DANH MỤC

Điện thoại / Facebook / Zalo: 0982 842 224

Cập nhật BCI

Lượt xem: 12107 - Ngày:
Đồ thị BCI ngày 05/11/2015

Đồ thị BCI ngày 05/11/2015

BCI công bố KQKD 9T với doanh thu giảm và lợi nhuận tăng

GHI NHẬN CHÍNH – việc bán 1ha đất đã đóng góp một khoản lớn lợi nhuận giúp LNST tăng mạnh. Ngoài ra cho đến nay tình hình kinh doanh chưa có gì cải thiện với ghi nhận từ mảng BĐS không nhiều. Dự án chính là Phong Phú 4 đang được bán chậm và BCI chủ yếu ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ mảng KCN và siêu thị. Tuy nhiên công ty có một số dự án căn hộ và đất nền mới đáng chú ý. Và công ty cũng đã bán một số mảnh đất nhỏ. Công ty sẽ tổ chức ĐHCĐBT để công bố kế hoạch tăng vốn. Hiện công ty không có nhiều nợ, chủ yếu là nợ dài hạn. Triển vọng tăng trưởng năm sau tốt dựa trên việc mở bán các dự án.

HÀNH ĐỘNG – Định giá hợp lý dựa trên triển vọng tăng trưởng. Thị giá thấp hơn 17% so với NAV. Công ty có quỹ đất lớn theo đó có thể trở thành đối tác tiềm năng của các nhà đầu tư BĐS quốc tế. Tuy nhiên không phải toàn bộ quỹ đất của BCI nằm ở vị trí tốt. Thanh khoản cổ phiếu BCI đã tăng và room hiện vẫn còn.

Lợi nhuận bán đất đã giúp LNST 9T tăng mạnh – BCI đã công bố KQKD 9T công ty mẹ với doanh thu thuần đạt 112 tỷ đồng (giảm 41% so với cùng kỳ) và LNST đạt 193,7 tỷ đồng (tăng 472% so với cùng kỳ). Công ty mới chỉ hoàn thành được 29,5% kế hoạch doanh thu thuần cả năm nhưng đã vượt 61% kế hoạch LNST nhờ khoản lãi 97 tỷ đồng từ bán 1 ha đất nông nghiệp tại đường Võ Văn Kiệt trong quý 3 (được ghi nhận vào doanh thu khác).

Việc ghi nhận giá vốn hàng bán âm cho dự án Phong Phú 4 cũng đóng góp đáng kể vào lợi nhuận – Ngoài ra, công ty còn ghi nhận âm 82,9 tỷ đồng giá vốn hàng bán, chủ yếu có liên quan đến dự án Phong Phú 4 do chi phí thực thấp hơn chi phí đã ghi nhận trước đây. Theo kế hoạch ban đầu, BCI sẽ xây một số cơ sở hạ tầng công cộng như trường học, bệnh viện và theo đó đã đưa vào dự toán chi phí. Tuy nhiên chính quyền đã nhận xây các cơ sở hạ tầng công cộng nên BCI đã được hoàn nhập một phần các chi phí đã ghi nhận.

Ghi nhận từ mảng BĐS không nhiều – trong 9T, công ty đã ghi nhận 112 tỷ đồng doanh thu (giảm 41% so với cùng kỳ) gồm 52 tỷ đồng từ mảng BĐS (giảm 61% so với cùng kỳ) và 60 tỷ đồng từ cho thuê & cung cấp dịch vụ tại KCN Lê Minh Xuân (tăng 5,3% so với cùng kỳ) (BCI nắm 100% vốn của KCN này). Chúng tôi được biết BCI có doanh thu thường xuyên khoảng 80-90 tỷ đồng/năm từ KCN này với tỷ suất lợi nhuận gộp khoảng 50%.

HSC điều chỉnh giảm dự báo doanh thu cho 2015 – dựa trên KQKD 9T, chúng tôi điều chỉnh giảm doanh thu thuần 2015 xuống còn 202 tỷ đồng (giảm 16%) từ dự báo trước đây là 288 tỷ đồng (tăng trưởng 20%) do công ty đã ghi nhận lợi nhuận từ bán đất vào doanh thu khác thay vì vào doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ. Chúng tôi ước tính doanh thu năm 2015 gồm 114 tỷ đồng ghi nhận từ mảng BĐS (giảm 27%) nhờ ghi nhận 28 tỷ đồng từ dự án Nhất Lan 3, 40 tỷ đồng từ dự án Phong Phú 4 và 46 tỷ đồng từ các dự án nhỏ khác. Và 88 tỷ đồng (tăng 5% so với cùng kỳ) ghi nhận từ KCN Lê Minh Xuân. Chúng tôi cũng dự báo lợi nhuận từ công ty liên doanh liên kết là 39,5 tỷ đồng, chủ yếu từ liên doanh Big C An Lạc (khai thác 3 siêu thị Big C lớn, trong đó BCI nắm 20% cổ phần).

HSC điều chỉnh tăng dự báo lợi nhuận – Tuy nhiên chúng tôi điều chỉnh tăng dự báo LNST thuộc về cổ đông công ty mẹ lên 228 tỷ đồng (tăng trưởng 134%) từ 122 tỷ đồng trước đó do ảnh hưởng của việc ghi nhận âm giá vốn hàng bán. Chúng tôi ước tính EPS là 2.563đ và tại thị giá hiện tại, cổ phiếu có P/E dự phóng là 8,7 lần và P/B là 1,0 lần.

Tiến độ bán hàng tại dự án Phong Phú 4 vẫn chậm – BCI tiếp tục bán và ghi nhận doanh thu từ bán đất nền tại dự án Phong Phú 4 (PP4) nhưng tiến độ bán cho đến nay là khá chậm. Dự án này nằm trên diện tích 85ha tại huyện Bình Chánh, là dự án khu đô thị với tỷ lệ diện tích thương mại là 47%. Cho đến nay, 87% diện tích đã được đền bù và công ty cũng đã xây xong cơ sở hạ tầng hỗ trợ cho dự án.

Trong 9T đầu năm, công ty chỉ bán được 7 lô đất nền. Tiến độ bán hàng chậm do (1) mật độ dân cư thấp (2) hạ tầng giao thông chưa phát triển (3) giá bán cao hơn so với giá hiện tại trên thị trường. Nhiều người trước đây nhận đất tái định cư với giá thấp hơn giá bán công khai đã bán lại trên thị trường với giá thấp.

Doanh thu từ PP4 trong năm tới sẽ chủ yếu nhờ việc chuyển giao một phần dự án cho ban quản lý Khu Nam – Đến hiện tại BCI đã bán và ghi nhận doanh thu từ 10,5 ha đất tại PP4 trong đó 7 ha được sử dụng để đền bù nhằm mục đích tái định cư. Đến cuối năm nay, BCI cũng dự kiến sẽ xác định được mức giá cuối cùng cho lô đất 10,3 ha mà công ty đang trong quá trình đám phán để bán cho Ban Quản lý khu Nam TPHCM. Mặc dù đã ký hợp đồng, thương vụ này vẫn mất rất nhiều thời gian để hoàn tất do các thủ tục hành chính phức tạp. BCI đã nhận khoản tiền trả trước 2,7 triệu đồng/m2 từ chính quyền địa phương. Công ty dự kiến sẽ ghi nhận một phần doanh thu và lợi nhuận trong năm tới sau khi thống nhất giá bán cuối cùng. Hiện tại, BCI đang bán các lô đất tại khu vực có diện tích 5,4 ha trong PP4 với giá bán là 11 triệu đồng/m2 (bao gồm VAT).

Tóm lược lại, PP4 có diện tích 85 ha (tương đương 40,2 ha diện tích đất thương phẩm) trong đó 10,5 ha đã được bán và ghi nhận doanh thu, 24,3 ha có thể được bán cho chính quyền thành phố trong đó 10,3 ha đất đã được ký hợp đồng và đợi thanh toán toàn bộ và 5,4 ha còn lại hiện đang được bán hàng với diện tích trung bình là 100m2/lô và giá bán là 10-11 triệu đồng/m2. Tỷ suất lợi nhuận gộp là khoảng 50%.

Dự án An Lạc Plaza sẽ sớm mở bán – Trong khi đó, tại dự án căn hộ An Lac Plaza (Western Dragon), công ty có kế hoạch sẽ mở bán 463 căn trong Q4/2015 với giá bán dao động từ 20-22 triệu đồng/m2. Dự án này được phát triển trên mặt bằng 7.990 m2 tại quận Bình Tân. Đến hiện tại, BCI đã hoàn thiện phần móng và gần đây công ty cũng đã nhận được giấy phép điều chỉnh diện tích căn hộ nhỏ hơn. Dự án sẽ hoàn thiện và bàn giao cho người mua trong năm 2017. Giả định công ty bán hết toàn bộ căn bộ, chúng tôi ước tính dự án này sẽ thu về tổng doanh thu là 738,4 tỷ đồng và tỷ suất lợi nhuận gộp đạt xấp xỉ 16%.

Công ty sẽ mở bán dự án Corona city trong năm tới – BCI cũng đang hợp tác với một công ty xây dựng để đấu thầu cho một dự án BT tiến hành xây dựng một phần đường Bình Tiên nối Quận 6, Quận 8 và huyện Bình Chánh, TPHCM, là con đường đi ngang qua dự án Corona City. Đây là dự án khu dân cư, trên diện tích 18,16 ha thuộc huyện Bình Chánh với tỷ lệ đất thương phẩm là 38%. Đến hiện tại, công ty đã bồi thường 89% tổng diện tích và đang chờ phê duyệt đối với quy hoạch 1/500. Công ty dự kiến sẽ bắt đầu mở bán các lô đất của dự án này trong Q2/2016.

BCI sẽ bán một số lô đất có diện tích nhỏ nhằm thu hồi vốn và tập trung cho các dự án lớn hơn – BCI hi vọng bán một số lô đất có diện tích nhỏ như 0,8 ha đất trên đường Kinh Dương Vương và 1,8 ha đất trên đường An Dương Vương trong năm tới. Theo đó, công ty sẽ tập trung nguồn lực vào phát triển các dự án lớn hơn như dự án Corona City (18,16 ha), Phong Phú 2 (127 ha), KCN Lê Minh Xuân mở rộng (110 ha) và Khu dân cư Tân Tạo (330 ha). Công ty sẽ cần khoảng 1.000 -1.500 tỷ đồng để phát triển danh mục dự án của mình trong năm 2016.

HSC dự báo doanh thu 2016 sẽ tăng trưởng 187% – Cho năm 2016, chúng tôi dự báo doanh thu thuần đạt 580 tỷ đồng (tăng trưởng 187%) dựa trên giả định của chúng tôi rằng công ty sẽ ghi nhận doanh thu định kỳ 88 tỷ đồng từ KCN Lê Minh Xuân. Chúng tôi cũng dự báo dự án Phong Phú 4 sẽ đóng góp 320 tỷ đồng doanh thu sau khi công ty có thể chốt giá bán với chính quyền thành phố trước cuối năm nay. Hơn nữa, công ty cũng dự kiến bán/cho thuê 10,5 ha đất tại khu tiểu thủ công nghiệp Lê Minh Xuân với giá khoảng 2-2,2 triệu đồng/m2 trong 40 năm, đem lại khoảng 200 tỷ đồng tổng doanh thu.

Và LNST cho cổ đông công ty mẹ tăng trưởng 21,9% – Chúng tôi cũng dự báo mức lãi 80 tỷ đồng từ bán 2 lô đất tại Kinh Dương Vương và An Dương Vương như đề cập trên đây. Công ty sẽ hạch toán phần lãi này là lợi nhuận khác. Hơn nữa, công ty cũng sẽ ghi nhận 41,4 tỷ đồng lợi nhuận từ liên doanh Big C An Lạc. Và theo đó, chúng tôi ước tính LNST cho cổ đông cty mẹ 2016 sẽ là 278 tỷ đồng (tăng trưởng 21,9%) theo đó EPS dự phóng là 3.128đ. Tại mức giá hiện tại, cổ phiếu đang giao dịch với P/E 2016 là 7,2 lần.

Huy động vốn với quy mô chưa xác định – Với danh mục nhiều dự án, chúng tôi lưu ý rằng, công ty có kế hoạch tăng vốn điều lệ và sẽ xin ý kiến cổ đông về kế hoạch này tại ĐHCĐBT dự kiến tổ chức vào cuối tháng này tuy nhiên đến hiện tại, chúng tôi vẫn chưa có thông tin cụ thể về nội dung này.

Hiện tại, tỷ lệ nợ/vốn chủ sở hữu của BCI khá thấp ở mức 0,24 lần. Tổng nợ vay là 452 tỷ đồng trong đó nợ ngắn hạn là 72 tỷ đồng và nợ dài hạn là 380 tỷ đồng.

BCI có vẻ là lựa chọn đầu tư khá hấp dẫn hiện tại – Về NAV, chúng tôi ước tính NAV của BCI là 26.898đ/cp, có nghĩa là giá cổ phiếu hiện thấp hơn 17% so với NAV. Và mức chiết khấu so với NAV này khá sát với các doanh nghiệp trong ngành khác. Giá cổ phiếu đã tăng 23% so với đầu năm và cao hơn 42% so với đáy 52 tuần. Với lợi thế quỹ đất sạch lớn lên tới 350 ha, ban điều hành đã tích cực hơn trong việc triển khai các dự án và triển vọng lợi nhuận tốt trong một vài năm tới với nhiều dự án đang triển khai, cổ phiếu có vẻ được định giá hợp lý. Room còn lại hiện là 33.214.445 cổ phiếu, khoảng 38,3% tổng số cổ phiếu đang lưu hành. Và cổ phiếu có mức thanh khoản vừa phải, bình quân 163.764cp/ngày trong 20 ngày giao dịch gần đây.

Nguồn: HSC

BÌNH LUẬN()

CÁC TIN LIÊN QUAN

Đối tác