DANH MỤC

Mobile / Zalo: 0912 842 224
Đầu tư Cổ phiếu Group Facebook

Cập nhật cổ phiếu VRE – Triển vọng tích cực vẫn giữ nguyên, khuyến nghị Mua vào

Lượt xem: 930 - Ngày:
Chia sẻ

Nền tảng căn bản vững chắc trong năm 2023  

HSC nâng giá mục tiêu dựa trên phương pháp SOTP của VRE lên 42.300đ sau khi nâng 5-6% dự báo lợi nhuận thuần cho năm 2023-2024 và thay đổi các giả định định giá. Nền tảng căn bản của VRE vẫn rất vững chắc và chúng tôi thấy rằng Công ty gần như không chịu tác động của tình trạng siết tín dụng trên thị trường BĐS nhà ở. Hiện thị giá cổ phiếu VRE đang chiết khấu 45,2% so với ước tính RNAV của HSC (đã điều chỉnh tăng 8,2%), cao hơn nhiều mức chiết khấu bình quân 3 năm qua là 29%. Khuyến nghị Mua vào.  

Đồ thị cổ phiếu VRE phiên giao dịch ngày 10/03/2023. Nguồn: AmiBroker 

HĐKD cải thiện nhờ lưu lượng khách tăng mạnh giúp lợi nhuận thuần HĐKD tăng trưởng  

Tính cung cả năm 2022, tỷ suất lợi nhuận thuần HĐKD cho thuê mặt bằng đạt 71%, cao hơn đáng kể mức 67% trong năm 2021 và tương đương mức trước dịch Covid19. Lợi nhuận thuần HĐKD đạt 4,8 nghìn tỷ đồng, tăng đáng kể (tăng 52%) so với mức của năm 2021 (chịu tác động của dịch Covid-19), chủ yếu nhờ tỷ lệ lấp đầy ở tất cả các chuỗi TTTM tăng (tăng 0,4-1,2 điểm phần trăm) và quy mô các gói hỗ trợ dành cho khách thuê giảm đáng kể. 

Theo ban lãnh đạo, lưu lượng đến TTTM tại Hà Nội và TP. HCM đã đạt 90-95% mức trước dịch Covid-19 trong khi tại các tỉnh thành khác cũng đã đạt 80-85% mức trước dịch. HSC tin rằng lưu lượng khách sẽ tiếp tục tăng nhờ lượng du khách quốc tế đến Việt Nam trong năm nay có khả năng hồi phục. Nhóm phân tích kinh tế vĩ mô của HSC dự báo lượng du khách quốc tế sẽ tăng hơn gấp đôi trong năm 2023 đạt 8,5 triệu lượt từ 3,66 triệu lượt trong năm ngoái.  

Lưu lượng khách đến TTTM tăng mạnh sẽ giúp tỷ lệ lấp đầy và giá cho thuê tăng. Nói chung, chúng tôi dự báo doanh thu từ cho thuê mặt bằng sẽ tăng trưởng 12,5% trong năm 2023 và tăng trưởng tiếp 10,8% trong năm 2024.  

Công ty đã thực hiện các chính sách tiết kiệm chi phí như chi phí điện, nhân sự và marketing. Chẳng hạn, Công ty sử dụng đèn cảm ứng tiết kiệm điện, sử dụng năng lượng mặt trời và kiểm soát chi phí marketing. HSC tin rằng những chính sách tiết kiệm chi phí nói trên sẽ giúp nâng cao tỷ suất lợi nhuận. Chúng tôi dự báo tỷ suất lợi nhuận thuần HĐKD sẽ tăng nhẹ lên 71,4% trong năm 2023 và lên 72% trong năm 2024. 

Nâng dự báo lợi nhuận thuần năm 2023-2024  

HSC lần lượt nâng 5,3% và 5,9% dự báo lợi nhuận thuần năm 2023 và 2024, chủ yếu sau khi hạ giả định chi phí. Chúng tôi cho rằng các chính sách tiết kiện chi phí thực hiện gần đây có thể sẽ được tiếp tục áp dụng trong thời gian tới, từ đó giúp cải thiện tỷ suất EBITDA của VRE. 

Cho năm 2023, HSC dự báo lợi nhuận thuần đạt 3,5 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 28,1% (lợi nhuận thuần HĐKD cốt lõi tăng trưởng 12,8% so với mức 3,1 nghìn tỷ đồng trong năm 2022 (loại trừ 371 tỷ đồng lỗ không thường xuyên)). Trong khi đó, chúng tôi dự báo lợi nhuận năm 2024 tiếp tục tăng trưởng 9,4% đạt 3,8 nghìn tỷ đồng. Tỷ trọng đóng góp từ chuyển nhượng shophouse vào tổng lợi nhuận gộp năm 2023 và 2024 lần lượt đạt 15,8% và 6,5%. HSC cũng đưa ra dự báo lần đầu cho năm 2025 với lợi nhuận thuần đạt 4,2 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 9,5% và doanh thu đạt 10,1 nghìn tỷ đồng, tăng trưởng 7%.  

Tổng lợi nhuận thuần và doanh thu thuần HĐKD cốt lõi 3 năm tăng trưởng với tốc độ CAGR lần lượt là 15,3% và 10,7%.  

Nhờ dòng tiền HĐKD rất mạnh, chúng tôi dự báo VRE sẽ tiếp tục có tiền mặt thuần trong năm 2023-2024. HSC dự báo Công ty sẽ trả cổ tức tiền mặt trong năm 2024 với tỷ lệ 59,3% lợi nhuận, tương đương lợi suất cổ tức 3,8%. 

Định giá: Nâng 8,2% giá mục tiêu, duy trì khuyến nghị Mua vào  

Kết luận và phương pháp định giá  

HSC duy trì khuyến nghị Mua vào đối với VRE và nâng 8,2% giá mục tiêu lên 42.300đ, tương đương tiềm năng tăng giá 60%. Chúng tôi tin rằng VRE sẽ hưởng lợi từ sự gia tăng tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, giúp nâng cao mức độ thâm nhập của kênh bán lẻ hiện đại trong trung-dài hạn. Với nền tảng căn bản vững mạnh và ít bị ảnh hưởng của tình trạng thắt chặt tín dụng trên thị trường BĐS, định giá của cổ phiếu VRE sẽ sớm tăng trở lại.  

HSC vẫn sử dụng phương pháp tổng hợp định giá từng phần để tính giá trị nội tại (RNAV) của VRE ở mức 46.968đ, cao hơn ước tính cũ 8,2%. Chúng tôi áp dụng tỷ lệ chiết khấu 10% (giữ nguyên) đối với ước tính RNAV để tính ra giá mục tiêu 42.300đ. 

HSC nâng ước tính RNAV cho Cổ phiếu VRE chủ yếu vì thay đổi cách định giá các TTTM từ theo vị trí như trước đây sang theo loại hình TTTM. Chúng tôi cho rằng cách định giá theo loại hình TTTM sẽ phản ánh chính xác hơn HĐKD cũng như giá trị thực sự của các tài sản của doanh nghiệp.  

Đối với loại hình Vincom Center (VCC) – chủ yếu nằm tại các thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, Hải Phòng và Đà Nẵng – chúng tôi sử dụng tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần 5,5% để phản ánh lưu lượng khách đến TTTM nói chung ở mức tốt và khách thuê mặt bằng có chất lượng cao, từ đó giúp đảm bảo lợi nhuận trong trung – dài hạn cho Công ty. Đối với các loại hình TTTM khác, gồm chuỗi VMM, VP và VC+, HSC sử dụng tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần lần lượt là 6%; 8% và 8,5%. Trước đây, chúng tôi sử dụng tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần 6,5% cho các TTTM tại TP. HCM và Hà Nội; và sử dụng mức 7,2% cho các TTTM tại tỉnh thành khác. Trong năm 2022, chuỗi VMM đóng góp 28,8% tổng diện tích sàn, chuỗi VCC đóng góp 17,2%; còn lại là chuỗi VP và VC+.  

Lưu ý rằng chúng tôi tham khảo tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần đối với các dự án BĐS thương mại từ thông tin khảo sát tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương của các hãng dịch vụ BĐS CBRE và JLL. HSC cũng tham khảo tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần của các giao dịch gần đây ở phân khúc cho thuê văn phòng và cho thuê mặt bằng bán lẻ trong giai đoạn 12-18 tháng qua. Tỷ suất chiết khấu lợi nhuận thuần cuối cùng chúng tôi sử dụng được điều chỉnh để phản ánh quan điểm của HSC về triển vọng các TTTM tại Việt Nam, nhưng mức độ điều chỉnh không quá 0,5 điểm phần trăm. 

Bảng 1: Định giá, VRE  

Bảng 2: Phân tích độ nhạy của giá mục tiêu với tỷ trọng vốn hóa  

Biểu đồ 3: Chiết khấu của thị giá so với RNAV, VRE  

Bối cảnh định giá  

Giá cổ phiếu VRE giảm 10,6% trong 1 tháng qua vì áp lực bán xuất phát từ những thông tin tiêu cực đối với thị trường chung. Sau khi giảm gần đây, hiện thị giá cổ phiếu VRE chiết khấu 45,2% so với ước tính RNAV (giá trị nội tại) của HSC, cao hơn nhiều mức chiết khấu bình quân 2 năm qua là 29%. 

Nguồn: HSC 

Tuyên bố miễn trách nhiệm: Báo cáo chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và nhà đầu tư chỉ nên sử dụng báo cáo phân tích này như một nguồn tham khảo. Dautucophieu.net sẽ không chịu bất kỳ trách nhiệm nào trước nhà đầu tư cũng như đối tượng được nhắc đến trong báo cáo này về những tổn thất có thể xảy ra khi đầu tư hoặc những thông tin sai lệch về doanh nghiệp.

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

Gọi ngay
Messenger
Zalo chát
Mở tài khoản
Góp ý