DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu NVL – Công bố KQKD 6 tháng đầu năm kém khả quan

Lượt xem: 145 - Ngày:
Chia sẻ

NVL công bố KQKD 6 tháng đầu năm kém khả quan với ghi nhận doanh thu BĐS giảm. Triển vọng tăng trưởng vẫn không đổi. Tiếp tục duy trì đánh giá Nắm giữ – Novaland (NVL – Nắm giữ) công bố KQKD kém khả quan với doanh thu thuần đạt 3.333 tỷ đồng (giảm 32% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 833 tỷ đồng (giảm 46% so với cùng kỳ).

Đồ thị cổ phiếu NVL cập nhật ngày 31/07/2017. Nguồn: AmiBroker

Với kết quả này, công ty chỉ hoàn thành lần lượt 19% và 26,5% kế hoạch doanh thu và lợi nhuận cả năm của công ty. Mặc dù vậy, kết quả này vẫn sát với dự báo của chúng tôi do phần lớn doanh thu BĐS sẽ được ghi nhận trong Q4 sau khi công ty bàn giao nhà.

Kết luận nhanh. Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 64.779đ sử dụng phương pháp định giá RNAV và P/E, theo đó P/E pha loãng dự phóng 2017 là 17,6 lần. Chúng tôi dự báo LNST tăng trưởng 66% trong năm nay. KQKD 6 tháng kém khả quan do số lượng căn hộ bàn giao nhà ít hơn so với cùng kỳ nhưng vẫn hoàn toàn theo sát kế hoạch. Tiến độ bán hàng vẫn tăng 40% về số lượng nhà bán và tăng 32% so với cùng kỳ về giá trị hợp đồng. Trong 6 tháng cuối năm, dự báo tiến độ bàn giao nhà sẽ tăng mạnh sau khi các dự án được hoàn thiện. Do đó, triển vọng tăng trưởng lợi nhuận vẫn theo sát dự báo và tiềm năng tăng trưởng vẫn nguyên vẹn. Tuy nhiên, định giá cổ phiếu có vẻ khá cao theo quan điểm của chúng tôi.

Số lượng căn hộ bàn giao ít hơn so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn theo sát kế hoạch – Trong 6 tháng đầu năm, NVL đã bàn giao hơn 925 căn (giảm 58% so với cùng kỳ) từ 5 dự án, gồm Lakeview City, Orchard Garden, GardenGate Residence, Lucky Dragon Residence and Lucky Palace. Cụ thể;

• NVL đã bắt đầu bàn giao nhà tại dự án Lakeview City và Orchard Garden trong Q1 và theo đó lần lượt ghi nhận 1.695 tỷ đồng doanh thu (chiếm 51% tổng doanh thu 6 tháng) và 623 tỷ đồng (chiếm 19% tổng doanh thu).
• Công ty cũng đã bắt đầu bàn giao nhà tại dự án GardenGate Residence và ghi nhận 285 tỷ đồng doanh thu (chiếm 8,5% tổng doanh thu).
• Phần còn lại là từ hai dự án khác.

Dù ít hơn so với cùng kỳ, tiến độ bàn giao nhà trong 6 tháng đầu năm nhìn chung vẫn theo kế hoạch do phần lớn nhà sẽ được bàn giao trong 6 tháng cuối năm. Phần lớn các dự án của NVL đã được bán và hiện đang trong giai đoạn hoàn thiện xây dựng trước khi bàn giao. Các dự án này theo lộ trình phần lớn sẽ được bàn giao cho người mua trong năm nay;

• 84% trong tổng số 988 căn tại dự án Lakeview City (mở bán trong năm 2016) đã được bán.
• 100% tổng cộng 427 căn tại dự án Orchard Garden (mở bán trong năm 2014) đã được bán.
• 99% trong tổng số 418 căn tại dự án GardenGate Residence (mở bán trong năm 2014) đã được bán.
• 92% trong tổng số 564 căn tại dự án Lucky Palace (mở bán trong năm 2014) đã được bán.

Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm nhẹ mặc dù tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng phát triển BĐS được cải thiện – Lợi nhuận gộp giảm 35% so với cùng kỳ còn 810 tỷ đồng, theo đó tỷ suất lợi nhuận gộp là 24,3% giảm từ 25,3% trong cùng kỳ năm ngoái. Mặc dù vậy, tỷ suất lợi nhuận gộp của mảng BĐS tăng đạt 28% từ 25,8% nhờ một số dự án cho tỷ suất lợi nhuận cao hơn như Lakeview City (35%) và GardenGate Residence (31%). Trong khi đó, các hoạt động kinh doanh khác như tư vấn BĐS, cho thuê có tỷ suất lợi nhuận âm trong 6 tháng đầu năm so với mức 20% trong cùng kỳ năm ngoái.

Thu nhập tài chính thuần giảm mạnh do đóng góp từ lợi nhuận bất thường giảm và chi phí lãi vay tăng – Thu nhập tài chính thuần giảm mạnh 36% so với cùng kỳ còn 691 tỷ đồng do thu nhập tài chính từ đánh giá lại giá trị đầu tư tại các công ty con giảm và chi phí lãi vay tăng.

