DANH MỤC

Mobile / Zalo / Viber: 0912 842 224

Cập nhật cổ phiếu DXG – Khuyến nghị MUA với giá mục tiêu 33.500đ

Lượt xem: 408 - Ngày:
Chia sẻ

Nhận định KQKD – KQKD 6 tháng đầu năm của DXG tăng mạnh so với cùng kỳ. Triển vọng tích cực. Tiếp tục duy trì đánh giá Khả quan. Cổ phiếu DXG (Khả quan) đã công bố KQKD 6 tháng đầu năm tăng mạnh, một phần nhờ KQKD 6 tháng đầu năm ngoái thấp. Theo đó doanh thu thuần đạt 1.947 tỷ đồng (tăng 121% so với cùng kỳ) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 432 tỷ đồng (tăng 113% so với cùng kỳ). Kết quả trên đã hoàn thành được 38,9% kế hoạch doanh thu thuần và 40,5% kế hoạch LNST của cổ đông công ty mẹ đặt ra cho cả năm.

Đồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 25/07/2018. Nguồn: AmiBrokerĐồ thị cổ phiếu DXG phiên giao dịch ngày 25/07/2018. Nguồn: AmiBroker

KQKD Q2 kém hơn một chút so với kỳ vọng do công tác bàn giao nhà tại dự án Opal Garden được hoãn sang Q3 – Trong Q2, doanh thu thuần tăng 161% so với cùng kỳ đạt 764 tỷ đồng và LNST của cổ đông công ty mẹ tăng 122% so với cùng kỳ đạt 114 tỷ đồng. KQKD Q2 kém hơn một chút so với kỳ vọng của chúng tôi do công ty đã hoãn hạch toán dự án Opal Garden từ Q2 sang Q3. Do công ty muốn hoàn tất toàn bộ tiện ích dự án cũng như các thủ tục pháp lý trước khi bàn giao nhà cho người mua vào tháng 8/2018.

b – DXG bán được 10.017 căn (tăng 77% so với cùng kỳ) thông qua mạng lưới của mình, gồm:

• 5.122 căn từ hoạt động môi giới cộng với 2.181 căn từ hoạt động đầu tư thứ cấp. Doanh số 2 mảng này cộng lại chiếm 41% tổng doanh số bán hàng của DXG (năm ngoái công ty không công bố cơ cấu doanh số bán hàng).
• 1.534 căn (tăng 211% so với cùng kỳ) là từ hoạt động đầu tư dự án BĐS.
• 1.180 căn là đóng góp từ LDG.

Theo khu vực địa lý, công ty đã bán được 4.838 căn tại khu vực miền Bắc, 1.252 căn tại miền Trung và 3.927 căn tại miền Nam (gồm Đông nam bộ, Tây nam bộ và TP HCM).

Doanh thu mảng môi giới và đầu tư thứ cấp đạt mức tăng trưởng ấn tượng là 160% so với cùng kỳ – Doanh thu mảng môi giới và đầu tư thứ cấp tăng 160% so với cùng kỳ, đạt 1.157 tỷ đồng nhờ doanh số bán hàng tăng ấn tượng như đề cập trên đây. Mảng này đóng góp tỷ trọng doanh thu lớn nhất, là 59,4%. Mảng đầu tư thứ cấp đóng góp 126 tỷ đồng doanh thu (tăng 75% so với cùng kỳ). Tuy nhiên tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này đã giảm từ 76% xuống còn 68% do tỷ trọng doanh thu hoạt động đầu tư thứ cấp giảm từ 16,2% trong cùng kỳ năm ngoái xuống 10,9% (mảng này không hạch toán chi phí).

Công tác bàn giao nhà tại dự án Opal Garden hoãn sang Q3 – Mảng đầu tư dự án đóng góp 581 tỷ đồng doanh thu (tăng 49% so với cùng kỳ), nhờ hạch toán 320 căn còn lại tại dự án Opal Riverside trong Q1 và 96 căn tại dự án Luxcity office-tel trong Q2. Tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này tăng nhẹ lên 39% từ 38% trong 6 tháng đầu năm ngoái. Công ty đã hoãn bàn giao nhà tại dự án Opal Garden sang Q3, theo đó doanh thu từ mảng này trong 6 tháng đầu năm đã thấp hơn kỳ vọng. Chúng tôi cho rằng đây chỉ là sự trì hoãn từ quý này sang quý sau và sẽ không ảnh hưởng đến kế hoạch kinh doanh cả năm của công ty.

Doanh thu hoạt động xây lắp tăng mạnh nhờ giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa thực hiện lớn – Công ty ghi nhận 200 tỷ đồng doanh thu (tăng 389% so với cùng kỳ) từ hoạt động xây lắp nhờ công ty có giá trị hợp đồng đã ký nhưng chưa thực hiện lớn, khoảng 3.000 tỷ đồng; gồm một số dự án như Saigon Gateway, Marina Tower, Saigon Riverside và High Intela. Tỷ suất lợi nhuận gộp mảng này tăng từ 4% trong cùng kỳ năm ngoái lên 8%.

Tỷ suất lợi nhuận gộp chung giảm nhẹ từ 55% trong 6 tháng đầu năm ngoái xuống còn 53% – Tỷ suất lợi nhuận gộp giảm nhẹ từ 55% trong 6 tháng đầu năm ngoái xuống còn 53% với lợi nhuận gộp tăng 114% so với cùng kỳ lên 1.036 tỷ đồng. Lý do chính ở đây là tỷ suất lợi nhuận gộp mảng môi giới và đầu tư thứ cấp giảm từ 76% xuống 68%. Và điều này đã có ảnh hưởng đáng kể vì mảng môi giới và đầu tư thứ cấp có tỷ trọng lớn nhất trong doanh thu.

Lãi từ bán cổ phần dự án Sài Đồng đã đóng góp vào lợi nhuận tài chính thuần – Lợi nhuận tài chính thuần tăng lên 102 tỷ đồng trong 6 tháng đầu năm nay từ 12 tỷ đồng trong cùng kỳ năm ngoái. Điều này là nhờ công ty đã bán cổ phần tại CTCP Địa ốc Sài Đồng và hạch toán 151 tỷ đồng lãi. Trong khi đó chi phí lãi vay tăng đáng kể từ 18,7 tỷ đồng lên 68,5 tỷ đồng do công ty tăng thêm vay nợ để đầu tư các dự án của mình. Từ đó chi phí tài chính tăng 282% so với cùng kỳ lên 71,5 tỷ đồng.

Công ty tăng vay nợ để thực hiện dự án – DXG đã tăng thêm vay nợ để triển khai dự án. Đến cuối Q2, tổng nợ của DXG đã lên đến 2.699 tỷ đồng (tăng 59% so với cùng kỳ và tăng 7% so với đầu năm), gồm:

• 903 tỷ đồng vay & nợ ngắn hạn
• 514 tỷ đồng vay & nợ dài hạn.
• 1.282 tỷ đồng trái phiếu thường.

Tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu tăng từ 0,43 lần vào cuối Q2 năm ngoái lên 0,52 lần năm nay nhưng ở mức bình quân ngành.

Mở bán thành công dự án Gem Riverside ở Quận 2 – Vào đầu Q2 năm nay, DXG đã mở bán dự án Gem Riverside. Đến hiện tại công ty đã mở bán tổng cộng 8 block với khoảng 2.100 căn với giá bán dao động từ 34 triệu – 38 triệu/m2 (bao gồm VAT). Đây là dự án thu hút người mua với khoảng 95% số căn hộ đã được bán đến hiện tại. Công ty có kế hoạch mở bán toàn bộ 12 block trong năm nay. Mặc dù vậy, dự kiến dự án sẽ bắt đầu tạo lợi nhuận từ năm 2020 sau khi công ty đã hoàn thành và bàn giao nhà cho người mua. Đây là một trong những dự án quan trọng của DXG trong năm nay. Dự án có diện tích đất 6,7 ha nằm tại Quận 2, gần đường cao tốc Long Thành Dầu Giây và theo thiết kế sẽ xây dựng 3.715 căn chung cư trung cấp với tổng vốn đầu từ là 5.695 tỷ đồng.

Điều chỉnh giảm một nửa kế hoạch mở bán cho năm 2018 do các thủ tục hành chính kéo dài hơn dự kiến – Đầu năm nay, DXG có kế hoạch mở bán 6 dự án mới với tổng cộng 10.000 căn. DXG hiện đã giảm kế hoạch mở bán này xuống còn 3 dự án với tổng cộng khoảng 4.650 căn, gồm:

• Gem Riverside (3.175 căn).
• Lux Riverview (754 căn).
• Lux Star (717 căn).

Công ty giải thích rằng quá trình hoàn thiện các thủ tục hành chính kéo dài hơn dự kiến. Chúng tôi cũng lưu ý rằng, DXG thường đặt ra kế hoạch rất tham vọng vào đầu năm và điều chỉnh giảm dần quy mô sau đó.

Đối với hai dự án lớn đã biết khác, gồm Opal City (2.200 căn) và Gem Premium (2.600 căn), công ty hiện đã tạm hoãn kế hoạch giới thiệu hai dự án này sang năm 2019. Gần đây, DXG đã mua lại một dự án tại Thủ Đức với diện tích 1,7ha và công ty cũng có thể mở bán dự án này trong năm 2019.

HSC điều chỉnh giảm dự báo LNST của cổ đông công ty mẹ và hiện dự báo mức tăng trưởng 47% trong năm 2018 – Chúng tôi giảm nhẹ dự báo doanh thu thuần xuống 4.027 tỷ đồng (tăng trưởng 40%) từ 4.120 tỷ đồng (tăng trưởng 43%) và LNST của cổ đông công ty mẹ xuống 1.106 tỷ đồng (tăng trưởng 47%) từ 1.157 tỷ đồng (tăng trưởng 54%) theo dự báo trước đó. Các giả định của chúng tôi gồm:

• Chúng tôi dự báo doanh thu của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp tăng trưởng 10% đạt 1.775 tỷ đồng với giả định kết quả bán hàng tốt đối với phân khúc bình dân và trung cấp nhờ nhu cầu ổn định. Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 17.000 căn (tăng 5%) trong năm 2018.
• Trong khi đó chúng tôi dự báo mảng BĐS đóng góp 1.935 tỷ đồng doanh thu (tăng trưởng 76%) với giả định công ty sẽ ghi nhận:

– Phần còn lại từ dự án Opal Riverside (474 tỷ đồng).
– 100% dự án Opal Garden project (815 tỷ đồng).
– 100 dự án officetel Luxcity (107 tỷ đồng).
– 50% dự án Lux Garden (539 tỷ đồng).

• Chúng tôi giả định công ty sẽ bán được 3.333 căn (tăng 447%) trong năm 2018 với tổng giá trị hợp đồng ước tính là 9.208 tỷ đồng (tăng trưởng 667%).
• Giả định tỷ suất lợi nhuận gộp sẽ giảm nhẹ xuống 52% từ 60,1% năm 2017, theo đó lợi nhuận gộp đạt 2.093 tỷ đồng (tăng trưởng 21%).
• Chúng tôi dự báo lợi nhuận tài chính thuần đạt 112 tỷ đồng (so với chỉ 3,4 tỷ đồng trong năm 2017) và chi phí bán hàng & quản lý sẽ tăng lên 650 tỷ đồng (tăng 20%).
• Chúng tôi giả định lợi nhuận đóng góp từ công ty liên doanh liên kết là 195 tỷ đồng (tăng trưởng 52%), chủ yếu từ LDG.

Theo đó, dự báo EPS dự phóng 2018 là 3.037; P/E dự phóng là 7,9 lần.

Cho năm 2019, HSC dự báo lợi nhuận tăng trưởng nhẹ 2,7% – Chúng tôi dự báo cho năm 2019 doanh thu thuần đạt 5.529 tỷ đồng (tăng trưởng 37%) và LNST của cổ đông công ty mẹ đạt 1.136 tỷ đồng (tăng trưởng 2,7%). Các giả định của chúng tôi gồm:

• Mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp đóng góp doanh thu 1.884 tỷ đồng (tăng trưởng 6%) với giả định doanh số bán hàng tăng 5%.
• Mảng BĐS tăng trưởng doanh thu 69% đạt 3.267 tỷ đồng từ hạch toán doanh thu 3 dự án quan trọng gồm Lux Garden, Lux Riverview và Lux Star.
• Mảng xây dựng tạo doanh thu 366 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) từ các hợp đồng đã ký hiện tại.
• Tỷ suất lợi nhuận gộp dự báo giảm từ 52% xuống 43,4% do tỷ trọng doanh thu từ mảng BĐS tăng và mảng này thường cho tỷ suất lợi nhuận thấp hơn so với mảng môi giới, theo đó lợi nhuận gộp ước đạt 2.402 tỷ đồng (tăng trưởng 15%).
• Không còn lợi nhuận không thường xuyên từ bán cổ phần đồng thời chi phí lãi vay tăng, do đó công ty ghi nhận lỗ tài chính thuần 60 tỷ đồng. Trong khi đó chi phí bán hàng & quản lý tăng 19% so với năm 2018 lên 775 tỷ đồng (tăng cùng với doanh thu).

Theo đó, chúng tôi dự báo EPS năm 2019 là 3.119đ và định giá công ty với P/E dự phóng là 7,7 lần.

DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS và cũng đã thành công trong mảng phát triển dự án BĐS – DXG là một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực môi giới BĐS ở phân khúc trung cấp và bình dân với thị phần năm 2017 là 29,1%. Với 15 năm kinh nghiệm và thương hiệu mạnh trong mảng môi giới BĐS, doanh số tiêu thụ sản phẩm hàng năm của công ty tăng mạnh từ khoảng 4.000 sản phẩm năm 2013 lên khoảng 22.000 sản phẩm vào năm 2017. Hệ thống phân phối của DXG được thực hiện qua 3 kênh chính gồm 2.000 nhân viên bán hàng tại 50 sàn giao dịch BĐS trên toàn quốc cộng với 8.000 cộng tác viên và 200 sàn liên kết. DXG cũng phát triển mảng đầu tư thứ cấp có phí môi giới cao hơn dịch vụ môi giới, ở mức khoảng 15-17%. DXG có kế hoạch tái cấu trúc và tiến hành IPO mảng môi giới và đầu tư thứ cấp trong năm 2019.

Sản phẩm tại các dự án BĐS của DXG tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp với giá bán từ 20-40 triệu đồng/m2. Quy mô dự án của DXG nhỏ hơn của đối thủ cạnh tranh như Novaland và Vingroup với số căn từ 500-1.000 căn (dự án Gem Riverside là một bước tiến về quy mô dự án của DXG) và vị trí gần những nơi có cơ sở hạ tầng đang xây dựng và dễ đi vào khu trung tâm.

Tiếp tục mở rộng quỹ đất để phát triển dự án trong trung và dài hạn – Trong năm 2017, công ty đã mua 3 dự án mới gồm Gem Riverview (2,9 ha tại Thủ Đức), Opal Ocean View (185 ha tại Quảng Nam) và Nha Trang Golf Resort (172 ha tại Nha Trang). Đến hiện tại, tổng quỹ đất của công ty đạt 399 ha gồm 38 ha tại TPHCM với 14 dự án trong danh mục, chủ yếu là tại Thủ Đức, Quận 7 và Quận 2 và 361 ha tại các tỉnh khác.

Trong năm 2018, công ty sẽ tiếp tục mở rộng quỹ đất thông qua mua thêm dự án tại các vị trí đắc địa với đất sạch, thủ tục pháp lý đã hoàn tất để phục vụ cho chiến lược trung dài hạn. Công ty đặt mục tiêu đến cuối năm 2022 xây dựng được quỹ đất tổng cộng 2.000 ha với tổng diện tích sàn là 20 triệu m2. Hiện công ty tập trung hơn vào các dự án quy mô trung bình với diện tích khoảng 5-20 ha tại TP HCM thay vì các dự án nhỏ như trước đây.

Quan điểm đầu tư – Tiếp tục đánh giá Khả quan. Chúng tôi ước tính giá trị hợp lý của cổ phiếu ở mức 33.500đ, tương đương P/E dự phóng là 11 lần theo phương pháp định giá RNAV. Ở mức giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với mức chiết khấu 28% so với ước tính RNAV của chúng tôi. Triển vọng năm nay khả quan nhờ doanh thu được đảm bảo từ các dự án đã bàn giao trong năm nay và KQKD tốt của mảng môi giới BĐS và đầu tư thứ cấp trong 6 tháng đầu năm. Tuy nhiên, triển vọng cho năm 2019 sẽ khiêm tốn hơn do số lượng dự án dự kiến hoàn thành và bàn giao giảm và chúng tôi cũng dự báo thị trường BĐS cũng trở nên khó khăn hơn trong năm sau.

Nguồn: Research HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác