Hoạt động thu phí hiệu quả, mang lại nguồn lợi nhuận lớn cho IJC (Cổ phiếu IJC)
Thu nhập từ thu phí có thể trang trải chi phí hoạt động của IJC khi BDS khó khăn. Giai đoạn 2014-2016, IJC khó khăn trong hoạt động kinh doanh bất động sản, đặc biệt, ở những sản phẩm cao cấp phát triển ở TPM.Bình Dương. Thời điểm đó, hoạt động từ thu phí trở thành nguồn thu rất quan trọng cho công ty khi hoàn toàn có thể trang trải cho chi phí lãi vay, chi phí hoạt động của doanh nghiệp Lợi nhuận ròng từ thu phí chiếm 70-90%, giúp công ty chi trả cổ tức tiền mặt ổn định. Có thời điểm, năm 2016, lợi nhuận ròng từ thu phí chiếm 93% tổng lợi nhuận của IJC. Trung bình 2015-2017, tỷ trọng này là 85% và giảm còn 57% vào năm 2018 khi nguồn thu bất động sản ghi nhận sự tăng trưởng trở lại. Điều này giúp cho IJC thực hiện chi trả cổ tức tiền mặt ổn định từ 8-12% trong giai đoạn trên, đây là mức chi trả cao nếu so với doanh nghiệp bất động sản khác trên thị trường.
Đồ thị cổ phiếu IJC phiên giao dịch ngày 23/08/2019. Nguồn: AmiBroker
Triển vọng hoạt động bất động sản khả quan với biên lợi nhuận cải thiện
Đây là điểm mà chúng tôi kỳ vọng sẽ mang lại sự hấp dẫn hơn đối với IJC. Kinh doanh bất động sản là hoạt động quan trọng với giá trị chiếm hơn 60% tổng tài sản. Trong giai đoạn 2012-2017, sự trầm lắng ở phân khúc cao cấp ở Bình Dương mang lại khó khăn lớn cho Công ty. Điều này làm cho hàng tồn kho duy trì ở mức cao, dòng tiền bán hàng thấp, chi phí vốn gia tăng và đặc biệt là làm triển vọng IJC chưa hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Tuy nhiên, từ năm 2018, tình hình bất động sản Bình Dương ghi nhận tín hiệu tích cực bắt đầu ở khu vực lân cận HCM như Dĩ An, Lái Thiêu… sau đó, lan sang các khu vực khác như Thủ Đầu Một, Bến Cát…Điều này giúp hoạt động kinh doanh bất động sản của IJC có những cải thiện khả quan từ năm 2018 và kỳ vọng duy trì trong 2019-2020.
Câu chuyện dài hạn hấp dẫn với kế hoạch thoái vốn của Becamex IDC
Đây là 1 trong những điểm nhấn hấp dẫn trong câu chuyện đầu tư vào IJC trong 2019-2020. Theo phương án tái cấu trúc, BCM sẽ thoái vốn tại công ty có hoạt động tương đồng với công ty mẹ ở lĩnh vực bất động sản như IJC, TDC… xuống dưới 51%. Tại DHCD 2019, ban lãnh đạo IJC và đồng thời cũng là thành viên trong ban lãnh đạo Becamex cho biết sẽ giảm tỷ lệ sở hữu tại IJC theo hình thức bán vốn.
Dự phóng LNST cổ đông công ty mẹ 2019 tăng trưởng tối thiểu 20% yoy
Căn cứ kết quả kinh doanh H1.2019, BVSC kỳ vọng năm 2019 tiếp tục là 1 năm khả quan đối với IJC về lợi nhuận. Đối với doanh thu, chúng tôi dự báo cả năm là 1.318 tỷ, tăng 6% yoy. Trong đó, mảng kinh doanh bất động sản cho rằng sẽ tăng nhẹ về doanh thu và sự cải thiện chủ yếu trong lợi nhuận gộp biên. Điều này thể hiện phần nào trong kết quả của H1.2019. LNST trừ thiểu số là 287 tỷ, tăng 23% yoy và vượt 11% với kế hoạch. Theo đó, EPS trên cổ phần 2,089 đồng.
Định giá còn hấp dẫn với mức premium 33% so với giá thị trường
BVSC sử dụng phương pháp NAV và so sánh (PE, PB) để xác định giá trị hợp lý trên mỗi cổ phần IJC. Kết quả, giá trị hợp lý xác định là 19.514 đồng/cp, tương ứng với mức premium 33% so với giá thị trường ngày 21.8.2019
Khuyến nghị:
Từ những phân tích trên, chúng tôi đánh giá khả quan đối với triển vọng của IJC từ năm 2019. Những áp lực trong hoạt động kinh doanh cụ thể là: tồn kho bất động sản, tình hình tài chính ghi nhận những cải thiện tích cực từ năm 2018. Kinh doanh sản phẩm bình dân sẽ là động lực chính cho IJC trong thời gian tới. Trong khi đó, quỹ đất tại TPM.Bình Dương dù chiếm tỷ trọng lớn trong hàng tồn kho nhưng triển vọng có những thay đổi khả quan hơn so với giai đoan trước 2017. Thêm vào đó, kế hoạch thoái vốn của BCM tại IJC là 1 trong những yếu tố giúp câu chuyện đầu tư tại IJC sẽ hấp dẫn hơn trong 2019-2020.
Và quan trọng hơn, chúng tôi cho rằng giá cổ phiếu IJC vẫn đang định giá thấp so với giá trị hợp lý của Công ty. Theo ước tính thận trọng của BVSC, giá hợp lý mỗi cổ phần IJC là 19.514 đồng/cp, cao hơn 33% giá thị trường ngày 21.8.2019. Chúng tôi khuyến nghị OUTPERFORM với cổ phiếu IJC cho mục tiêu đầu tư trung hạn. Mặc dù vậy, giá cổ phiếu IJC có nhịp tăng nhanh khoảng 50% trong 2 tháng vừa qua nên rủi ro điều chỉnh là hiện hữu. Do đó, một sự điều chỉnh là điều cần thiết và đây là cơ hội để nhà đầu tư tích lũy với lợi nhuận kỳ vọng 35-40% với thời gian nắm giữ khoảng 6 – 12 tháng.
Nguồn: VCSC
