiết phải dồn sức book LN lớn trong quý 4 này mà vẫn có thể đạt được KQKD tăng trưởng mạnh trong cả năm. Thay vào đó việc Tập đoàn đang bắt đầu hoàn thiện và đưa vào khai thác các dự án mang thương hiệu Sonasea, cùng với việc giai đoạn quý 1/2019 LN của CEO chỉ đạt khoảng 80 tỷ, rất có khả năng 2020 sẽ là giai đoạn chủ chốt đánh dấu bước đột phá về lợi nhuận cho DN nếu như tình hình khai thác các dự án nói trên ở mức khả quan. Vùng giá 8,000 – 10,000 VNĐ hiện tại cũng có thể coi là vùng giá đầu tư hấp dẫn nếu xét đến tỷ suất trả cổ tức tiền hấp dẫn trong quá khứ của CEO. Do vậy với những NĐT có tầm nhìn và định hướng đầu tư đối với nhóm cổ phiếu BĐS trong năm 2020, CEO hoàn toàn có thể là một lựa chọn đáng để cân nhắc.
———
Phan Nhật Cường – Chuyên viên Tư vấn Chứng khoán Cao cấp
Điện thoại / Zalo / Viber: 0912842224 / 0982842224
Facebook: Đầu Tư Cổ Phiếu
Skype: dautu.cophieu
Email: dautucophieu68@gmail.com
