DANH MỤC

Mobile / Fb / Zalo: 0912 842 224 | 0982 842 224

Cập nhật cổ phiếu KBC – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 18.100đ

Lượt xem: 461 - Ngày:
Chia sẻ

KBC (Cổ phiếu KBC) đã công bố KQKD 6 tháng đầu năm sát kỳ vọng của chúng tôi với doanh thu thuần đạt 1.570 tỷ đồng (tăng 56,4% so với cùng kỳ) và LNST đạt 511 tỷ đồng (tăng 75,7% so với cùng kỳ).

Đồ thị cổ phiếu KBC phiên giao dịch ngày 09/08/2019. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu KBC phiên giao dịch ngày 09/08/2019. Nguồn: AmiBroker

Bảng 1: KQKD 6 tháng đầu năm 2019

Cập nhật cổ phiếu KBC - Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 18.100đ

Kết luận nhanh – Nâng đánh giá lên Mua vào. Chúng tôi điều chỉnh tăng ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC từ 16.400đ lên 18.100đ, chủ yếu do chúng tôi hiên đánh giá thời gian triển khai và cho thuế các KCN hiện hữu sẽ ngắn hơn so với ước tính trước đây cùng với việc chúng tối thực hiện định giá lại khu dân cư Trang Duệ. KQKD 6 tháng đầu năm khả quan nhờ mảng cốt lõi là cho thuê đất và hạ tầng KCN tăng trưởng vững chắc. Công ty đã hạch toán 62,7 ha trong 6 tháng đầu năm 2019 tại KCN Quế Võ, Tràng Duệ, Quang Châu và Tân Phú Trung. Trên thực tế, nhu cầu thuê tại tất cả các KCN đang hoạt động của KBC hiện tại khá cao do nhu cầu từ các NĐT muốn chuyển hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, đặc biệt là KCN Quang Châu với vị trí cách biên giới Trung Quốc 1 giờ đi xe.

     Chúng tôi kỳ vọng doanh thu lớn từ BĐS nhà ở sẽ được ghi nhận trong 6 tháng cuối năm, từ dự án Phúc Ninh và có thể là từ dự án KDC Tràng Duệ mới được triển khai. Cho năm 2019, HSC điều chỉnh tăng dự báo vơi lợi nhuân tăng trưởng 14,4% (trước đây là 12,3%), chủ yếu nhờ ước tính lợi nhuận lơn hơn được hạch toán từ KCN Tân Phú Trung. Cổ phiếu KBC có sự liên kết chặt chẽ với câu chuyện FDI và tiềm năng của câu chuyện này là vẫn nguyên vẹn, bất chấp lo ngại về tranh chấp thương mại ngày càng gia tăng. Trên thực tế nhiều người còn cho rằng Việt Nam nói chung và KBC nói riêng có thể hưởng lợi từ việc chuyển dịch các hoạt động sản xuất ra khỏi Trung Quốc do tranh chấp thương mại. Trong khí đó một dự án nhà ở tiềm năng với vị trí đắc địa tại Hà Nội vẫn chưa được đưa vào vào dự báo của chúng tôi. Chúng tôi thấy rẳng cổ phiếu KBC cí 2 động lực dài hạn là KCN Tràng Duệ giai đoạn 3 được phê duyệt và các dự án KDC bao gồm KDC Phúc Ninh, Băc Ninh và KDC Tràng Duệ, Hải Phòng với tổng diện tích lần lượt là 42 ha và 136 ha được phát triển thành công.

  Tổng doanh thu tăng đáng kể, tăng 56,4% so với cùng kỳ chủ yếu do Công ty hạch toán mạnh đất KCN cho thuê

    – Tổng doanh thu 6 tháng đầu năm 2019 đạt 1.570 tỷ đồng, tăng 56,4% so với cùng kỳ với cơ cấu như sau:

  • Doanh thu từ hoạt động cho thuê đất KCN đạt 1.372 tỷ đồng (tăng 66,5% so với cùng kỳ). Công ty đã hạch toán 62,7 ha trong 6 tháng đầu năm 2019 (6 tháng đầu năm 2018 là 51,4 ha), cụ thể:
  • Quế Võ – 180 tỷ đồng. Tổng diện tích hạch toán trong kỳ là 3,1 ha. Chúng tôi thấy trong Q2, KBC đã hạch toán 69 tỷ đồng doanh thu từ một giao dịch mua bán (mua lại đất từ một NĐT và bán lại với giá cao hơn cho các NĐT khác) tại KCN Quế Võ.
  • Quang Châu – 585 tỷ đồng (31,7 ha).
  • Tràng Duệ – 165 ty đồng (8,3 ha).
  • Tân Phú Trung – 442 tỷ đồng (19,6 ha).

Bảng 2: Cơ cấu doanh thu đất nền KCN

Cập nhật cổ phiếu KBC - Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 18.100đ

Chúng tôi ước tính giá cho thuê bình quân 6 tháng đầu năm 2019 là khoảng 86 USD, tăng đáng kể từ khoảng 69 USD trong 6 tháng đầu năm 2018. Điều này là do nhu cầu thuê cao tại KCN Quế Võ (Bắc Ninh) và KCN Quang Châu (Bắc Giang) khi ngày càng nhiều nhà sản xuất tìm cách chuyển dịch sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam để tránh những tác động tiêu cực từ cuộc chiến thương mại Mỹ-Trung và thực tế là cơ sở hạ tầng của hai KCN đã gần hoàn thiện (trong khi 6 tháng đầu năm 2018 cơ sở hạ tầng tại hai KCN này chưa được hoàn thiện nhiều).

  • Doanh thu chuyển nhượng BĐS không đáng kể, là 1,7 tỷ đồng. Chúng tôi kỳ vọng Công ty sẽ hạch toán dự án Phúc Ninh trong 6 tháng cuối năm nay sau thời gian dài trì hoãn.
  • Doanh thu bán nhà xưởng & nhà máy xây sẵn là 100 tỷ đồng, chủ yếu tại KCN Quế Võ, trong khi doanh thu cho thuê nhà xưởng và nhà máy xây sẵn tăng nhẹ lên 18 tỷ đồng (tăng 5,2% so với cùng kỳ).
  • Dịch vụ KCN (dịch vụ cấp nước sạch và vệ sinh, cung cấp điện và xử lý nước thải) tăng ổn định, tăng 9,5% so với cùng kỳ đạt 78,6 tỷ đồng.

Bảng 3 cơ cấu doanh thu

Cập nhật cổ phiếu KBC - Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 18.100đ

Việc hạch toán dự án Phúc Ninh dự kiến sẽ rơi vào 6 tháng cuối năm – KDC Phúc Ninh, nằm ở tỉnh Bắc Ninh, có tổng diện tích 136,5 ha, trong đó 75 ha sẽ được triển khai trong Giai đoạn 1 và sau đó sẽ triển khai thêm 61,5 ha trong Giai đoạn 2. Tổng diện tích thương phẩm là 45 ha và trong năm 2017, Công ty đã bán khoảng 8,8 ha trong Giai đoạn 1 với tổng giá trị là 1.600 tỷ đồng. Tổng giá trị doanh thu chưa ghi nhận đến cuối năm 2018 là khoảng 1.360 tỷ đồng. Công ty đặt mục tiêu hạch toán trong nửa cuối năm nay là khoảng 4 ha sau thời gian dài trì hoãn.

Tỷ suất lợi nhuận gộp tăng từ 54% lên 55,3%, chủ yếu nhờ tỷ suất lợi nhuận gộp mảng cho thuê đất KCN tăng – Lợi nhuận đạt 868 tỷ đồng (tăng 60,3% so với cùng kỳ), tương đương tỷ suất lợi nhuận gộp là 55,3%, tăng từ 54% trong 6 tháng đầu năm ngoái, chủ yếu nhờ: (1) tỷ suất lợi nhuận gộp mảng cho thuê đất KCN và cơ sở hạ tầng cải thiện từ 49,5% trong 6 tháng đầu năm 2018 lên 55,9% trong 6 tháng đầu năm 2019 và (2) tỷ suất lợi nhuận gộp cho thuê nhà xưởng, nhà máy, tòa nhà và văn phòng cũng tăng từ 56,8% lên 60,6%.

Lỗ tài chính thuần tăng nhẹ 4,9% so với cùng kỳ.

Chi phí bán hàng & quản lý tăng chậm hơn doanh thu – Chi phí bán hàng & quản lý là 141 tỷ đồng (tăng 43,2% so với cùng kỳ). Chi phí bán hàng tăng mạnh 209% so với cùng kỳ. Vào đầu năm nay, Công ty đã giải thích việc một hợp đồng lớn đã ký kết có mức chi hoa hồng cao hơn thông thường, do đó chi phí bán hàng cũng tăng lên trong 2 quý vừa qua. Tuy nhiên, chi phí quản lý chỉ tăng 5,1% so với cùng kỳ. Theo đó, tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu giảm từ 9,8% trong 6 tháng đầu năm 2018 xuống 9% trong kỳ.

Chất lượng tài sản vẫn cần được theo dõi sát sao – Vào cuối Q2/2019, tổng tài sản của Công ty là 16.726 tỷ đồng (giảm 1,5% so với đầu năm). Số dư tồn kho ở mức lớn, là 8.207 tỷ đồng, tương đương 49,1% tổng tài sản, trong đó đầu tư vào dự án KCN Tràng Cát là 3.507 tỷ đồng, tương đương 42,7% tổng tồn kho, và chúng tôi lưu ý ở đây là thời gian dự án sẽ được triển khai trở lại là không rõ ràng. Chúng tôi cũng lưu ý rằng Công ty trước đó khá lâu đã ghi nhận một số khoản phải thu khác (khoảng 9% tổng tài sản) và không có nhiều tiến triển trong việc thu hồi các khoản này. Tổng dư nợ chịu lãi là 2,2 nghìn tỷ đồng (giảm 10,7% so với đầu năm), với tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu giảm từ 0,3 xuống 0,2 lần.

Công ty đã mở bán dự án KDC Tràng Duệ trong Q2 – Các sản phẩm trong dự án KDC Tràng Duệ đã được mở bán trong tháng 4. Dự án KDC Tràng Duệ có tổng diện tích là 42 ha, với diện tích thương phẩm là khoảng 21 ha. Dự án nằm cạnh KCN Tràng Duệ, trong Khu kinh tế Đình Vũ – Cát Hải, cách trung tâm TP Hải Phòng khoảng 17 km. KBC dự kiến sẽ bán khoảng 7 ha của dự án này trong năm nay, chủ yếu là đất nền và biệt thự. Tên thương mại của dự án là Seoul Eco Homes và chúng tôi được biết KBC đang hợp tác với một bên thứ ba để triển khai dự án với phong cách một khu đô thị Hàn Quốc. Với việc Khu đô thị Tràng Duệ là nơi đặt một trong những nhà máy lớn của LG tại Việt Nam và Hải Phòng đang vươn mình mạnh mẽ trở thành một trong những trung tâm cộng nghiệp hàng đầu phía bắc, chúng tôi tin tưởng rằng KBC có thể triển khai và bán thành công các sản phẩm tại dự án này.

Cho năm 2019, HSC điều chỉnh tăng dự báo với doanh thu tăng trưởng 40,2% và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 14,4% từ mức tăng trưởng lần lượt là 23% và 12,3% trong dự báo trước đây – Chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu năm 2019 từ 3.065 tỷ đồng (tăng trưởng 23,0%) lên 3.493 tỷ đồng (tăng trưởng 40,2%) và LNST của cổ đông công ty mẹ từ 838 tỷ đồng (tăng trưởng 12,3%) lên 854 tỷ đồng (tăng trưởng 14,4%). Dựa trên những giả định sau:

  • Chúng tôi dự báo doanh thu cho thuê đất KCN đạt 1.794 tỷ đồng (giảm 11,1%) từ 1.391 tỷ đồng (giảm 31,1%) trước đây, chủ yếu do chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo doanh thu cho thuê đất tại KCN Tân Phú Trung. Chúng tôi được biết Công ty đang tái cơ cấu tại công ty con sở hữu KCN Tân Phú Trung nhằm cải thiện KQKD tại đây, từ đó tận dụng được tốt hơn nhu cầu thuê đất KCN tại Việt Nam ở thời điểm hiện tại. Và chúng tôi hoan nghênh động thái này. KQKD 6 tháng đầu năm đạt cao hơn nhiều kỳ vọng với diện tích đất được hạch toán là 19,6 ha. Do vậy, chúng tôi kỳ vọng Công ty sẽ hạch toán tổng cộng 98 ha đất cho thuê KCN và cơ sở hạ tầng thay vì 77 ha như dự báo trước đây.
  • Chúng tôi vẫn kỳ vọng Công ty sẽ hạch toán 1.275 tỷ đồng (tăng 1.269%) doanh thu BĐS.
  • Ở các mảng khác, chúng tôi dự báo KBC sẽ bán 25.000 m2 nhà xưởng với trị giá là 180 tỷ đồng (tăng 0,8%).
  • Chúng tôi cũng giả định doanh thu cho thuê nhà xưởng đạt 37 tỷ đồng (tăng trưởng 1,0).
  • Doanh thu dịch vụ liên quan tăng trưởng ổn định ở mức 25,8% và đạt 206 tỷ đồng năm 2019.
  • Tỷ suất lợi nhuận gộp đạt 48% so với 58,3% năm ngoái do đóng góp cao hơn từ doanh thu BĐS với tỷ suất lợi nhuận gộp thấp hơn cho thuê đất KCN.
  • Lỗ tài chính dự kiến giảm còn 54 tỷ đồng (giảm 47,1%).
  • Chi phí bán hàng & quản lý tăng 42,3% lên 437 tỷ đồng và tỷ lệ chi phí bán hàng & quản lý/doanh thu là 12,5%.

Theo đó chúng tôi dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 854 tỷ đồng (tăng trưởng 14,4%). EPS năm 2019 đạt 1.817đ (tăng 14,4%) và P/E dự phóng là 8,3 lần.

Chúng tôi điều chỉnh tăng giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC từ 16.400đ lên 18.100đ dựa trên phương pháp RNAV. Chúng tôi chiết khấu 8% RNAV do thấy có một số rủi ro liên quan đến việc trì hoãn thời gian triển khai một số dự án. Giả định của chúng tôi là như sau.

  • Chúng tôi áp dụng phương pháp DCF để tính NPV của từng dự án KCN, gồm Quế Võ, Quang Châu, Nam Sơn Hạp Lĩnh, Tràng Duệ và Tân Phú Trung. Chúng tôi đang giảm ước tính thời gian cho thuê KCN Tân Phú Trung, Nam Sơn Hạp Lĩnh và Quang Châu, theo đó định giá của chúng tôi cho những dự án này cũng tăng theo.
  • Chúng tôi điều chỉnh giảm đối với dự án Phúc Ninh do thời gian triển khai Giai đoạn 1 bị trì hoãn trong thời gian dài, từ đó khiến Giai đoạn 2 cũng sẽ bị trì hoãn.
  • Chúng tôi thay đổi phương pháp định giá dự án KDC Tràng Duệ và Tràng Cát, sử dụng phương pháp DCF thay vì giá trị sổ sách với tỷ lệ chiết khấu như đã sử dụng trước đây do chúng tôi đã có thêm thông tin về thời gian triển khai dự án Tràng Duệ và đã xem xét lại định giá cho dự án Tràng Cát.
  • Chúng tôi sử dụng chi phí vốn bình quân WACC là 12,9%; tính ra RNAV là 19.700đ. Áp dụng mức chiết khấu 8% đối với RNAV chúng tôi tính được giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC là 18.100đ.

Bảng 4 Định giá

Cập nhật cổ phiếu KBC - Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 18.100đ

Bảng 5 Chi phí vốn

Cập nhật cổ phiếu KBC - Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 18.100đ

 

 

 

Nâng đánh giá từ Khả quan lên Mua vào. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu KBC thấp hơn 8% so với RNAV; tương đương 18.100đ. Giá cổ phiếu hiện thấp hơn giá trị hợp lý 31,1%. Xét về triển vọng lợi nhuận, mảng BĐS sẽ bắt đầu đóng góp doanh thu lớn hơn trong năm nay và dự báo sẽ tăng trưởng mạnh hơn trong tương lai và thu nhập từ cho thuê KCN cũng được dự báo sẽ tăng trưởng ổn định nhờ nhu cầu cao từ các nhà sản xuất đến từ nước ngoài. Quyết định phê duyệt cuối cùng cho mở rộng thêm 687 ha tại KCN Tràng Duệ 3 sẽ là động lực quan trọng. Trong khi đó Công ty vẫn còn quỹ đất lớn để phát triển BĐS nhà ở. KBC là công ty khai thác KCN nổi bật hoạt động tại trọng điểm công nghiệp của khu vực phía Bắc Việt Nam, là nơi thu hút dòng vốn FDI mạnh nhất. Công ty cũng đã mở rộng sang mảng kinh doanh phát triển KDC cung cấp nhà ở sát các KCN của mình. Mảng kinh doanh này sẽ đóng góp doanh thu đáng kể trong tương lai, kể cả khi xét đến tiềm năng ngắn hạn.

Nguồn: HSC

 

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác

0912 842 224 Mở tài khoản CK