• Trong 6 tháng đầu năm, NVL ghi nhận 974 tỷ đồng thu nhập tài chính (giảm 23% so với cùng kỳ) từ đánh giá lại giá trị đầu tư sau khi công ty tăng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Cảng Phú Định từ 27% lên 83,45% và tại CTCP Sài Gòn Gôn từ 49% lên 98,02%.
• Trong khi đó, chí phí tài chính tăng lên 536 tỷ đồng (tăng 55% so với cùng kỳ) do chi phí lãi vay tăng khi NVL tăng vay nợ để tài trợ các dự án.

Tổng nợ đến cuối Q2 tăng manh lên 15.120 tỷ đồng (tăng 52% so với cùng kỳ và tăng 12% so với đầu năm) gồm 6.348 tỷ đồng nợ ngắn hạn và 8.772 tỷ đồng nợ dài hạn. Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu giảm so với cuối năm 2016 nhưng vẫn ở mức cao là 1,23 lần so với các công ty cùng ngành.

Chi phí bán hàng & quản lý giảm do doanh thu giảm – Chi phí bán hàng & quản lý giảm 12% so với cùng kỳ còn 317 tỷ đồng với doanh thu giảm mặc dù vậy tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu tăng lên 10% từ 7% trong cùng kỳ.

Kết quả bán hàng tốt mặc dù số lượng dự án mới hạn chế – Trong 6 tháng đầu năm, NVL đã bán được khoảng 4.500 căn từ danh mục dự án hiện tại (tăng 40% so với cùng kỳ), hoàn thành 53% kế hoạch cả năm, chiếm 28% thị phần TPHCM. Trong đó, các dự án có kết quả bán hàng tốt trong 6 tháng đầu năm như sau:

• Sunrise Riverside (735 căn), mở bán năm 2015 với tổng cộng 3.118 căn. Đến cuối Q2, NVL đã bán được 69% tổng số căn cho bán.
• Richstar (527 căn), mở bán năm 2016 với tổng cộng 2.024 căn và đến cuối Q2, công ty đã bán được 89% dự án.
• Sun Avenue (418 căn), mở bán năm 2015 với tổng cộng 2.990 căn và đến cuối Q2, NVL đã bán 80% dự án.
• Sunrise Cityview (337 căn), mở bán năm 2016 với tổng cộng 1.387 căn và đến cuối Q2, NVL đã bán 91% dự án.
• Botanica Premier (286 căn), mở bán năm 2015 với tổng cộng 1.109 căn và đến cuối Q2, NVL đã bán 93% dự án.
• Lakeview City (270 căn), mở bán vào năm 2016 với tổng số căn là 988 căn và đến cuối Q2, NVL đã bán được 84% số căn.
• Rivergate (152 căn), mở bán vào năm 2015 với tổng số căn là 1.355 căn và đến cuối Q2, NVL đã bán được 76% số căn.
• Saigon Royal (130 căn), mở bán vào năm 2016 với tổng số căn là 767 căn và đến cuối Q2, NVL đã bán được 85% số căn.

Chúng tôi ước tính giá trị hợp đồng đã ký trong 6 tháng đầu năm khoảng 11.500 tỷ đồng (tăng 32% so với cùng kỳ).

Trong 6 tháng đầu năm, công ty chỉ mở bán 1 dự án mới tại quận 2 là Victoria Village và đã bán hàng khá tốt với 80% trong tổng số 509 căn mở bán trong giai đoạn 1 đã được bán hết.

Sẽ có thêm 4 dự án bàn giao trong 6 tháng cuối năm và đóng góp vào lợi nhuận năm 2017 – NVL dự kiến bàn giao thêm 4 dự án trong 6 tháng cuối năm gồm Rivergate Residence, The Tresor tại khu trung tâm và Golden Mansion, The Botanica tại khu tây. Đến cuối Q2, NVL đã bán được:

• 76% trong tổng số 1.355 căn tại dự án the Rivergate Residence.
• 93% trong tổng số 723 căn tại dự án the Tresor.
• 84% trong tổng số 726 căn tại dự án the Golden Mansion.
• 98% trong tổng số 710 căn tại dự án the Botanica.

NVL đã liên tục bán hàng tốt trong 2 năm qua nhờ sự hồi phục của thị trường BĐS và nhờ chất lượng sản phẩm cao cũng như dự án được xây đúng tiến độ. Do vậy chúng tôi tin tưởng cao là việc bàn giao nhà và hạch toán sẽ diễn ra như kỳ vọng trong nửa cuối năm.

Công ty dự kiến mở bán dự án lớn tại quận 2 – Trong 6 tháng cuối năm, công ty dự kiến mở bán:

• Dự án Water Bay với diện tích 30ha tại quận 2 với 4.612 căn hộ có giá bán dự kiến trên 50 triệu đồng/m2.
• Công ty hoãn mở bán dự án Harbor City với diện tích 50ha tại quận 8 với 3.240 căn nhà phố & biệt thự sang Q1/2018 do thủ tục pháp lý mất nhiều thời gian hơn kỳ vọng.

Thay đổi thời gian tăng vốn – Tại ĐHCĐTN, cổ đông đã thông qua kế hoạch phát hành 302,57 triệu cổ phiếu (tăng 50,7% số lượng cổ phiếu lưu hành); gồm:

• 33,46 triệu cổ phiếu phát hành cho Credit Suisse để chuyển đổi các khoản vay.
• 23 triệu cổ phiếu ưu đãi.
• 29,81 triệu cổ phiếu ESOP.
• 216,3 triệu cổ phiếu thưởng.

Dự kiến các đợt phát hành sẽ diễn ra vào Q2/2017. Tuy nhiên đến nay NVL mới chỉ phát hành 33.459.554 cổ phiếu (5,6% số lượng cổ phiếu lưu hành) cho Credit Suisse để chuyển đổi khoản vay trị giá 60 triệu USD (tương đương 1.367 tỷ đồng) trong Q2. Về các đợt tăng vốn khác, NVL đã xin ý kiến cổ đông bằng văn bản hoãn thời gian thực hiện sang nửa cuối năm 2017.

Chúng tôi duy trì dự báo lợi nhuận tăng trưởng 66% trong năm nay – Cho năm 2017, chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 16.326 tỷ đồng (tăng trưởng 122%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.756 tỷ đồng (tăng trưởng 66%). Giả định của chúng tôi như sau:

• Chúng tôi giả định công ty sẽ hoàn thành xây dựng và giao nhà cho người mua tại các dự án: Lucky Palace (1.063 tỷ đồng), Gardengate Residence (990 tỷ đồng), Orchard Garden (698 tỷ đồng), The Botanica (1.266 tỷ đồng), Rivergate (2.680 tỷ đồng), The Tresor (2.105 tỷ đồng), Golden Mansion (1.282 tỷ đồng), Lakeview City (5.082 tỷ đồng).
• Chúng tôi dự báo tỷ suất lợi nhuận tăng từ 21,5% lên 27,6% nhờ cơ cấu doanh thu được cải thiện, trong đó công ty chú trọng hơn vào sản phẩm nhà thấp tầng với tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn (khoảng 30-35%) so với sản phẩm chung cư.
• Công ty sẽ ghi nhận lợi nhuận tài chính thuần là 137 tỷ đồng (giảm 90%) do lợi nhuận tài chính từ đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty con giảm trong khi chi phí lãi vay tăng.
• Chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng 28,5% lên 1.037 tỷ đồng do chi phí bán hàng tăng và phân bổ lợi thế thương mại khi mua công ty con.

Theo đó LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 2.756 tỷ đồng (tăng trưởng 66%); EPS dự phóng pha loãng là 3.684đ; và tại thị giá hiện tại, P/E pha loãng dự phóng là 18,3 lần.

Cho năm 2018, Chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 69% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 25.733 tỷ đồng (tăng trưởng 58%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 4.649 tỷ đồng (tăng trưởng 69%). Giả định của chúng tôi như sau:

• Chúng tôi giả định công ty sẽ tiếp tục hạch toán doanh thu tại các dự án đã hoàn thành như: Rivergate (308 tỷ đồng), The Tresor (462 tỷ đồng), Golden Mansion (1.069 tỷ đồng), Lakeview City (1.721 tỷ đồng). Đồng thời tiếp tục hoàn thiện và bàn giao nhà người mua tại 10 dự án gồm: Kingston Residence, Sun Avenue, Sunrise Cityview, Wilton, Orchard Parkview, Botanica Premier, Newton Residence, Richstar, Sunrise Riverside và Harbor City.
• Chúng tôi dự báo tỷ suất lợi nhuận tăng nhẹ từ 27,6% lên 28,8%; lợi nhuận gộp đạt 7.412 tỷ đồng (tăng trưởng 64%).
• Công ty sẽ ghi nhận lỗ tài chính thuần là 182 tỷ đồng do lợi nhuận tài chính từ đánh giá lại khoản đầu tư vào công ty con giảm.
• Chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng 18,4% lên 1.228 tỷ đồng.

Theo đó LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 4.649 tỷ đồng (tăng trưởng 69%); EPS dự phóng pha loãng là 5.832đ; và tại thị giá hiện tại, P/E pha loãng dự phóng là 11,6 lần.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục duy trì đánh giá Nắm gữ. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 64.779đ dựa trên phương pháp định giá RNAV và P/E, tương đương P/E pha loãng dự phóng năm 2017 là 17,6 lần. Ở mức giá hiện tại, thị giá cao hơn 4% so với giá trị hợp lý theo ước tính của chúng tôi. Với tiến độ bán hàng tốt trước đó, công ty sẽ tăng trưởng lợi nhuận mạnh trong năm nay. Mặc dù vậy, chúng tôi vẫn lo ngại đối với mức nợ lớn và rủi ro pha loãng do công ty cần huy động vốn mới để đầu tư vào các dự án hiện tại cũng như mở rộng quỹ đất. Dù vậy, với thương hiệu mạnh, quỹ đất lớn và kinh nghiệm triển khai xây dựng tốt, cổ phiếu là lựa chọn đầu tư dài hạn hấp dẫn.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác