DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu KDH – CTCP Nhà Khang Điền (HOSE)

Lượt xem: 761 - Ngày:
Chia sẻ

Ghi nhận tại ĐHĐCĐTN – Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền (KDH Nắm giữ) đã tổ chức ĐHĐCĐTN hôm qua. Cổ đông tham dự đại hội đầy đủ và đã thông qua tất cả các nghị quyết.

Đồ thị cổ phiếu KDH phiên giao dịch ngày 12/04/2017. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu KDH phiên giao dịch ngày 12/04/2017. Nguồn: AmiBroker

Tiếp tục đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 25.901đ/cp dựa trên định giá RNAV. Chiến lược tập trung vào các sản phẩm biệt thự và nhà liền kề trung cấp tại Quận 9 đã đem lại kết quả tốt trong những năm qua. HSC dự báo LNST tăng trưởng 38,1% trong năm nay nhờ ghi nhận doanh thu tốt. Chúng tôi cũng dự báo giá trị hợp đồng bán nhà sẽ tăng 12,5% nhờ công ty mở bán thêm 3 dự án mới trong đó có một dự án chung cư. Quỹ đất đạt được từ mua lại 57,31% cổ phần tại BCI sẽ giúp đảm bảo tăng trưởng trong một vài năm tới. Tuy vậy định giá cổ phiếu không còn rẻ do giá cổ phiếu hiện chỉ thấp hơn 4% so với RNAV.

Sau đây là những ghi nhận chính từ chúng tôi;

Lợi nhuận tăng trưởng mạnh trong năm 2016 mặc dù vẫn thấp hơn 7% do với kế hoạch của công ty – KDH công bố KQKD đã kiểm toán với doanh thu thuần đạt 3.932 tỷ đồng (tăng trưởng 274%) và LNST của cổ đông công ty mẹ là 372 tỷ đồng (tăng trưởng 47%). Doanh thu thực tế cao hơn nhiều so với kế hoạch của công ty, là 1.500 tỷ đồng do KDH & BCI (KDH sở hữu 57,31% cổ phần) đã bán một số dự án, là các dự án mà công ty quyết định dừng phát triển và theo đó ghi nhận doanh thu gia tăng. Mặc dù vậy, LNST của cổ đông công ty mẹ lại thấp hơn 7% so với kế hoạch do đóng góp từ BCI thấp hơn, chỉ là 18 tỷ đồng (theo kế hoạch là đóng góp 70 tỷ đồng).

Công ty đã ghi nhận 2.388 tỷ đồng doanh thu từ 4 dự án chính là Mega Village, Melosa Garden, Lucasta và The Venica, đóng góp 61% tổng doanh thu. Trong khi đó việc chuyển nhượng 3 dự án bao gồm Villa Long Trường, Long Phước Điền Long Trường và Khang Điền Long Trường, đóng góp 11% tổng doanh thu, là 429 tỷ đồng.

BCI đóng góp 1.064 tỷ đồng vào doanh thu hợp nhất (tăng trưởng 130%), chủ yếu đến từ việc chuyển nhượng hai dự án là An Lạc Plaza và Western Plaza. Và doanh thu từ chuyển nhượng 10 ha đất nền tại dự án Phong Phú 4.

Tình hình bán hàng tốt nhờ thị trường BĐS tại Quận 9 khởi sắc – Trong năm 2016, KDH đã bán được khoảng 500 biệt thự và nhà liền kề (tương đương năm 2015) và chúng tôi ước tính tổng giá trị hợp đồng bán nhà là khoảng 2,600 tỷ đồng (tăng trưởng 57%).

Quận 9 là quận ở phía Đông TPHCM giáp Quận 2 và tỉnh Đồng Nai, là khu vực có cơ sở hạ tầng đã được cải thiện đáng kể gần đây như đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây, xa lộ Hà Nội mở rộng, dự án đường sắt đô thị số 1 và phê duyệt dự án sân bay quốc tế Long Thành. Những cải thiện về cơ sở hạ tầng giúp việc đi lại từ Quận 9 vào trung tâm thành phố trở nên dễ dàng hơn. Tính đến cuối năm ngoái, tiến độ bán hàng các dự án chính của công ty bao gồm;

• Công ty đã bán 320/335 nhà liền kề (tương đương 96%) trong dự án Mega Village tại Quận 9. Giá bán tối thiểu là 2,5 tỷ đồng/căn và theo đó đây là dự án thuộc phân khúc trung cấp.
• Công ty đã bán 456/567 căn tương đương 80% dự án Melosa Garden tại Quận 9. Giá bán tối thiểu cho một nhà liền kề là 2,7 tỷ đồng và đây cũng là một dự án trung cấp.
• Công ty đã bán 98/140 biệt thự tương đương 70% dự án Lucasta tại Quận 9. Giá bán bình quân cho một biệt thự là 7-10 tỷ đồng và đây là một dự án trung đến cao cấp.
• Công ty đã bán 24/43 biệt thự, tương đương 56% dự án The Venica tại Quận 9. Giá bán bình quân cho một biệt thự là 15-20 tỷ đồng và theo đó đây là một dự án thuộc phân khúc cao cấp.

Công ty dự kiến sẽ bán được 400 căn biệt thự & nhà liền kề và hơn 700 căn chung cư trong năm 2017 – từ 3 dự án hiện tại và 3 dự án mới sẽ mở bán trong năm nay. Cụ thể là;

• Mega Village có diện tích 5,7 ha tại phường Phú Hữu, Quận 9 với tổng cộng 335 nhà liền kề. Công ty đã mở bán dự án này vào tháng 5/2015 và đến cuối năm 2016, công ty đã bán 96% số căn trong đó 95% số căn đã được bàn giao cho người mua. KDH sẽ bán và ghi nhận doanh thu 15 căn còn lại trong năm 2017.
• Melosa Garden có diện tích 17 ha, gần Mega Village. KDH đã mở bán tổng cộng 567 biệt thự và nhà liền kề vào tháng 11/2015 và tính đến cuối năm 2016, 456 căn (tương đương 80%) đã được bán trong khi đó 50% đã được bàn giao cho người mua. Công ty dự kiến sẽ bán phần còn lại của dự án, là 111 căn trong năm 2017 và sau đó bàn giao toàn bộ dự án.
• Lucasta có diện tích 8 ha với 140 biệt thự tại Quận 9. KDH đã mua lại dự án này từ Indochina Land trong Q3/2015 và sau đó bắt đầu mở bán trong Q4/2015. Tính đến ngày 15/3/2017, công ty đã bán được 120 căn và dự kiến bán phần còn lại, là 20 căn trong năm 2017.
• Vào ngày 25/2/2017, KDH đã mở bán 131 nhà liền kề của dự án Merita và đã bán hết ngay trong ngày mở bán. Đây là dự án với diện tích 3ha tại Quận 9. Hiện tại, công ty đã hoàn thành xây dựng 50% số căn và dự kiến bàn giao toàn bộ dự án trong năm nay.
• KDH có kế hoạch mở bán 118 nhà liền kề tại dự án Monada trong Q2/2017. Dự án này có diện tích 3ha tại Quận 9 và hiện tại công ty đang xây dựng cơ sở hạ tầng và cảnh quan cho dự án. Công ty dự kiến sẽ bán toàn bộ số căn của dự án trong năm 2017.
• Trong năm 2017, công ty cũng sẽ triển khai dự án căn hộ ở phân khúc trung cấp là La Alba tại Quận 9, gần dự án The Venica. Dự án có 867 căn với diện tích từ 45-130m2 và nằm trên khu đất rộng 1,6ha. Công ty dự kiến mở bán dự án này vào Q2/2017 với giá từ 1,2 tỷ đồng/căn. Công ty sẽ xây xong và bàn giao cho người mua trước cuối năm 2018.

Công đặt kế hoạch lợi nhuận năm 2017 tăng trưởng 34% – KDH đặt kế hoạch doanh thu là 3.200 tỷ đồng (giảm 18,6%) và LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 500 tỷ đồng (tăng trưởng 34%), trong đó 435 tỷ đồng là từ chính KDH còn 65 tỷ đồng là từ BCI (tăng trưởng 261%).

Dự kiến mua khoảng 30-50ha đất sạch tại Quận 2 và Quận 9 trong năm 2017 – Quỹ đất sạch của KDH hiện tại là khoảng 25ha, chủ yếu tại Quận 9 và dự kiến công ty sẽ triển khai xây dựng thêm 1.000 căn liền kề/biệt thự và 3.000 căn hộ. Về dài hạn, công ty dự kiến mua thêm 100ha quỹ đất tại khu Đông của TP HCM; giúp công ty có quỹ đất đủ để phát triển dự án trong 5-10 năm tới. Trong năm 2017, công ty dự kiến mua thêm 30ha đất tại Quận 2 và 20ha đất tại Quận 9.

Đẩy nhanh hoàn thành thủ tục pháp lý cho quỹ đất của BCI – KDH hiện tập trung hoàn tất thủ tục pháp lý và đền bù cho quỹ đất của BCI, gồm một số dự án lớn như KDC Tân Tạo (330ha), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110ha) và Phong Phú 2 (127ha). Theo đó, BCI sẽ chưa mở bán mới dự án nào cho đến 2018. Trong năm nay BCI tập trung bán đất nền còn lại tại dự án Phong Phú 4 và cho thuê đất tại khu tiểu thủ công nghiệp.

Cổ đông đã thông qua kế hoạch cổ tức – Công ty sẽ trả cổ tức tiền mặt 10% cho năm 2016 và cho năm 2017, tỷ lệ cổ tức chi trả là 10%.

HSC dự báo LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ năm 2017 tăng trưởng 38,1% – Chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 3.130 tỷ đồng (giảm 20,4%) và LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ đạt 513 tỷ đồng (tăng trưởng 38,1%) với giả định sau;

• Công ty sẽ tiếp tục ghi nhận doanh thu lợi nhuận từ các dự án hiện tại, gồm:

– 272 căn còn lại tại dự án Melosa Garden, đem lại 1.113 tỷ đồng doanh thu.
– 11 căn biệt thự tại dự án The Venica, đem lại 201 tỷ đồng doanh thu.
– 88 căn biệt thự tại dự án The Lucasta, đem lại 776 tỷ đồng doanh thu.
– Chúng tôi cũng ước tính công ty sẽ ghi nhận lợi nhuận từ các dự án mới mở bán như Merita (doanh thu 618 tỷ đồng) và Monada (doanh thu 48 tỷ đồng) trong năm 2017.

• Tổng cộng, chúng tôi cũng dự báo KDH sẽ bán được tổng cộng 1.011 căn (tăng 102%) trong năm 2017, bao gồm 404 biệt thự/nhà liền kề và 607 căn hộ với tổng giá trị hợp đồng là khoảng 2.925 tỷ đồng (tăng 12,5%).
• Chúng tôi cũng giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ tăng lên 34,5% từ 24,9% trong năm 2016 do không còn đóng góp doanh thu từ thoái vốn dự án cho tỷ suất lợi nhuận thấp hoặc không có lợi nhuận.
• Chúng tôi dự báo lỗ tài chính thuần là 110 tỷ đồng do chiết khấu tài chính đối với những khoản thanh toán sớm từ khách hàng.
• Và dự báo chi phí bán hàng và quản lý sẽ giảm 4% còn 302 tỷ đồng do doanh thu giảm.

Theo đó, chúng tôi dự báo LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ năm 2017 là 513 tỷ đồng (tăng trưởng 38,1%), EPS dự phóng là 2.084đ. Ở mức giá hiện tại, P/E dự phóng 2017 ở mức 11,9 lần và P/B 1,3 lần.

Công thức thành công của KDH là xây nhà liền kề và biệt thự phân khúc trung cấp tại các khu vực đang phát triển – Sau khi thành công ở phân khúc nhà liền kề và biệt thự ở phân khúc trung cấp (là phân khúc không chịu nhiều áp lực cạnh tranh), KDH tiếp tục mở rộng quỹ đất hiện đang hạn chế của mình tại khu đông TP HCM thông qua kế hoạch mua thêm 100ha quỹ đất sạch từ các chủ đầu tư khác để đầu tư dài hạn. Trong khi đó, công ty cũng đã tiếp cận quỹ đất khu vực Tây Nam TP HCM bằng việc mua 57,31% cổ phần BCI; tuy nhiên chúng tôi cho rằng có lẽ sẽ phải mất 12-18 tháng để BCI có thể có doanh thu từ dự án mở bán mới đầu tiên sau khi KDH mua cổ phần. Thành công của KDH có được là nhờ:

• Chi phí đất ở mức hợp lý – Công ty đã tập trung vào các khu vực đang phát triển chẳng hạn như Quận 9; là nơi chi phí đất bình quân chỉ khoảng 4-8 triệu đồng/m2; thấp hơn 50% so với Quận 7.
• Xây dựng thương hiệu và uy tín giao nhà đúng hạn – Thương hiệu Mega của KDH là thương hiệu đáng tin cậy với thời gian giao nhà thường từ 6-9 tháng.
• Quỹ đất của BCI được KDH mua với giá vốn rẻ – Lợi ích của KDH tại quỹ đất của BCI được mua với giá thấp, chỉ khoảng 300.000đ/m2 (dựa trên giá mua cổ phiếu BCI của KDH).

Quan điểm đầu tư – Lặp lại đánh giá Nắm giữ. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu là 25.901 đồng dựa trên RNAV. Mặc dù một số phân khúc nhất định trên thị trường BĐS có sự sụt giảm kể từ năm ngoái như chúng tôi đã đề cập trong nhận định về ngành gần đây, thì KDH vẫn đang tăng trưởng vững trong phân khúc bình dân và trung cấp. Không giống như những doanh nghiệp BĐS lớn, chúng tôi cho rằng giá trị hợp đồng bán nhà của KDH sẽ tăng trong năm nay do nhu cầu trong phân khúc của công ty vẫn cao và KDH là chủ đầu tư có uy tín trong phân khúc này. Tuy nhiên định giá cổ phiếu không còn thực sự rẻ ở mặt bằng hiện tại vì thị giá hiện chỉ còn thấp hơn RNAV theo ước tính của chúng tôi có 4%.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác